Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первоначальный взнос — гарантия платёжеспособности для банка. Ему важно минимизировать риски, поэтому он выполняет финансовую проверку потенциального заёмщика или выставляет высокую процентную ставку. Первоначальный взнос — такой же инструмент страхования от рисков.
Что такое первоначальный взнос и для чего он нужен
Первоначальный взнос по ипотеке — часть стоимости жилья, которую необходимо внести сразу же, на первом этапе. Эти деньги выплачиваются либо владельцу жилья, либо застройщику, а оставшуюся сумму выдаёт банк в качестве ипотечного займа.
Ипотека без первоначального взноса имеет свой недостаток — для заёмщика банк предлагает не очень удобные условия получения кредита. Процентная ставка окажется выше, ежемесячные платежи — больше, а требования к кандидату на ипотеку — строже. В стремлении уменьшить возможные риски банк внимательно изучает кредитную историю заёмщика и, как правило, требует оформить обязательное страхование.
Стандартный первоначальный платёж — это от 10% до 20% стоимости покупаемого жилья. До полного погашения кредита недвижимость остаётся в залоге у банка. Если заёмщик неожиданно перестаёт платить ипотечный кредит, оплаченный взнос даёт банку возможность быстрее продать это жильё и покрыть убытки. Это ещё один повод для банка просить о внесении первоначального взноса.
Зачем банку первый взнос?
Банку, как и любому из нас нужны гарантии. Согласно их статистике, заемщики, оформившие ипотеку без взноса, часто нарушают прописанные в договоре правила, т.е. допускают просрочки по платежам, а спустя время и вовсе могут перестать платить.
Банк вправе обратиться в суд на взыскание жилья и после, вновь выставить недвижимость на продажу. Однако, такой способ банку не выгоден. Объясняем почему.
Банк несет денежные потери, когда подает в суд и организацию торгов. Вдобавок стоимость жилья может оказаться ниже рыночной примерно на 10-15%. Цена недвижимости определяется судом на основании:
- Ответа об оценке;
- Соглашения сторон.
Из этого делаем вывод: чтобы банку вернуть все свои 100%, которые он дал заемщику, ему надо изначально при оформлении давать в кредит не больше 90%, а то и меньше, от реальной стоимости недвижимости. В такой ситуации, в случае если лицо, взявшее у банка ипотеку, решит не выполнять свои обязательства, банк сможет вернуть всю сумму выданного кредита и возместить издержки на судебные разбирательства и торги.
Дa, мoжнo. Пo cтaндapтным ycлoвиям бaнкoвcкиx пpoгpaмм вы внocитe 15-20% в видe пepвoнaчaльнoгo взнoca, a ocтaвшиecя дeньги пoлyчaeтe oт бaнкa. Нo ecть вapиaнты, кoгдa бaнк дaeт 85% cтoимocти квapтиpы, a вы пoкyпaeтe oбъeкт, нe дoклaдывaя тe 15%. Этo вoзмoжнo в cлyчae, кoгдa бaнк пpи выдaчe кpeдитa opиeнтиpyeтcя нa pынoчнyю cтoимocть oбъeктa, yкaзaннyю в oтчeтe oб oцeнкe, a квapтиpa пpoдaeтcя нижe этoй цeны.
Нaпpимep, вы нaшли выгoдный вapиaнт зa 2 млн pyблeй, a aнaлoгичныe вapиaнты cтoят 2,5 млн, и в oтчeтe oб oцeнкe фигypиpyeт этa cтoимocть. Бaнк мoжeт выдaть кpeдит нa 80% oт цeны – 2 млн pyблeй нa пoкyпкy этoй квapтиpы. Кpeдитop бyдeт иcxoдить из вaшeй плaтeжecпocoбнocти и пpeдocтaвляeмoгo зaлoгa, a нe из пpocтaвлeннoй в дoгoвope цeны oбъeктa. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaключaeтcя мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм, cтopoны вoльны yкaзaть в нeм любyю coглacoвaннyю мeждy coбoй cтoимocть, и бaнк нe впpaвe тpeбoвaть кoppeктиpoвки.
У пoдoбныx cxeм ecть минycы. Нaйти вapиaнт, кoгдa квapтиpa пpoдaeтcя пo cнижeннoй цeнe, нe cлишкoм пpocтo. Кpoмe тoгo, этoт oбъeкт нaдo coглacoвaть c бaнкoм. Нo caмoe глaвнoe – нaдo пoзaбoтитьcя o cвoeй бeзoпacнocти. Ecли в пocлeдyющeм пpoдaвeц дoкaжeт, чтo квapтиpy oн пpoдaл дeшeвo, нa нeвыгoдныx для нeгo ycлoвияx, зaключил кaбaльнyю cдeлкy из-зa тяжeлoй жизнeннoй cитyaции или бyдyчи в измeнeннoм cocтoянии здopoвья, oнa мoжeт быть pacтopгнyтa. Пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax pacтopгнyть cдeлкy мoгyт тaкжe poдcтвeнники пpoдaвцa. Или ee ocпopят в пpoцecce бaнкpoтcтвa пpoдaвцa.
Пoэтoмy гoтoвить дoкyмeнты для тaкoй cдeлки и пpoпиcывaть ycлoвия дoгoвopa, чтoбы иcключить pиcк pacтopжeния, дoлжны юpиcты бaнкa вмecтe c юpиcтaми, пpeдcтaвляющими интepecы зaeмщикa.
И кoмy дaют тaкyю ипoтeкy?
Кaждый бaнк пpeдъявляeт cвoи тpeбoвaния к зaeмщикy и к зaлoгy пo ипoтeкe. Кaк пpaвилo, ocнoвныe мoмeнты, кoтopым дoлжeн cooтвeтcтвoвaть зaeмщик, тaкиe:
- Boзpacт нe мeньшe 18 лeт и нe бoльшe 85 лeт нa мoмeнт oкoнчaния выплaт пo кpeдитy.
- Нa мoмeнт oбpaщeния зa кpeдитoм paбoтa y oднoгo paбoтoдaтeля oт 1 мecяцa, oбщий cтaж дoлжeн быть нe мeньшe 3 мecяцeв, нo чaщe бaнки тpeбyют cтaж пpoдoлжитeльнocтью 6 мecяцeв или 1-2 гoдa.
- Дocтaтoчнaя зapплaтa зaeмщикa и ypoвeнь дoxoдa ceмьи в цeлoм – ипoтeчный плaтeж дoлжeн быть нe вышe 40% oт зapплaты зaeмщикa, xoтя нeкoтopыe бaнки, нaпpимep BTБ, дoпycкaют paзмep плaтeжa дo 65% oт дoxoдa. B Cбepбaнкe paccчитывaют тaк: вычитaют из дoxoдa дeйcтвyющиe кpeдитныe oбязaтeльcтвa, ocтaвляют нa пpoживaниe ceмьи, нeзaвиcимo oт cocтaвa, пpимepнo 6-7 тыcяч, ocтaвшaяcя cyммa мoжeт cтaть eжeмecячным плaтeжoм пo ипoтeкe. Дoпycтим, ecли дoxoд ceмьи – 20 тыcяч pyблeй, мaкcимaльный плaтeж мoжeт cocтaвлять oкoлo 13 500.
- Нaличиe дpyгиx кpeдитoв дoпycкaeтcя c oгpaничeниями – oбщaя eжeмecячнaя cyммa пo зaймaм, включaя ипoтeчный плaтeж, нe дoлжнa пpeвышaть 40-65% зapплaты. Paзмep oгpaничeния зaвиcит oт кoнкpeтнoгo бaнкa. B eжeмecячнoй cyммe yчитывaютcя и кpeдитныe кapты – пo ним вычитaeтcя 5-10% лимитa кapты. B нeкoтopыx бaнкax ecть oгpaничeниe пo чиcлy кpeдитoв, к пpимepy, нe бoлee 5 дeйcтвyющиx дoгoвopoв и кapт нa ceмью бeз yчeтa зaпpaшивaeмoй ипoтeки.
Уcлoвия выдaчи ипoтeки бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca в paзныx бaнкax бyдyт oтличaтьcя нe тaк yж cильнo. B ocнoвнoм бaнки гoтoвы дaвaть пpимepнo oдинaкoвыe cyммы нa пpимepнo oдинaкoвыe cpoки, oтличaтьcя бyдeт тoлькo пpoцeнтнaя cтaвкa. Кoгдa oпpeдeлитecь, кaкиe бaнки дaют ипoтeкy бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca в вaшeм peгиoнe, в пepвyю oчepeдь cpaвнивaйтe пpeдлoжeния пo cтaвкaм.
Потребительский кредит в качестве первоначального взноса
Бывает, что заемщик находит очень выгодное ипотечное предложение от банка, но не подпадает под требования – у него нет первоначального взноса. Тогда он ищет деньги: берет в долг у друзей, продает машину или оформляет потребительский кредит.
В теории несомненным плюсом решения оформить потребительский кредит будет являться получение нужной суммы для первоначального взноса, оформление выгодной ипотеки.
Но имейте в виду что, во-первых, это еще один долг, который вам нужно будет возвращать, а во-вторых, его банк обязательно учтет при оценке платежеспособности клиента и будет рассчитывать, потянет ли клиент финансовую нагрузку или нет.
Безусловно, есть банки, которые сами предлагают кредит на первоначальный взнос. Например, некоторые банки предлагают кредит на первоначальный взнос вместе с ипотекой. При этом срок потребительского кредита на покупку вторичного жилья – один год, строящегося – 2–3 года, ипотеку же можно оформить на срок до 25 лет. Однако банк по этой программе берет в залог имеющуюся у вас недвижимость. В сухом остатке получается, что вы должны довольно внушительную сумму денег и имеющееся у вас жилье станет предметом залога в банке. А что произойдет с объектом строительства? Сможет ли застройщик его достроить? Настолько ли стабильный и достаточный уровень вашего дохода, чтобы вы не чувствовали себя сидящим на бочке с порохом?
Важно
Ипотека без первоначального взноса считается ипотекой с залогом недвижимости, поскольку в залог заемщик отдает не приобретаемое жилье, а уже имеющееся.
Здесь обязательно имейте в виду, что передаваемое в залог имущество будет иметь залоговую стоимость, что составляет 60–70% от ее реальной рыночной цены. Залоговый объект не может находиться в ветхом или аварийном здании, которое подлежит сносу.
Вообще, сама затея с потребкредитом на первоначальный взнос очень рискованная. Если человек не нашел денег даже на первый взнос, велик риск, что он не справится и с основной финансовой нагрузкой. Уровень дефолта гораздо выше среди тех, кто брал ипотеку без первоначального взноса или взял одновременно и ипотеку, и потребительский кредит на первый взнос.
Росбанк выдает ипотеку без взноса по специальной программе. Финансовая компания предлагает оформить кредит на первоначальный взнос под залог имеющегося жилья. В итоге заемщику придется одновременно выплачивать два кредита. Банк выдает ипотеку до 70% от стоимости недвижимости, остальные 30% — кредит в этом же банке на первоначальный взнос.
Условия по ипотеке.
-
Срок кредитования — до двух лет.
-
Требуются поручители.
-
Сумма — до 70% от стоимости недвижимости.
-
Комиссия за выдачу ипотеки отсутствует.
Какие программы господдержки помогут взять ипотеку?
В качестве первоначального взноса можно использовать как собственные накопленные средства, так и средства из федерального или регионального бюджета в рамках программ господдержки:
-
Материнский капитал можно использовать на оплату первоначального взноса по ипотеке. На данный момент материнский капитал составляет 524,5 тыс. рублей при рождении или усыновлении первого ребенка и 693,1 тыс. рублей при рождении или усыновлении второго ребенка.
Почему банки требуют первый взнос по ипотеке?
Не секрет, что большинство банков предпочитают выдавать жилищные кредиты только тем заемщикам, которые готовы оплатить часть стоимости приобретаемой квартиры из собственных средств. Требования к размеру минимального авансового платежа у разных кредиторов различаются, но, в среднем, банки предлагают заемщикам самостоятельно вносить 10-20% от оценочной стоимости жилья. С чем же связаны такие ограничения?
Дело в том, что ипотечная ссуда — высокорисковый продукт и для заемщика, и для кредитора. Такие ссуды обычно выдаются на длительный срок, за который и на рынке недвижимости, и в жизни заемщика может много всего произойти. Квартира может упасть в цене, человек может потерять работу, в результате чего шансы кредитора вернуть свои деньги, не потеряв ожидаемую прибыль, резко уменьшатся. Чтобы подстраховаться на этот случай, банки стараются, чтобы размер ипотечного займа был меньше стоимости приобретаемой недвижимости.
Пример 1: без первоначального взноса
Допустим, вы решили купить квартиру стоимостью 3 млн руб. и нашли банк, который согласился выдать вам требуемую сумму целиком. Через несколько лет ваша финансовая ситуация ухудшилась, и вы перестали погашать задолженность. Вследствие этого банк изъял залоговую квартиру и выставил ее на продажу. Однако за эти годы рынок жилья просел, и цена квартиры снизилась на 500 тыс. Таким образом, после продажи залога банк не покрыл свои убытки и остался без прибыли.
Пример 2: с первоначальным взносом
Предположим, что банка, готового выдать ссуду без первого взноса, вы не нашли и обратились к кредитору, предоставляющему займы при условии внесения 20% от стоимости жилья. При цене квартиры в те же 3 млн руб. размер кредита составил 2,4 млн. Спустя какое-то время вы перестали вносить платежи по кредиту, и банк выставил квартиру на реализацию. Как и в первом случае, квартира подешевела на 500 тыс., но, продав ее за 2,5 млн руб., банк вернул свои деньги и получил прибыль в виде процентов, уплаченных вами за первые годы действия кредита.
Конечно, в обоих примерах речь идет о прибыли банка, что не очень важно для заемщика. Понимая это, банки компенсируют риски выдачи займов без первоначального взноса за счет высоких процентных ставок, что напрямую влияет на размер будущей переплаты. Таким образом, оформить кредит с хотя бы минимальным авансовым платежом выгоднее для обеих сторон сделки.
На осмотре одной квартиры продавец торопил меня и говорил, что на неё очередь и ответ нужно дать сейчас. Я решила подождать и упустила квартиру. Сильно расстроилась. Но через день объявление обновилось: оказалось, что другие покупатели отказались (или их и не было) и я снова первая в очереди.
При повторном осмотре я заметила много недостатков: обои отклеиваются, плитка потрескалась, проводка плохая, окна на шумный проспект, ванная очень маленькая.
При выборе квартиры нельзя спешить. Продавцу хочется скорее продать её, а вам потом 20 лет платить.
Как правильно:
- Посмотреть квартиру дважды, в разное время суток. Обратить внимание на пробки по дороге.
- Не вносить залог сразу после первого осмотра.
- Попросить скидку за визуальные недочёты.
Альтернативные варианты приобретения квартиры без взноса
Те граждане, которые относятся к категории льготников, могут воспользоваться и другими альтернативными способами получения ипотеки без вложения личных средств на начальном периоде.
Потребительский кредит.
Выйти из затруднительной ситуации, когда нет денег на первый взнос, можно путем взятия обычного потребительского кредита. Только тогда ежемесячные платежи будут значительно больше, так как срок кредитования ограничен пятью годами. Поэтому банк не приветствует таких заемщиков и часто им отказывает.
Условия такого займа:
- ставка – от 11,9%;
- выдается сумма в пределах 3 млн. руб.
При подаче заявки в онлайн-режиме ответ приходит в течении 2-3 минут.
Завышение стоимости жилья перед банком.
В чем отличия ипотеки без первоначального взноса от традиционной?
В целом, это такой же кредит, с процентами, аннуитетными платежами, страховками и прочим. Однако поскольку первоначальный взнос отсутствует, то что-то должно его компенсировать.
Если это социальная ипотека, то компенсацией выступают государственные субсидии и сертификаты. Если это коммерческая ипотека, банк потребует оформить вашу квартиру в залог (т. е. ту, в которой вы сейчас живете).
Помимо того, квартира или дом с участком, которые вы покупаете — также становятся объектом залога.
Оформляя такой кредит нужно учитывать, что ни о какой рыночной оценке стоимости недвижимости речи не идет. В таких кредитах банк принимает за основу некую оценочную стоимость жилья, которая значительно ниже рыночной цены. Как правило оценка занижена на 20-30%.
Кроме того, решив взять кредит без первоначального взноса, учтите, что банк будет тщательно проверять все документы на недвижимость. Возможно проведет аудиторскую проверку. Самое главное для банка при оценке залога — отсутствие на него обременений и претензий со стороны третих лиц. Второй фактор — ликвидность актива.
Ипотека без первоначального взноса также предусматривает более высокую процентную ставку, то есть, ежемесячно будете отдавать банку больше, чем при других видах кредитования. Например, если брать кредит на покупку квартиры на срок до 7 лет, вам предложат ставку от 20 до 25% стоимости жилья. Это на 7-13% выше традиционных ставок.
Ипотечный кредит без первоначального взноса будет проще получить, если кто-то из родственников или знакомых, выступит вашим поручителем. Однако, в таком случае, этот человек рискует и своей недвижимостью, которая также становится залоговой.
Учитывая, что получить ипотеку без первоначального взноса, не имея ликвидного залога и высокого дохода, достаточно сложно, некоторые заемщики пытаются схитрить: в одном банке сначала берут обычный потребительский кредит, а в другом — используют полученные средства в качестве первоначального взноса. Это может сработать, хотя велик риск, что данную схему банкиры вычислят, и вообще внесут вас в «черный список».
Каким может быть первоначальный взнос?
Первоначальный взнос – это сумма, которую клиент должен внести при оформлении кредита. Эта сумма является частью общей стоимости недвижимого имущества, приобретаемого у застройщика или владельца жилья на вторичном рынке. Существует общее правило – чем больше денег заемщик может внести сразу, тем меньшей будет дальнейшая финансовая нагрузка. То есть, нужно будет меньше платить за пользование кредитными средствами и меньше денег возвращать по телу кредита.
Кроме денежных накоплений, в качестве первоначального взноса может рассматриваться потребительский кредит, который будет выплачиваться вместе с ипотекой. Заменой взноса также может стать имущество, которое можно передать банку в залог, конечно, это имущество должно быть не только дорогостоящим, но и ликвидным (с точки зрения банка).
Как взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса
Однако оформить ипотечный кредит можно и не внося первоначальный взноса. Подобная программа существует в различных банках.
Несмотря на то, что проценты по такому займу довольно высокие, он распространен среди наших граждан.
Экономический кризис значительно понизил количество предложений по этому виду ипотеки, однако получить ее все еще возможно.
Немаловажным фактором для одобрения заявления на кредит является имеется ли у будущего заемщика какое-либо обеспечение по займу.
Зачастую банками предоставляется займ под залог имеющейся в наличии недвижимости либо доли в ней.
К заемщику предъявляются определенные требования. Им должен быть подтвержден высокий уровень дохода и чистую кредитною историю.
Допускается использование в качестве первоначального взноса материнского капитала.
В случае, когда на получение льготной ипотеки претендует молодая семья, суммы материнского капитала может восполнить порядка 30% от стоимости приобретаемой квартиры.
Также банки могут предложить заемщику оформить обыкновенный потребительский кредит, и им оплатить начальный взнос. Однако в этом случае заемщик вынужден будет погашать кредит дважды.
Можно ли купить квартиру в кредит без первого платежа?
В среднем первый взнос по кредиту в банках составляет от 10%- 20% стоимости жилья. Но существует несколько вариантов ипотечного кредитования с нулевым первоначальным денежным вложением, например, льготные программы или вложение материнского капитала. Кредит на жилье без первого взноса нечасто встречается в банках, так как это не очень выгодная сделка, причем не только для самого финансового учреждения, но и для самого заемщика.
Сумма кредита при внесении первого взноса будет существенно меньше. Меньше будет и переплата и ежемесячный платеж. Без этого взноса все суммы увеличатся.
Заемщик переплачивает еще больше, и в случае невыплаты кредита, не просто теряет все, но и еще остается должен банку. Чтобы такого не происходило, финансовые учреждения предъявляют строгие требования к тому, кто берет ипотеку, проверяют его платежеспособность. Но человек и сам должен адекватно оценивать свои силы и возможности.