Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная продажа квартиры: особенности и риски сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долгое время мало кто из владельцев недвижимости знал, что такое альтернативная продажа. Людям не нужны были такие сложные сделки. Они продавали и покупали квадратные метры по накатанным сценариям. Но в последние года два-три альтернативные продажи квартир начали набирать популярность. Дело в том, что стоимость жилья стала резко расти. Пока продаешь одну квартиру, цены могут сильно подскочить. Продавцы, опасаясь остаться совсем без угла, все чаще делают запрос на одновременную продажу и покупку квартир. Так точно не останешься без жилья.
Что такое альтернативная сделка?
Альтернативной продажи квартиры как вида сделки нет ни в одном российском законе. Термин используется только риэлторами на рынке недвижимости.
Альтернативная продажа – это сделка, при которой одновременно продается старое жилье и покупается новое. Чаще всего продавец-покупатель даже не видит денег: они сразу же уходят на приобретение другой квартиры с помощью банка. Одни предпочитают передавать их через ячейку, другие открывают счет.
В альтернативной продаже квартиры участвуют сразу несколько человек. Как минимум три:
- продавец-покупатель – тот, который хочет продать свою квартиру и купить сразу другую;
- покупатель – тот, который покупает старую квартиру;
- продавец – тот, который продает квартиру продавцу-покупателю.
Альтернативная сделка
Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить.
Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».
В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта.
«Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.
Главные участники такого договора:
- покупатель первой квартиры;
- продавец первой квартиры, в то же время он же становится покупателем второй (альтернативной) квартиры;
- продавец второй (альтернативной) квартиры.
Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.
Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:
- поиск альтернативы у продавца может растянуться на недели и даже месяцы;
- придется много контактировать с другими участниками цепочки;
- большая вероятность сложностей с органами опеки в случае, если один из собственников еще не достиг 18-летия — разрешение выдается только на 15 дней, и в случае «срыва» сделки придется получать документ заново;
- возможна несогласованность действий участников цепочки;
- стоит быть готовым к задержкам в выселении уже бывших собственников.
Что значит прямая продажа квартиры?
Прямая или свободная продажа — это сделка, состоящая только из двух частей. Покупатель и продавец (если собственников больше). В результате покупатель получает деньги и переезжает в пустую квартиру.
При прямой продаже квартира продается продавцом без каких-либо дополнительных условий или льгот со стороны третьих лиц. Такие сделки возможны, когда у продавца нет
- зарегистрированный гражданин продаваемой квартиры; и
- Нет никаких претензий со стороны третьей стороны, что
- Обязательство перед банком в контексте ипотечного контракта, когда продаваемая недвижимость закладывается в качестве гарантии
- необходимость покупки другого дома до продажи своей собственности.
Свободная продажа — это простая сделка с недвижимостью, включающая одну сделку. Владелец продает свой дом, не намереваясь совершать другую сделку. Договор подписывается обеими сторонами, и решение не зависит ни от кого другого. Стороны должны заключить договор и подписать окончательное соглашение о продаже.
Документы для регистрации прав собственности
Чтобы заявить о смене собственника квартиры, необходимо предоставить следующие документы
- Паспорт нового владельца, паспорт
- договор купли-продажи; и
- заявление покупателя о регистрации жилья, находящегося в государственной собственности; и
- Посадочный паспорт объекта недвижимости (если он не был представлен ранее)
- Если право собственности не было проверено в едином государственном реестре корпораций, то правоустанавливающие документы продавца должны включать
- Доказательство уплаты государственных налогов.
Во время окончательной продажи документация должна быть подготовлена очень тщательно. Все условия должны быть подробно разъяснены.
- Дата исчезновения предыдущего владельца,.
- При доставке ключа
- Удаление прежнего арендатора,…
- Возможные веса, например, имущество.
Признаки свободной продажи квартиры
Чтобы лучше понять последствия чистой продажи вторичных деталей, рекомендуется ознакомиться с ее характеристиками.
