Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДДУ – на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ситуация жизненная — наличие у наследодателя незавершённого строительством объекта, наиболее часто – жилого дома. В статью 130 ГК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми объекты незавершённого строительства были отнесены к недвижимым вещам. Указанные изменения вступили в силу с 1 января 2005 г.
Регистрация договора ДДУ и передача денег
Для понятия как регистрировать ДДУ и передавать деньги при наследстве, нужно обратить особое внимание на особенности процесса оформления и передачи прав в рамках договора ДДУ.
Договор ДДУ — это документ, который заключается между дольщиком и застройщиком. Он определяет условия покупки доли в строящемся объекте недвижимости.
Перед регистрацией договора в Росреестре необходимо убедиться в его правильности и составить все необходимые документы. После подписания договора и его регистрации в Росреестре, деньги за приобретение доли передаются застройщику.
Регистрация договора ДДУ в Росреестре имеет свои особенности. Одной из них является необходимость предоставления определенных документов, подтверждающих сделку. Кроме того, регистрация должна проходить в установленные сроки с момента подписания договора.
Следующий этап — передача денег за долю в строящемся объекте застройщику. Это может быть выполнено различными способами: через банковский перевод, наличными средствами или другими договоренностями между сторонами.
После регистрации договора и передачи денег, дольщик получает права на приобретенную долю в строящемся объекте недвижимости.
Важно понимать, что оформление и передача денег в рамках наследства имеют свои собственные особенности и требуют более внимательного подхода.
Порядок оформления наследства
Гражданам, получившим в наследство ДДУ, для его оформления, необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:
- В первую очередь нужно прийти к нотариусу, чей участок располагается в месте, где в последнее время проживал дольщик перед своей смертью. Следует взять с собой и предъявить нотариусу договор ДДУ, чтобы права по этому договору были присоединены ко всей наследственной массе. Необходимо также написать заявление о том, что собираетесь принять наследство. Эти действия следует предпринять в период полугода после смерти наследодателя.
- Получить свидетельство о праве на наследство, которое выдает все тот же нотариус после того, как пройдут шесть месяцев после смерти инвестора.
- Прийти с данным документом к застройщику и подписать с ним допсоглашение к ДДУ о смене участников в договоре. Зарегистрировать данное соглашение в Росреестре. По закону допсоглашение не является обязательным, его отсутствие не может стать поводом для отказа в регистрации собственности на завершенный объект строительства. Однако на практике были случаи, когда при регистрации собственности на квартиру у наследников, не имеющих на руках зарегистрированного соглашения к ДДУ, возникали определенные сложности. Поэтому желательно его заключить и зарегистрировать положенным образом.
- Если наследодатель для оплаты жилья брал кредит в банке, то наследникам также необходимо вступить в ипотечный договор и оформить соглашение с банковским учреждением.
- Если прежний участник не успел полностью выплатить всю сумму договора, то оставшуюся оплату должны внести его наследники, поскольку наследование по договору долевого участия в строительстве предполагает не только принятие прав, но и всех обязательств по ДДУ. При этом выплата процентов финансовой организации производится всеми наследниками соразмерно их долям в договоре.
- После окончания строительства квартиры, гражданин, получивший ДДУ в наследство, принимает жилье у застройщика и подписывает приемо-передаточный акт, составленный на его имя. После этого он может обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать это жилье положенным образом и стать его полноправным собственником. Если наследников несколько, то со стороны дольщика в акте должны фигурировать несколько участников, каждый из которых затем регистрирует свою долю в общей собственности.
Обязательно ли идти в суд
Обращение в суд — довольно распространенная мера, куда реже договор расторгается по соглашению сторон. Но прежде чем идти в суд и предпринимать любые шаги к расторжению, целесообразно проконсультироваться с юристом — специалистом по долевому строительству. Вот показательный пример.
Дольщица проекта одного крупного столичного застройщика выбрала и оплатила квартиру, где в гостиной было два окна. Квартира стоила на 700 тыс. рублей дороже, чем аналогичная, но с одним окном в гостиной.
В ходе строительства ей позвонил представитель компании и сообщил, что в её квартире будет одно окно и нужно подписать дополнительное соглашение к договору ДДУ. Дольщица отказалась и обратилась к юристу по долевому строительству. Он изучил её договор долевого участия, и выяснилось, что он составлен так, что застройщик вправе вносить изменения в конфигурацию квартиры, — количество окон в ДДУ не указано.
