Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр информирует: регистрация сделок с участием несовершеннолетних». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешения органов опеки и попечительства не требуется при продаже квартире, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником. Исключение — случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и интересы.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Какие проблемы могут возникнуть у покупателя
Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.
Это грозит проблемами новому собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, нужно перед заключением сделки очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.
«Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе», — рекомендует Кирилл Стус.
«Если речь идет про альтернативную сделку и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу. В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить данный документ у нотариуса — продавцу это обойдется в пределах 2–3 тыс. руб.», — говорит Кирилл Стус.
Как получить предварительное разрешение органов опеки?
Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.
Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:
-
Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;
-
Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.
Можно ли заключить сделку купли-продажи дистанционно?
Сделку купли-продажи квартиры с долями, принадлежащими несовершеннолетним детям, можно совершить в дистанционном формате. Но это не значит, что родителям не придется посещать нотариальную контору.
Дистанционная сделка — это вариант оформления купли-продажи с участием двух и более нотариусов. Обязательное условие — это нахождение одного из нотариусов в том регионе, где расположена квартира. А второй нотариус может находиться в любом другом регионе страны.
Поэтому сначала нужно прийти в выбранную нотариальную контору и сообщить о желании заключить сделку в дистанционном формате.
В остальном сделка проходит в общем порядке. Нотариус делает запросы в госреестры и составляет единый проект договора.
Стороны приходят в одно и то же время, учитывая разницу часовых поясов, и подписывают договор. Связь между участниками сделки обеспечивается по видеосвязи.
Как быть, если ребенок не собственник, но прописан в квартире
«Многих покупателей пугает даже ситуация, когда несовершеннолетний не является собственником, но прописан в продаваемой квартире, – говорит Андрей Шевченко. – Но здесь нет ничего страшного, потому что ребенок или дети, временно или постоянно зарегистрированные в жилом помещении, не имеют на него никаких прав. Для продажи такой квартиры не требуется разрешение органов опеки, а также нотариальное удостоверение сделки.
Исключением является случай, когда такой ребенок остался без родителей, находится под опекой или попечительством и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. Например, в случае продажи опекуном квартиры несовершеннолетний лишается нормального места жительства».
Поэтому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ребенка необходимо снять с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире. С соответствующим заявлением могут обратиться законные представители несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет, либо сам несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет.
«Надо заметить, что с продавцом лучше договариваться о снятии с регистрационного учета несовершеннолетних, а также всех, кто прописан в квартире, до сделки. Если это невозможно – например, продается единственное жилье и людям просто некуда выписаться – то в договоре купли-продажи следует прописать, в какие сроки зарегистрированные снимутся с регистрационного учета, а также указать, по какому адресу и на каком основании они будут зарегистрированы в дальнейшем», – говорит Андрей Шевченко.
Как правило, в договоре купли-продажи указывают срок в 14 дней, в течение которого старые жильцы, включая несовершеннолетних, обязуются выписаться и встать на регистрационный учет в другом месте.
Как дети могут стать собственииками квартиры?
Есть несколько вариантов, когда ребенок становится собственником квартиры или иного недвижимого имущества:
- Приобретение жилья на материнский капитал
Материнский (семейный) капитал — это одна из мер государственной поддержки, направленная на улучшение жилищных условий: покупка квартиры или дома, постройка жилья самостоятельно. В новом жилье нужно выделить доли детям.
С 1 февраля 2023 года федеральный маткапитал планируется увеличить на уровень фактической инфляции – 12,4%. Суммы к выплате будут выглядеть так: на первого ребенка (дата рождения с 01.01.2020) – 589 500 руб., на второго ребенка (если маткапитал на первого ребенка не назначался) – 779 000 руб.
- Оформление квартиры на ребенка;
- Дарение;
- Получена по наследству;
- Квартира куплена родителями в ипотеку;
- Был заключен договор долевого участия (ДДУ).