- Продавец имеет необходимую документацию для совершения сделки в соответствии с действующим законодательством.
- Чистая продажа означает, что в собственности имеется естественный и юридический разрыв — нет зарегистрированных жильцов. В квартире никто не живет.
- Продавец просто хочет забрать финансы и не использовать вырученные средства для покупки альтернативного жилья.
- Свободные продажи — это быстрые сделки, часто завершаемые в течение 24 часов.
- Владельцу дом не нужен — новый владелец приобретает недвижимость в свободной продаже.
Несомненным плюсом безальтернативной сделки является возможность быстрого оформления договора без риска оказаться в ситуации, когда одно из звеньев длинной цепочки оказывается слишком слабой. Впрочем, если квартира достойная, отказываться от нее лишь потому, что сделка альтернативная, тоже не стоит. Главное – правильно провести всю процедуру.
Только покупатель может решить, каким способом приобретать квартиру, и на какие варианты соглашаться. Лучше, конечно, отдавать предпочтение свободной продаже, но такого жилья на рынке намного меньше.
Кстати, не стоит забывать и о том, что в некоторых случаях недлинная альтернативная «цепочка» завершается намного быстрее, чем поиск и оформление «свободного» жилья.
Это самый простой вариант. Вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую. Как правило, такой обмен получается не равноценным и приходится доплачивать.
Например, продаете однушку, чтобы добавить и купить двушку. В такой цепочке всего 2 квартиры и 3 стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете.
По документам вы получаете деньги за свою квартиру и передаете их продавцу нового жилья. На практике деньги сразу переходят от первого покупателя к конечному продавцу — если надо, вы просто доплачиваете разницу.
Например, покупатель квартиры кладет в банковскую ячейку 6 млн ₽, а 2 млн. вносите вы в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги — 8 млн — забирает продавец последней квартиры в цепочке.
Пример из нашей практики — цепочка из 2 квартир
Кубинка 2 900 000 → Долгопрудный 5 500 000
Что продаем: 2-комнатную квартиру в Кубинке за 2,9 млн ₽.
Особенности сделки:
- в ипотеке Сбербанка с 2010 г.;
- в совместной собственности мужа и жены;
- родились две дочки — использовали маткапитал для частичного закрытия ипотеки;
- дали обязательства Пенсионному фонду, что после выплаты ипотеки обязуются наделить всех членов семьи долями;
- погасили ипотеку, сделали детей собственниками — теперь у квартиры 4 собственника по ¼ доли.
В 2018 г. семья решила продать квартиру и переехать в Долгопрудный к родителям. Новая квартира стоит почти в 2 раза дороже, наличных денег у семьи не хватает, поэтому решили взять новую ипотеку — первоначальный взнос будет с денег от продажи квартиры. В этом случае, альтернатива — единственный вариант.
Что мы сделали:
- нашли покупателя на квартиру в Кубинке с ипотекой от Сбербанка;
- оформляем семье ипотеку в том же отделении Сбербанка, что у покупателей;
- после получения одобрения находим квартиру в Долгопрудном;
- получает от банка письменное соглашение о наделении детей долями в новой ипотечной квартире;
- получаем разрешение органов опеки на покупку квартиры.
Как прошла сделка:
- подписали у нотариуса удостоверение на долевую собственность;
- заложили в банке деньги в 2 ячейки за квартиры в Кубинке и Долгопрудном: в первую ячейку наличные и ипотеку покупателей Кубинки (2,9 млн), во вторую — разницу между ипотекой и стоимостью квартиры в Долгопрудном (2,6 млн);
- одновременно подписали 2 договора купли-продажи;
- подписали кредитные договоры;
- зарегистрировали семью в Долгопрудном;
- отчитались перед органами опеки.
Несмотря на то, что свободная и альтернативная продажа квартиры одинаково регулируются законом, риски при альтернативных сделках выше. Особенно актуальны они для покупателя альтернативной квартиры. Самые частые среди таких рисков.
- Отказ продавца-покупателя от продажи объекта. Такое случается, если он не может найти подходящую квартиру, которую готов купить за устраивающую сумму.
- Повышение продавцом стоимости квариры-2. Если это произойдет, продавец-покупатель также должен будет повысить цену, а при участии в цепочке других объектов их стоимость также вероятнее всего повысится. Иными словами, покупатель альтернативной квартиры зависит не только от собственника жилья, которое он покупает, но и от других участников всей цепочки.
- Несмотря на то, что документы подаются одновременно всеми участниками, регистратор воспринимает каждый договор как самостоятельный. Не исключены ситуации, что одна сделка в цепочке будет успешно зарегистрирована, а вторая – приостановлена: например, если обнаружатся проблемы с документами. В таком случае вся цепочка сделки застопориться, и покупатель не сможет получить квартиру пока не будет зарегистрирована альтернативная сделка.
- Сложная цепочка расчетов. Фактически покупатель передает деньги не своему продавцу, а перечисляет их на счет третьего лица. Все расчеты должны быть грамотно подстрахованы договорными условиями и фактическим порядком расчетов с использованием банковских ячеек, либо аккредитивов. Также возможны смешанные способы оплаты.
Особенности АС в разных ситуациях
Альтернативная сделка с недвижимостью сама по себе непростая с точки зрения оформления и рисков, но в некоторых ситуациях она осложняется дополнительными обстоятельствами.
Плюсы и минусы «альтернативы»
Да, «альтернатива» страхует одних и несет риски для других. Для продавцов и покупателей со свободной покупкой/продажей такой тип сделки является ограничением, так как регистрация зависит от других участников цепочки.
«Срок регистрации всего пакета равняется самому максимальному сроку регистрации договора в цепочке. Если отдельную нотариальную сделку могут зарегистрировать за сутки, то при регистрации пакета цепочки сделок при наличии в нем простой письменной формы договора срок регистрации всего пакета будет до двух недель. При необходимости ускорения сроков регистрации можно провести все сделки в нотариальной форме, это будет значительно дороже по тарифам и по госпошлинам, но безопаснее, и срок регистрации всего пакета сократится до трех суток», — подсказывает эксперт.
Чем больше в «альтернативе» участников и объектов, тем она сложнее. Дело в том, что каждая квартира проверяется перед сделкой отдельно, и если «слетит» какой-то участник цепочки или объект, всю цепочку придется собирать заново.
Помимо участия несовершеннолетних детей и, соответственно, органов опеки, усложняют альтернативные сделки и ипотеки: не одобрили одному из участников жилищный кредит — цепочка разорвалась. А банки крайне неохотно выдают ипотеки на покупку квартир, собственниками которых являются несовершеннолетние.
Завершением сделки является подписание актов приема-передачи объектов. И здесь тоже есть сложности, а именно частая задержка физического освобождения объектов (затягивание переезда) одним из участников. В таком случае все остальные участники цепочки вынуждены ждать.
Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить продавец?
Налоговая база может быть уменьшена путем применения одной из двух налоговых скидок (по выбору продавца)
- Фрикционная скидка в размере 1 млн: налог вычитается из продажной цены квартиры, а налог взимается с оставшейся суммы. Если недвижимость стоит менее 1 миллиона евро, продавец освобождается от уплаты подоходного налога; фрикционная скидка в размере 1 миллиона может применяться один раз в год.
- Скидка на сумму, потраченную (или сумму расходов) на первую покупку этой квартиры: стоимость проданной квартиры вычитается из стоимости купленной квартиры, а полученная разница умножается на 13%. При таком способе вычета налог фактически взимается с прибыли от продажи квартиры.
Свободная продажа квартиры – что это?