Доказать, что её квартира стоила дороже, тоже не получалось, потому что к тому времени корпус был распродан, и цены на квартиры пропали из открытого доступа. От компенсации девелопер отказался, а расторгать договор и забирать деньги было невыгодно — квартиры подорожали на 45%.
Ещё одно обстоятельство, требующее оценки до обращения в суд, — финансовая устойчивость застройщика. Дело в следующем: пока ДДУ не расторгнут, дольщик обладает правом залога на незавершённый объект строительства. После расторжения этим правом воспользоваться нельзя.
Это значит, что, если между расторжением и перечислением денег застройщик обанкротится, шансы вернуть сбережения резко сократятся. Среди всех требований кредиторов притязания бывшего дольщика будут в последней очереди, и на их удовлетворение вполне может не хватить средств.
Кроме того, суды — это всегда дополнительные расходы и времени, и денег.
Переход ДДУ по наследству: законодательные требования
Договор долевого участия подтверждает имущественные права на строящийся объект недвижимости. В соответствии с требованиями Гражданского Кодекса РФ эти имущественные права могут быть переданы по наследству ровно таким же образом, как и другие виды имущества. Разрешение на передачу договора долевого участия на правах наследования регламентируется требованиями Федерального закона №214 о долевом строительстве. Статья 4 данного законопроекта гласит – в момент открытия наследства права и обязанности по ДДУ переходят наследникам.
Кто станет наследополучателем в конкретном случае, зависит от завещания и пожеланий родственников. Если завещания нет, то ДДУ отойдет к ближайшим родственникам (супругу/супруге, детям, родителям, далее – внукам, сестрам и братьям, в соответствии с очередями наследования). Также, вне зависимости от того, что прописано в завещании, могут иметься лица, которые имеют право на неукоснительную долю в наследстве (это несовершеннолетние дети, иждивенцы, нетрудоспособные близкие родственники, пенсионеры и так далее). Все эти нюансы должен разъяснить нотариус, который оформляет наследственное право.
Если наследник один, то ДДУ будет переписано на него в полном объеме. Если же наследников несколько, то наследство будет разделено между ними в равных долях (или иных долях, если они об этом договорятся). Если договор долевого участия был оформлен в браке, то он считается совместно нажитым имуществом, соответственно распределяться между наследниками будет только 50% от объема договора.
Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.
Подтверждения прававого статуса застройщика
Право на осуществление строительства на условиях договоров долевого участия имеют только застройщики, получившие официальный правовой статус. Юридические лица (застройщики) могут осуществлять свою строительную деятельность только в соответствии с текущим законодательством РФ, а правоспособность компании наступает с момента регистрации в налоговом государственном органе. Застройщики, как и все другие организации, регистрируются Федеральной налоговой службой (ФНС). Информация о прошедшем обязательную регистрацию застройщике вносится в ЕГРЮЛ (единый госреестр всех российских юридических лиц).
У застройщика должны быть документы:
- Свидетельство о государственной регистрации
- Выписка из ЕГРЮЛ
- Свидетельство о присвоении ИНН
- Учредительные документы (устав в последней редакции, учредительный договор, приказ об учреждении юридического лица, приказ о назначении генерального директора и главного бухгалтера)
Законодательные основы
ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:
- Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
- Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
- Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
- Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.
Принятие наследства по договору долевого участия в строительстве
Пpoдaжa пo ДДУ в cтpoитeльcтвe дoмa пpoxoдит пocлe тoгo, кaк oбъeкт cдaн в экcплyaтaцию. To ecть пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe вaм нyжнo ждaть вpeмeни, yкaзaннoгo в нeм. Кoгдa пoдoйдeт cpoк, yкaзaнный в дoгoвope, зacтpoйщик cдacт дoм в экcплyaтaцию, oфopмит нyжныe дoкyмeнты. Нaпpимep — cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилыx и кoммepчecкиx пoмeщeний, oфopмит и пoлyчит в БTИ тexпacпopт, пoлyчит paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию, пocтaвит oбъeкт нa yчeт в Pocpeecтpe и пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec. 3aтeм yвeдoмит вac o пoдгoтoвкe дoкyмeнтoв, пepeдacт ключи и пpeдлoжит пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, нyжнo бyдeт cнoвa oбpaщaтьcя в Pocpeecтp. 3acтpoйщик дoлжeн пpeдocтaвить в гocyдapcтвeнный opгaн:
📌 Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции.
📌 Дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe.
📌 Aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
📌 Paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию — eгo нyжнo пoлyчaть y зacтpoйщикa, ecли дoкyмeнт пoтpeбyют в Pocpeecтpe. Кaк пpaвилo, нa мoмeнт пpиглaшeния для пoлyчeния квapтиpы coтpyдники вeдoмcтвa yжe пoлyчили этoт дoкyмeнт.
📌 Квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.
Paзмep пoшлины зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти cocтaвляeт 2 000 ₽.
Baшe зaявлeниe paccмoтpят в тeчeниe 10 paбoчиx днeй. Пocлe этoгo пoceтитe Pocpeecтp в нaзнaчeннyю дaтy — coтpyдник вepнeт пpинятыe дoкyмeнты и выдacт выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти.
Можно ли передать наследство на Договор Долевого Участия?
Консультация по вопросу наследования при долевом строительстве
Законодательное регулирование
Вопросы наследования в случае смерти участника долевого строительства регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (Часть третья, Раздел V «Наследственное право») и Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).
В пунктах 7, 8 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве закреплено, что в случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 4 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств участника долевого строительства после подписания застройщиком и его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
[3]
Статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Можно ли передать наследство на Договор долевого участия?
Такое деление невозможно, так как согласно соглашению право требования распространяется на отдельно взятую квартиру. Ее размер и прочие характеристики заранее оговорены в договоре. Если существовало бы несколько подобных договоров, то это сделает невозможным выделение жилой площади после строительства здания.
По этой причине правопреемники реализуют свои возможности в пределах той доли, что причитается им. Когда объект сдается, то он становится предметом общей долевой собственности. Чтобы не возникли указанные проблемы – требуется решить вопрос на стадии принятия наследственной массы. У граждан есть возможность отказаться от причитающихся им правомочий. Отказ оформляется в пользу одного и того же человека, при условии, что он выплатит каждому стоимость его доли.
ВАЖНО !!! Правопреемники могут составить соглашение относительно деления имущественных прав между собой.
В этой ситуации получить права по долевому договору может человек, остальные правопреемники получают другие объекты в собственность. В некоторых случаях допускается уступка прав по требованию ДДУ. Это происходит после того, как лицо вступило в наследственные права. Средства, полученные от продажи, делятся между всеми наследниками в равных долях. Указанные соглашения подлежат регистрации в органах Росреестра. Сделать это обязаны граждане, получившие права на наследство.
Чтобы вступить в права по договору долевого участия, гражданам нужно выполнить следующие действия:
- обратиться в отдел ЗАГС для получения свидетельства о смерти;
- представить в нотариат указанное свидетельство и заявление о вступлении в наследство – при обращении граждан нотариус обязан проверить по реестру, было ли оформлено завещание;
- в течение 6 месяцев нотариус принимает заявления от граждан, указанных в тексте завещательного распоряжения, а также от родственников покойного;
- при наличии завещания, имущество и права по ДДУ будут распределяться согласно волеизъявлению покойного, однако близкие родственники в любом случае сохранят право на обязательную долю;
- при отсутствии завещания все претенденты на наследство будут распределены по очередям;
- по истечении 6 месяцев, будет выдано свидетельство наследникам по завещанию или закону.
Специфичные особенности имущественных прав и обязанностей, возникающих по ДДУ, скажутся и при их наследовании. Прежде всего, это касается оценки имущественного права для расчета пошлины. Так как объект в натуре еще не создан, можно оценить только право требования – для этого будет учитываться размер фактически внесенных платежей по договору, степень готовности объекта и иные факторы. Если по договору была внесена сразу вся сумма за будущий объект, ее можно использовать в качестве стоимости права.
Нюансы возникнут и при вступлении в права наследования:
- граждане могут самостоятельно представить сведения о наличии у покойного договора долевого участия, либо эти данные запросит сам нотариус из реестра ЕГРН;
- при выдаче свидетельства на наследство будет указана доля каждого наследника в общем имуществе и правах – эти сведения понадобятся при перерегистрации договора долевого участия в Росреестре;
- при наличии нескольких наследников, доля покойного в ДДУ будет распределена в равных или неравных частях – в Росреестре будет зарегистрировано несколько имущественных прав, объединенных одним договором.
Как оформить ДДУ по наследству
Договор долевого участия удостоверяет имущественные права требования дольщика к застройщику на получение квартиры. Эти права могут входить в состав наследственного имущества. Согласно Гражданскому кодексу РФ по наследству можно передать принадлежавшие наследодателю вещи, иное имущество и имущественные права, за некоторыми прямо указанными в законе исключениями (ст. 1112 ГК РФ).
Право на передачу ДДУ по наследству закреплено в статье 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (п. 8). Согласно ей, существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности по ДДУ входят в состав наследственной массы.
Кто именно получит наследство, зависит от семейной ситуации дольщика-наследодателя, а также от наличия завещания. Гражданский кодекс устанавливает несколько очередей наследования – от близких родственников к самым дальним. Если наследники первой очереди (дети, родители, братья, сестры) отсутствуют, право на наследование переходит ко второй, и так далее. При наличии завещания имущество передается тому из наследников, в чью пользу оно написано.
Кроме того, независимо от наличия или отсутствия завещания, один или несколько наследников могут иметь право на обязательную долю в наследстве. Это касается иждивенцев наследодателя (нетрудоспособных, пенсионеров и т.п.). Все эти вопросы может подробно разъяснить нотариус, который будет вести наследственное дело.
Если наследник один, оформление ДДУ по наследству вопросов, как правило, не вызывает. При наличии же нескольких наследников одной очереди все унаследованное имущество будет разделено между ними в равных долях, если они не договорятся об ином. По умолчанию каждый из наследников получит часть прав по ДДУ (по сути, часть прав на будущую квартиру) пропорционально своей доле в наследстве.
Наследники могут заключить между собой соглашение о разделе и распределить имущество иным образом: к примеру, один из них заберет права по ДДУ, второй – автомобиль и т.п.
В случаях, когда ДДУ был заключен в браке, права по нему будут считаться общей совместной собственностью. Поэтому переживший супруг может претендовать на выделение супружеской доли, которая не передается по наследству, а принадлежит непосредственно ему.
Из судебной практики: истцы (дети умершей) обратились в суд с требованием о включении в наследственную массу квартиры по ДДУ. Переживший ее супруг возражал против иска. Хотя дом был уже достроен, право собственности на квартиру оформлено не было. Рассмотрев дело, суд установил, что наследодательница приобрела права на получение квартиры согласно договору уступки ДДУ, и он был включен в состав наследства.
Передача ДДУ по наследству включает в себя несколько этапов.
Оформление ДДУ, как и любого другого наследства, проводится через нотариуса. Для этого в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство.
Нотариусы, ведущие наследственные дела, распределяют между собой работу по первым буквам фамилий наследодателей. Необходимо обратиться за оформлением наследства к тому нотариусу, за которым закреплена соответствующая фамилия. Уточнить порядок распределения можно в любой нотариальной конторе.
Через 6 месяцев после смерти наследодателя нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство, в котором будут указаны права по ДДУ.
Полученное свидетельство о праве на наследство необходимо предъявить застройщику для подписания соглашения о замене стороны в ДДУ. Как правило, сложностей с этим не возникает. Если наследников несколько, допсоглашение подписывается со всеми.
Отсутствие дополнительного соглашения само по себе не лишает прав на унаследованную квартиру. Однако в таком случае от дольщика потребуются дополнительные усилия для получения собственности – вплоть до обращения в суд.
Из судебной практики: дольщик заключил ДДУ и подал документы на его регистрацию совместно с застройщиком. Регистрация не состоялась по вине застройщика. В процессе оформления документов дольщик умер. Его наследники попытались переоформить на себя ДДУ. Застройщик от переоформления уклонялся, поэтому истцам было отказано в регистрации их прав. Суд установил, что застройщик не вправе отказать наследникам дольщика во вступлении в права. Как указал суд, отсутствие регистрации ДДУ в данном случае не свидетельствовало о том, что договор являлся незаключенным (наследодатель явно выразил свою волю на его заключение и уплатил цену за приобретаемые квартиры).
В случае, если на приобретение квартиры был оформлен ипотечный кредит, его также необходимо переоформить на нового дольщика. Для этого необходимо обратиться с полученным свидетельством в банк, выдавший ипотеку.
Долги наследодателя также входят в наследственную массу. Поэтому переоформление ипотеки будет осуществляться в тех долях, которые указаны в свидетельстве о праве на наследство.
Такое деление невозможно, так как согласно соглашению право требования распространяется на отдельно взятую квартиру. Ее размер и прочие характеристики заранее оговорены в договоре. Если существовало бы несколько подобных договоров, то это сделает невозможным выделение жилой площади после строительства здания.
По этой причине правопреемники реализуют свои возможности в пределах той доли, что причитается им. Когда объект сдается, то он становится предметом общей долевой собственности. Чтобы не возникли указанные проблемы – требуется решить вопрос на стадии принятия наследственной массы. У граждан есть возможность отказаться от причитающихся им правомочий. Отказ оформляется в пользу одного и того же человека, при условии, что он выплатит каждому стоимость его доли.
ВАЖНО !!! Правопреемники могут составить соглашение относительно деления имущественных прав между собой.
В этой ситуации получить права по долевому договору может человек, остальные правопреемники получают другие объекты в собственность. В некоторых случаях допускается уступка прав по требованию ДДУ. Это происходит после того, как лицо вступило в наследственные права. Средства, полученные от продажи, делятся между всеми наследниками в равных долях. Указанные соглашения подлежат регистрации в органах Росреестра. Сделать это обязаны граждане, получившие права на наследство.
Принятие наследства по договору долевого участия в строительстве
Пpoдaжa пo ДДУ в cтpoитeльcтвe дoмa пpoxoдит пocлe тoгo, кaк oбъeкт cдaн в экcплyaтaцию. To ecть пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe вaм нyжнo ждaть вpeмeни, yкaзaннoгo в нeм. Кoгдa пoдoйдeт cpoк, yкaзaнный в дoгoвope, зacтpoйщик cдacт дoм в экcплyaтaцию, oфopмит нyжныe дoкyмeнты. Нaпpимep — cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилыx и кoммepчecкиx пoмeщeний, oфopмит и пoлyчит в БTИ тexпacпopт, пoлyчит paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию, пocтaвит oбъeкт нa yчeт в Pocpeecтpe и пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec. 3aтeм yвeдoмит вac o пoдгoтoвкe дoкyмeнтoв, пepeдacт ключи и пpeдлoжит пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, нyжнo бyдeт cнoвa oбpaщaтьcя в Pocpeecтp. 3acтpoйщик дoлжeн пpeдocтaвить в гocyдapcтвeнный opгaн:
📌 Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции.
📌 Дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe.
📌 Aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
📌 Paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию — eгo нyжнo пoлyчaть y зacтpoйщикa, ecли дoкyмeнт пoтpeбyют в Pocpeecтpe. Кaк пpaвилo, нa мoмeнт пpиглaшeния для пoлyчeния квapтиpы coтpyдники вeдoмcтвa yжe пoлyчили этoт дoкyмeнт.
📌 Квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.
Paзмep пoшлины зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти cocтaвляeт 2 000 ₽.
Baшe зaявлeниe paccмoтpят в тeчeниe 10 paбoчиx днeй. Пocлe этoгo пoceтитe Pocpeecтp в нaзнaчeннyю дaтy — coтpyдник вepнeт пpинятыe дoкyмeнты и выдacт выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти.
Защита участника долевого строительства по ФЗ № 214
Основной закон, регламентирующий права дольщиков – ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года. Так как граждане платят внушительные суммы за объект, который по факту еще не достроен, государство предусматривает систему гарантий для защиты их прав и снижения рисков.
ФЗ № 214 определяет порядок взаимодействия сторон по договору долевого участия и их правовой статус. Согласно этому нормативному акту, застройщик обязан передать дольщику квартиру в достроенном многоквартирном доме в установленный срок и надлежащего качества.
Покупатель такого жилья несет существенные риски:
- вносит полную или частичную предоплату, но не может получить приобретенную жилплощадь незамедлительно;
- условия договора могут быть нарушены по различным обстоятельствам;
- застройщик может прекратить строительство, что станет препятствием для использования приобретенной квартиры.
Права участника ДДУ находятся под угрозой весь период действия соглашения. Однако он всегда может отстоять свои интересы в судебном порядке.
Если у вас есть вопрос, касающийся участия в долевом строительстве, вы всегда можете получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Опишите проблему юристу, воспользовавшись функционалом сайта.