Несколько слов о том, когда ООП не позволит провести куплю-продажу квартиры с несовершеннолетним ребенком-собственником. Существует ряд обстоятельств, при которых соответствующая служба не разрешает изучаемые сделки.
К таковым относят:
- сделка проводится с ущемлением прав и интересов несовершеннолетнего;
- новое жилье, предложенное ребенку, обладает худшими условиями;
- один из родителей отказывается от заключения сделки;
- ребенок является наследником жилья, но он все еще не вступил в наследство;
- приобретаемое жилье на стадии строительства и завершено менее чем на 50%;
- новая квартира не оснащена удобствами, необходимыми для нормального проживания (полностью или частично);
- жилое имущество, покупаемое за счет денег, вырученных от продажи квартиры, находится в аварийном состоянии.
Это наиболее распространенные ситуации, при которых родителям не дадут продать квартиру, принадлежащую по документам ребенку. Но ООП имеют право отказать и по иным причинам. Ведь каждая семья индивидуальна.
К примеру, родителям могут отказать в продаже жилья, если новое предполагаемое место жительства ребенка обладает сильной загазованностью, а в ячейке общества есть дети-астматики.
Выписка граждан из квартиры
А как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже имущества? Это не такая уж и трудная задача. Особенно если есть место, куда можно прописать детей. Выписка несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже – это не так трудно.
Новое жилье может обладать худшими условиями, нежели старое. Данная особенность радует всех собственников жилья. Ведь прописать ребенка можно в любую квартиру.
Алгоритм действий имеет приблизительно следующий вид:
- Подобрать место жительства для ребенка.
- Собрать документы: паспорт собственника и родителя несовершеннолетнего, свидетельство о рождении, выписку из ЕГРН.
- Обратиться в УФМС (МФЦ/паспортный стол) с заявлением на снятие ребенка с регистрации в квартире.
- Подать заявление на прописку несовершеннолетнего в новом месте.
Вот и все. Листки прибытия и убытия заполняются и выдаются прямо в УФМС. В конечном итоге ребенок будет одновременно снят с учета в одной квартире, а затем перерегистрирован в новой.
Если ребенку еще нет 10 лет, то предварительно (а лучше одновременно) рекомендуется перепрописать родителей несовершеннолетнего в новом месте жительства. Как мы уже подчеркивали, все дети должны жить со своими законными представителями. Выписка взрослых жильцов осуществляется по уже изученным нами принципам.
Как продать квартиру, если собственники — несовершеннолетние дети?
Права детей в России защищаются с удвоенной силой, поэтому простой продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, назвать не получится. Особенности сделки будут зависеть от прав ребенка на имущество. Ребенок может:
- владеть собственностью;
- быть прописанным в квартире, но без имущественных прав;
- являться наследником.
Каждый из этих случаев частный и процесс отчуждения в них одинаков. Влияние на сроки осуществления сделки и порядок проведения операции оказывают:
- вид основания на приобретение недвижимости (покупка, дарение, мена и т.д.);
- наличная или безналичная продажа;
- есть ли обременения на объекте недвижимости;
- возраст ребенка.
Ребенок — собственник квартиры. Как продать? Куда обращаться?
Продажа квартиры, где собственник ребенок, всегда становится огромной «головной болью». Эти действия сложны не только обычным гражданам, не владеющим знаниями юриспруденции. Они сложны и практикующим юристам. Иногда непросто подготовить документы, доказательственную базу. Например, при желании покупки встречной собственности по договору долевого участия в строительстве, достаточно сложно доказать выгоды ребенка и гарантии того, что дом когда-то будет построен. Но и здесь можно использовать гарантийные обязательства, иные обеспечительные меры.
Чтобы продать квартиру, в которой собственником всей квартиры или доли является ребенок, надо знать права родителей и права ребенка. И при том, что все права, вроде бы, для всех едины и прописаны в законе, но у каждой семьи они все же разные. Причем, есть много выгодных ситуаций, которые можно найти и использовать. Для этого и надо обратиться в юридическую консультацию. Имея на руках законную информиацию, легче строить реальные планы и проще общаться с государственными органами. Более того, наши специалисты это сделают за Вас. У нас лучше получится.