Свободная продажа квартиры – это одна из альтернативных форм сделки, которая позволяет избавиться от рисков и проблем, связанных с посредниками и агентами. Это прямая сделка между продавцом и покупателем, без посредничества.
В отличие от альтернативной продажи, при свободной продаже квартиры продавец самостоятельно контролирует весь процесс и имеет полный контроль над ценой и условиями сделки. Продавец может самостоятельно выбрать покупателя, провести переговоры и заключить договор на своих условиях.
Если вы решили продать квартиру без использования посредников, то стоит учесть несколько полезных советов. Во-первых, необходимо определить правильную цену продажи, исходя из текущих рыночных тенденций. Во-вторых, нужно составить информативное объявление о продаже квартиры, чтобы привлечь потенциальных покупателей.
Для успешной свободной продажи квартиры также важно подготовить все необходимые документы. Обязательно проверьте юридическую чистоту квартиры и подготовьте пакет документов, включающий паспортные данные продавца, договор купли-продажи и другие необходимые сопроводительные документы.
Свободная продажа квартиры – это отличная возможность избавиться от лишних затрат и рисков, связанных с работой агентств недвижимости. Однако, перед тем как приступать к продаже своей квартиры, рекомендуется проконсультироваться с профессионалами и собрать достоверную информацию о текущем рынке недвижимости.
Свободная (прямая) сделка
Что такое свободная (прямая) сделка и для чего она нужна? Продажа квартиры посредством свободной сделки — это самостоятельное заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем без привлечения посредников. В этом случае роли агентств недвижимости, риэлторов или иных посредников отсутствуют, и все формальности и риски лежат на продавце и покупателе.
Одним из главных преимуществ свободной сделки является то, что продавец может сэкономить на комиссионных сборах агентств и риэлторов. Кроме того, продавец самостоятельно определяет цену продажи и выбирает наиболее подходящего покупателя, не ограничиваясь предложениями от посредников.
Однако, при самостоятельной продаже квартиры, стоит учесть некоторые важные моменты. Во-первых, важно правильно оценить рыночную стоимость недвижимости, чтобы не потерять в результате завышенной или заниженной цены. Во-вторых, необходимо самостоятельно провести все оформительные процедуры сделки, что потребует времени и сил. Также, без посредников, продавец должен самостоятельно проверить проверить документы на квартиру и юридическую чистоту объекта недвижимости, чтобы не попасть в долгий и неприятный процесс разбирательств при продаже.
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.
Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.
Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.
И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.
Какие документы нужны
Сегодня процесс оформления ипотеки начинается с выбора кредитного предложения и подачи заявки на кредит. Выбранный продукт напрямую определяет выгодность условий возможной для приобретения недвижимости. Подать заявку можно при посещении банка или при использовании онлайн-сервиса на официальном портале банка. В случае положительного решения от банка, заемщику можно приступать к сбору и оформлению документов. При этом важно учитывать, что одобрение имеет ограниченный период действия, который обычно равен 3—4 месяцам. После его окончания допустимого срока процедуру придется вновь проходить сначала.
Документы для приобретения квартиры в кредит может разделить на следующие категории:
- подтверждающие личность заемщика;
- разрешительные, без которых невозможно провести сделку;
- правоустанавливающие, подтверждающие права на недвижимость;
- сопровождающие сделку, к которым относится договор страхования и отчет об оценке;
- дополнительные, не входящие в перечень обязательных, но необходимых банку для проведения процедуры оценки клиента или объекта.
В стандартный перечень документов от заемщика входит:
- паспорт;
- справка о доходах;
- трудовая книжка;
- СНИЛС;
- свидетельство о браке.
Дополнительными бумагами обычно выступают документы об образовании, брачный договор, подтверждения о наличии дополнительных источников дохода или обязательств у заемщика. Общий перечень документов зависит от конкретных обстоятельств. Например, если в сделке планируется привлечение материнского капитала, то потребуется получение разрешения об использовании остатка средств сертификата.