Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.

Сроки расторжения договора

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на регистрацию обратного перехода права собственности. На все это может уйти около 3–4 недель. Срок зависит от загруженности Росреестра.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу.

А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, либо стороной подана апелляция, процесс может затянуться еще на несколько месяцев. Кроме того, после завершения апелляции сторона может попытаться оспорить решение в кассационном порядке.

Если для аннулирования договора купли-продажи всё же пришлось подавать иск в суд, лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Организация или участие в подобных процедурах — дело сложное и хлопотное. Если часть условий по ДКП уже исполнена, нет гарантий, что сделка будет аннулирована.

Как раз для этого и нужен хороший специалист, у которого достаточно положительного опыта в разбирательствах по сделкам с недвижимостью. Во-первых, он поможет составить соглашение к ДКП или претензионное письмо. Во-вторых, юрист грамотно оформит исковое заявление. Так у вас будет больше шансов выиграть дело. При благоприятном раскладе вы сможете также возместить расходы на судебные разбирательства и услуги специалистов.

Пошаговая инструкция расторжения договора в судебном порядке

Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается, если это предусмотрено самим договором. При отказе от сделки инициатор должен соблюдать действующее российское законодательство.

Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке происходит в следующем порядке

• доверитель направляет предложение о расторжении сделки другой стороне правоотношения; и
• В случае отказа или неполучения ответа по истечении 30 дней с момента отправки уведомления, договаривающаяся сторона подает иск в суд; и
• Суд назначает дату предварительного слушания, а затем дату основного слушания.
• В ходе слушания суд заслушивает стороны и изучает доказательства,
• судья выносит решение.

Суд Новиков о расторжении договора купли-продажи загородного дома Головина против г-на Р. Т. В. Истец пояснил, что его ответчики продали дачу. Головин выполнил свое обязательство по оплате всего имущества. Однако Новиков не предложил недвижимость в пользование и отказался обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности на дом.

Головин требует аннулировать сделку купли-продажи и обязать ответчика вернуть всю сумму, полученную по договору.

Новиков отказался аннулировать договор, отметив, что покупатель не рассчитался.

В ходе судебного заседания выяснилось, что стороны заключили договор о продаже дома. Стоимость недвижимости по нему составляла 1 млн рублей. Покупатель выполнил свои финансовые обязательства, перечислив деньги на счет продавца, что было подтверждено выпиской из банка.

Однако после совершения сделки продавец увеличил стоимость дома. Он потребовал от покупателя доплатить еще 300 000 рублей. Последний отказался выполнить требование, мотивируя это тем, что по условиям договора купли-продажи стоимость недвижимости составляет 1 млн рублей.

Головин потребовал расторгнуть сделку в связи с существенным изменением условий, но Новиков отказался подписывать договор.

Расторжение договора купли-продажи: до или после регистрации

Расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации в Росреестре происходит значительно быстрее и проще, однако и после регистрации есть возможность расторгнуть договор. Обычно после регистрации расторжение возможно только в том случае, если договор еще не исполнен. В чем разница между заключенным и исполненным договором:

• Заключенным договор считается с момента государственной регистрации;
• Исполненным договор считается с момента перехода права собственности и полной оплаты при условии отсутствия дополнительных условий.

Есть три основных варианта расторжения договора, зависящих от этапа, на котором вы находитесь:

• Если право собственности еще не перешло покупателю, можно просто обратиться в Росреестр. Регистрация будет прекращена. Фактически договор купли-продажи в этот момент еще не заключен, следовательно, и расторгать нечего;
• Если право собственности уже перешло покупателю, но еще не последовал расчет, необходимо заключить соглашение, о котором шла речь выше. Затем документ направляют в Росреестр. Право собственности будет возвращено продавцу;
• Если договор исполнен, расторжение практически невозможно. В этом случае есть два варианта: обращение в суд, если одна из сторон против расторжения договора, или обратная купля-продажа, если расторжение идет по соглашению сторон.

Если возникла проблема с расторжением договора купли-продажи недвижимости, то решением защиты от незаконных действий может стать обращение в суд. Согласно решению суда, после регистрации сделки купли-продажи квартиры она может быть аннулирована.

Как правило, имущественные договоры могут быть аннулированы после регистрации сделки при соблюдении предусмотренных законом норм. Суд может принять решение об аннулировании договора, если будет установлено, что сделка была совершена с нарушением правил или в результате мошенничества.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по решению суда возможно также в случае невыполнения продавцом своих обязательств или наличия тайных недостатков в объекте недвижимости. В таких случаях покупатель имеет право требовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости и признания его недействительным

Обратимся к гл. 29 ГК РФ, регулирующей порядок изменения и расторжения договоров. В ст. 450-451 вышеназванной нормы перечислены основания, при наличии которых расторгнуть договор купли-продажи недвижимости вполне реально. К таковым относятся ситуации, когда:

• такое решение принято по взаимному и добровольному согласию всех сторон сделки;
• обстоятельства, имеющие место быть на момент заключения договора, существенно изменились настолько, что если бы стороны могли их предвидеть, то либо вообще не подписали такое соглашение, либо составили его на иных условиях;
• в результате существенного нарушения условия (условий) договора одной стороной вторая лишилась того, на что могла бы претендовать при надлежащем исполнении соглашения.

Признание рассматриваемого вида договора недействительным происходит только в судебном порядке. В качестве оснований, при наличии которых суд может вынести соответствующее решение, можно выделить следующие:

1. Договор составлен с нарушением норм закона.
2. Одна из сторон на момент подписания соглашения:

• была недееспособна (полностью или частично);
• не достигла совершеннолетия;
• не отдавала отчет своим действиям или не в полной мере осознавала суть происходящего;
• поставила подпись будучи обманутой мошенниками или под воздействием угроз, при стечении тяжелых жизненных обстоятельств и т.п..

1. Притворность или мнимость сделки.

Процедура и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным и его расторжения отличаются. Главное различие заключается в том, что во втором случае аннулируются все оговоренные взаимные права и обязательства непосредственно в день его подписания. Признание же соглашения недействительным приравнивается к его отсутствию вообще. А потому одна сторона, что-либо получившая от второй, обязана возвернуть все приобретенное в полном объеме. Другими словами, покупатель должен вернуть недвижимость (а точнее – права на нее), продавец – деньги.

Кроме того, расторжению подлежит только действующий договор. Признать же недействительным можно уже прекращенный или даже расторгнутый.

Как составить исковое заявление

Исковое заявление должно содержать в себе следующую информацию:

Что указать в иске
1	Наименование того суда, куда вы подаете иск.
2	Сведения об истце (его ФИО, паспортные данные, место регистрации, контактные данные).
3	Сведения об ответчике (его ФИО, место жительства, контактные данные, один СНИЛС или ИНН).
4	Описание обстоятельств, которые привели к подаче искового заявления.
5	Перечисление оснований для расторжения сделки.
6	Требования истца.
7	Дату, подпись.

Можно ли разорвать договор, если регистрация пройдена?

Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?

Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.

Как правильно подать иск? 7 советов юристов

1. Перед подачей заявления в суд соберите документы (договоры, акты, письма, сканы сообщений, расписки) и доказательства вашей правоты. Например, чтобы доказать, что на лестничной клетке постоянно ночуют наркоманы, можно показать копии заявлений в полицию и ответы. Чем сильнее позиция до подачи документов в суд, тем выше вероятность решить вопрос без суда.
2. В исковом заявлении подробно изложите, почему договор нужно расторгнуть. Указывайте каждую мелочь, вплоть до компании наркоманов в подъезде или задержки выплаты на 30 минут. Подкрепите слова доказательствами.
3. Расскажите, как пытались достучаться до своего визави, как он игнорировал и посылал вас вместе с договором.
4. Ссылайтесь на конкретные статьи законов.
5. В иске используйте несколько требований или решений для вашей ситуации. “Деньги — или выметайся из моей квартиры”, — типа такого. Как говорится “или-или”, что-то да получится.
6. Указывайте, какие понесли убытки при совершении сделки: адвокат, госпошлина, подорожание квартир и т п. Требуйте возмещения ущерба.
7. Обратитесь к юристу с опытом работы по таким делам за консультацией, а если дело стоящее, то за полным сопровождением.

Признание договора недействительным

Расторжение договора и признание недействительным – две разные процедуры. Но обе возможны только через суд, а последствием является возврат имущества продавцу, а денег – покупателю. Собственник меняется на основании решения суда, которое направляется в Росреестр после вступления в законную силу.

Когда сделка может быть признана недействительной:

• Договор составлен с нарушением действующего законодательства;
• Договор оформлялся с целью прикрытия другой сделки (притворный), или без цели создания дальнейших правовых последствий (мнимый);
• Продавец или покупатель до подписания ДКП признаны судом недееспособными. Сделки с их имуществом по закону проводятся только при участии опекунов и органа опеки, от которого требуется разрешение;
• Отчужденная недвижимость принадлежала несовершеннолетнему. Здесь тоже требуется разрешение органа опеки, взамен ребенку должно быть предоставлено другое имущество, соответствующее всем критериям. Без этого разрешение не выдадут;
• У проданной недвижимости есть другой собственник, который по закону может на нее претендовать.
• Договор оформлялся под влиянием заблуждения;
• В момент подписания ДКП одна из сторон находилась в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
• К заключению ДКП участник сделки был принужден угрозами и иными насильственными действиями.

Расторжение по соглашению сторон

Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.

Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.

В соглашении обязательно должны быть прописаны:

1. Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
2. Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
3. Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
4. Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
5. Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.

При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

• ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
• ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
• ст. 452 — порядок прекращения договора;
• ст. 453 — последствия расторжения сделки.

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

• продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
• покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

• сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Похожие записи:

• Основные обязанности охранника 6 разряда
• Запрет на выезд за границу сотрудникам Росгвардии
• 4. Требования охраны труда в аварийных ситуациях