Оформление договора долевого участия по наследству
Первое, что необходимо – вступить в права на наследство. Сделать это необходимо в течение шести месяцев – для этого потребуется обратиться в нотариальную контору. Свидетельство о праве на наследство будет выдано спустя полгода после смерти наследодателя.
С этим документом необходимо отправиться в офис девелопера – он должен будет подготовить специальное соглашение о замене стороны в договоре долевого участия. Если наследников несколько, то документ подписывается всеми участниками сделки. Проблем с этой процедурой возникнуть не должно. В целом, даже если вы не подписали приложение к договору, вы не лишитесь права на квартиру, но в этом случае потребуется подтверждать право собственности на объект недвижимости не таким простым способом. В некоторых случаях не удается обойтись без суда. Чтобы не доводить ситуацию до такого, лучше позаботиться обо всем заранее.
Есть ситуации более сложные. К примеру, человек оформил ДДУ и оплатил средства за квартиру, но договор долевого участия еще не был зарегистрирован на момент его смерти. В этой ситуации недобросовестный застройщик может уклоняться от переоформления, но суд определенно встанет на сторону наследников (ведь деньги за объект недвижимости уже были внесены).
Порядок оформления наследства
Гражданам, получившим в наследство ДДУ, для его оформления, необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:
- В первую очередь нужно прийти к нотариусу, чей участок располагается в месте, где в последнее время проживал дольщик перед своей смертью. Следует взять с собой и предъявить нотариусу договор ДДУ, чтобы права по этому договору были присоединены ко всей наследственной массе. Необходимо также написать заявление о том, что собираетесь принять наследство. Эти действия следует предпринять в период полугода после смерти наследодателя.
- Получить свидетельство о праве на наследство, которое выдает все тот же нотариус после того, как пройдут шесть месяцев после смерти инвестора.
- Прийти с данным документом к застройщику и подписать с ним допсоглашение к ДДУ о смене участников в договоре. Зарегистрировать данное соглашение в Росреестре. По закону допсоглашение не является обязательным, его отсутствие не может стать поводом для отказа в регистрации собственности на завершенный объект строительства. Однако на практике были случаи, когда при регистрации собственности на квартиру у наследников, не имеющих на руках зарегистрированного соглашения к ДДУ, возникали определенные сложности. Поэтому желательно его заключить и зарегистрировать положенным образом.
- Если наследодатель для оплаты жилья брал кредит в банке, то наследникам также необходимо вступить в ипотечный договор и оформить соглашение с банковским учреждением.
- Если прежний участник не успел полностью выплатить всю сумму договора, то оставшуюся оплату должны внести его наследники, поскольку наследование по договору долевого участия в строительстве предполагает не только принятие прав, но и всех обязательств по ДДУ. При этом выплата процентов финансовой организации производится всеми наследниками соразмерно их долям в договоре.
- После окончания строительства квартиры, гражданин, получивший ДДУ в наследство, принимает жилье у застройщика и подписывает приемо-передаточный акт, составленный на его имя. После этого он может обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать это жилье положенным образом и стать его полноправным собственником. Если наследников несколько, то со стороны дольщика в акте должны фигурировать несколько участников, каждый из которых затем регистрирует свою долю в общей собственности.
Оформление договора долевого участия по наследству
Первое, что необходимо – вступить в права на наследство. Сделать это необходимо в течение шести месяцев – для этого потребуется обратиться в нотариальную контору. Свидетельство о праве на наследство будет выдано спустя полгода после смерти наследодателя.
С этим документом необходимо отправиться в офис девелопера – он должен будет подготовить специальное соглашение о замене стороны в договоре долевого участия. Если наследников несколько, то документ подписывается всеми участниками сделки. Проблем с этой процедурой возникнуть не должно. В целом, даже если вы не подписали приложение к договору, вы не лишитесь права на квартиру, но в этом случае потребуется подтверждать право собственности на объект недвижимости не таким простым способом. В некоторых случаях не удается обойтись без суда. Чтобы не доводить ситуацию до такого, лучше позаботиться обо всем заранее.
Есть ситуации более сложные. К примеру, человек оформил ДДУ и оплатил средства за квартиру, но договор долевого участия еще не был зарегистрирован на момент его смерти. В этой ситуации недобросовестный застройщик может уклоняться от переоформления, но суд определенно встанет на сторону наследников (ведь деньги за объект недвижимости уже были внесены).