Обратитесь в наш юридический центр. Юристы, специалисты, адвокаты Вас проконсультируют в полном объеме по правилам законодательства, и расскажут пути решения вопроса продажи, полученные на практике за долгие годы работы.
Обращайтесь к нам за помощью. Мы работаем более 19 лет!
Продажа недвижимости при наличии детей
Продажа квартиры с несовершеннолетним может происходить в рамках следующих сценариев:
- Продажа с целью приобретения иного имущественного объекта. Согласие органов опеки в данной ситуации получить просто, если приобретается недвижимость большей площади либо доля ребенка возрастает.
- Обмен недвижимости.
Базовым правилом любой сделки, в которой одним из участников является несовершеннолетний гражданин, является соблюдение прав, установленных законодательством для детей и подростков. Ухудшение жилищных прав ребенка не допускается согласно ст. 31 ЖК РФ.
Задача решается, если новый объект расположен в этом же или аналогичном районе, имеет одинаковую или большую площадь, а сделка по продаже и приобретению происходит в один и тот же день.
Классический перечень документов для сделки выглядит следующим образом:
- документы, подтверждающие право собственности на имущественные объекты, участвующие в сделке;
- выписки из общедомовых книг;
- лицевые счета;
- кадастровые паспорта;
- различные справки из органов государственной технической инвентаризации.
Как происходит получение разрешения от органов опеки?
На процедуре рассмотрения, по закону, достаточно одного законного представителя — одного из опекунов. Однако ОПП часто требуют присутствия их обоих при рассмотрении возможности выдачи разрешения на продажу квартиры с долей собственности несовершеннолетнего.
Решение принимает специальная комиссия ОПП, которая заслушивает родителей и изучает документы. Главная задача комиссии определить, не произойдет ли ухудшения условий проживания для ребенка и не станет ли его доля в собственности меньше.
При этом орган опеки может рассматривать не только документальные факты, но и социальные экономические условия.
Важно отметить, что при покупке квартиры в новостройке риск получить отказ в одобрении сделки достаточно велик, если готовность дома составляет 70% и менее. Кроме того, при такой покупке обязательным условием является включение ребенка в договор долевого участия застройщиком.
Если ребенок не является собственником доли в квартире, а просто имеет право проживания и регистрацию, разрешение ОПП на сделку не потребуется. Оспорить решение органов опеки можно в суде.
Если ребенок – в числе собственников квартиры
Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?
За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).
Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).
А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).
Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).
Разрешение Органов опеки и попечительства
Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия. Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.
В таком разрешении должны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.
Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)
В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.
Необходимые документы
Для проведения сделки по приобретению недвижимости, в которой участвует несовершеннолетний гражданин, требуется собрать следующие документы:
- детское свидетельство о рождении или паспорт;
- паспорта представителей;
- бумага, подтверждающая право собственности на квартиру;
- технический и кадастровый паспорт на отчуждаемую жилплощадь;
- документальное обоснование перехода недвижимости в собственность ребенка (договорное соглашение по купли-продажи, дарственная, завещание);
- заявление для регистрации права собственности с подписью ребенка либо уполномоченного лица;
- выписка о численности прописанных людей в квартире;
- квиток о перечислении госпошлины, в размере 2000 руб.
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником доли: главные шаги
Для успешной и законной продажи жилья, где доля собственности принадлежит несовершеннолетнему, необходимо соблюсти четкий алгоритм действий.
Шаг 1. Coбpать пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
Это:
- зaявлeниe oбoиx poдитeлeй или иных зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa;
- пacпopт peбeнкa (для детей старше 14 лeт);
- свидeтeльcтвo o poждeнии;
- выпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa на недвижимость;
- пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт (дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe);
- кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй;
- спpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти.