Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять неприватизированную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По жилищному кодексу России и другим нормативно-правовым актам приватизированное жилье – это собственности муниципалитета, то есть государства. Живущие и даже зарегистрированные лица на объекте – не собственники, а наниматели. Таким образом, чтобы сдавать в аренду неприватизированную квартиру, нужно добиться письменного согласия от владельца (муниципальный округ, город).
Можно ли сдать государственную квартиру?
Для получения документа руководителю управления направляется заявление, в котором гражданин излагает просьбу разрешить сдавать объект. Заявление подписывается всеми жильцами, которые относятся к ордеру на квартиру. Также подписываются потенциальные арендаторы. В течение десяти дней заявление должно быть рассмотрено.
Если все бумаги утверждаются, можно сдавать муниципальное жилье в аренду. При этом новый жилец становится поднанимателем. В случае правильного оформления договора поднайма владелец имеет право выселить жильцов раньше времени только через суд (даже если наниматель перестанет оплачивать аренду).
Процедура размена невозможна в таких случаях:
- В настоящее время проводится капитальный ремонт.
- Жилье находится в аварийном состоянии, принято решение о сносе дома.
- Жилье является специализированным (например из маневренного фонда) или служебным.
- Если после размена несовершеннолетний получит меньшую площадь, чем положено по норме.
- На нанимателя был подан иск о расторжении договора социального найма.
- В жилье планируется вселиться человек, страдающий одним из внесенных в особый список заболеванием.
- Существует задолженность по коммунальным услугам в течение полугода и более.
Узнаем, можно ли обменять квартиру
Если полноправный владелец недвижимости может распоряжаться ее по собственному усмотрению, то с муниципальной квартирой все не так просто. По закону продать ее нельзя, а можно лишь обменять. Причем для этого необходимо получить разрешение наймодателя. О том, как производится обмен неприватизированных квартир, подробно описывается в статьях 72-75 Жилищного кодекса РФ. Согласно этому документу переехать в другое жилье не получится, если:
- — к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
- — право пользования жилым помещением оспаривается в суде;
- — квартира признана непригодной для проживания;
- — принято решение о сносе дома или его переоборудования для использования в других целях;
- — принято решение о капитальном ремонте дома с перепланировкой помещений в нем;
- — в результате обмена в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием, в связи с чем совместное проживание с ним невозможно (перечень диагнозов приводится Постановлении Правительства РФ от № 378).
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
-
обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
-
обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
-
обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
-
обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
-
обмен
trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:
- Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
- Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
- Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
- При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.
Можно ли продать муниципальное жильё с долгами по ЖКХ
Долг по ЖКХ, за исключением капремонта, оплачивает продавец квартиры. Приватизация недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам невозможна — муниципалитет сначала потребует оплатить долги и только потом даст согласие на приватизацию.
Существует несколько способов продажи муниципальной квартиры без приватизации, когда нет денег на оплату ЖКУ.
- Составление договора задатка. Переданные покупателем деньги уходят на оплату долгов, а затем проводится процедура приватизации, после чего квартиру можно продавать.
- Вселение нового нанимателя. В этом случае лицевой счёт переводится на покупателя, а сумма задолженности вычитается из стоимости квартиры. Покупатель самостоятельно оплачивает долги продавца по предварительной договорённости.
- Обмен с доплатой. Если произошел обмен квартирами с доплатой, долги также могут быть погашены средствами, переданными в качестве доплаты. Однако здесь следует обратить внимание на юридические аспекты: договор задатка, заключённый с нанимателем, а не с собственником жилья, не имеет юридической силы. Поэтому покупатель рискует остаться без денег после передачи их продавцу для погашения долгов.
Размен приватизированной квартиры
Схемы размена квартир, находящихся в собственности граждан, сводятся к поиску цепочки сделок по купле-продаже жилья. В соответствии с законодательными нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, при совершении таких сделок необходимо учитывать законные права и интересы всех собственников жилья, а также лиц, имеющих приоритетное право на его использование. Это, в первую очередь, несовершеннолетние дети. Как показывает практика, редко получается разменять квартиру на такое же количество жилых комнат без дополнительных финансовых вложений. Однако существуют варианты размена в другие города или поселки, где с учетом разницы в цене можно получить аналогичную жилую площадь без доплаты.
При сделках по размену квартир, находящихся в собственности, могут быть задействованы разные виды договоров ГПХ: договора купли-продажи, мены или дарения. Важно понимать, что во всех сделках, где задействованы интересы несовершеннолетних детей, должно быть получено одобрение органов опеки и попечительства. Закон разрешает использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, поэтому при размене квартиры на большую площадь, его можно потратить на покрытие разницы в цене.
Оформление документов по сделкам, связанным с разменом квартиры, и осуществление государственной регистрации прав собственности на жилье происходит в соответствии с требованиями к конкретному виду договора, участвующего в сделке. Лучше всего привлечь к процессу грамотных профессиональных юристов или риелторов, чтобы избежать вероятности ошибок и признания впоследствии сделки недействительной.
Процесс обмена квартирами
Напомним, что мене подлежат только приватизированные квартиры, между неприватизированными квартирами возможен обмен. Но ЖК РФ не допускает обмен приватизированной (частной) квартиры на муниципальную.
Процесс обмена квартирами, как и оформление любой сделки, сводится к сбору необходимых документов. Когда мы говорим о юридических сделках, то в первую очередь возникает вопрос об их правомерности. Договор мены законный, если соблюдены права всех лиц, которые имеют отношение к квартире, в качестве собственника. Перед заключением договора нужно подготовить ряд важных документов касательно квартиры:
- заключение оценщика о рыночной стоимости жилья;
- свидетельство о праве собственности и/или иные документы, на основании которых можно установить законность права собственности на квартиру или долю в ней;
- выписку из домовой книги;
- кадастровый паспорт;
- выписку из ЕГРП.
Эти документы важны для сторон именно на этапе, предшествующем подписанию договора мены. Стороны должны проверить чистоту сделки, выявив собственников квартиры, т.к. мена квартиры возможна только при согласии всех собственников. Если в качестве одного из собственников квартиры выступает несовершеннолетний, в частности, ребенок, не достигший 14 лет, то его интересы по сделке представляет один из родителей либо иной законный представитель.
Второй пакет документов потребуется для регистрации сделки, он подается в Росреестр и включает в себя:
- квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию;
- подписанные экземпляры договора;
- заявление от каждой стороны, в котором содержится просьба зарегистрировать переход права собственности от одного лица к другому;
- документы, удостоверяющие личности всех подписантов договора мены;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру, долю в квартире;
- согласие супруга на проведение сделки;
- согласие органа опеки/попечительства, паспортные данные законного представителя, свидетельство о рождении, если стороной сделки является несовершеннолетний;
- иные документы, подготовленные сторонами на договорном этапе.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом?
Уже на протяжении двадцати лет в Российской Федерации производится приватизация жилья. Делается это на бесплатной основе. Но до сих пор большое количество людей проживают, как и раньше, по договору социального найма в муниципальных квартирах.
Такое проживание обходится им несколько дешевле, чем тем, кто имеет собственное жилье. Но они не имеют права распоряжаться такой недвижимостью. Например, если человек, который проживает в неприватизированной квартире, захочет поменять место жительства, то продать свою квартиру он не сможет, единственным выходом будет только обмен. Многие интересуются, можно ли обменять неприватизированную квартиру на дом или другую недвижимость? Есть однозначный ответ — да. Можно, но нужно собрать ряд документов.
Какие права дает муниципальное жилье?
iriana88w/Depositphotos
Понятие муниципального жилья определено в 19-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ему, все жилые помещения страны делятся на три группы: к первой относят частный жилищный фонд, при этом в эту категорию входят помещения, которые принадлежат как частным, так и юридическим лицам. Ко второй группе относят квартиры и комнаты, находящиеся в собственности Российской Федерации или ее субъектов. Наконец, есть помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям.
- Что такое социальное жилье и для кого оно?
- Как выкупить комнату у муниципалитета?
- В квартирах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, россияне могут жить по договору социального найма.
Можно ли сдать государственную квартиру?
По жилищному кодексу России и другим нормативно-правовым актам приватизированное жилье – это собственности муниципалитета, то есть государства. Живущие и даже зарегистрированные лица на объекте – не собственники, а наниматели. Таким образом, чтобы сдавать в аренду неприватизированную квартиру, нужно добиться письменного согласия от владельца (муниципальный округ, город).
Для получения документа руководителю управления направляется заявление, в котором гражданин излагает просьбу разрешить сдавать объект. Заявление подписывается всеми жильцами, которые относятся к ордеру на квартиру. Также подписываются потенциальные арендаторы. В течение десяти дней заявление должно быть рассмотрено.
Если все бумаги утверждаются, можно сдавать муниципальное жилье в аренду. При этом новый жилец становится поднанимателем. В случае правильного оформления договора поднайма владелец имеет право выселить жильцов раньше времени только через суд (даже если наниматель перестанет оплачивать аренду).
Квартира на обмен должна быть сохранена в надлежащем для проживания состоянии. Чем качественнее текущий ремонт – тем дороже будет сам объект недвижимости. Нужно заранее решить вопрос о мебели – остаётся ли она в старом имуществе, или переезжает на новую территорию.
Как правильно составить договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи, вы прочтете здесь.
Только после этого определяют, какой именно будет стоимость жилья. Муниципальная собственность так же наделяется рыночной стоимостью. Но в данном случае показатель будет ниже, чем у жилья, прошедшего приватизацию.
Стоимость сама по себе определяется несколькими факторами:
- Этажным расположением.
- Состоянием.
- Размером жилой площади.
- Уровнем развития инфраструктуры.
- Отдалённости от общественного транспорта.
- Местом расположения, как самой квартиры, так и дома.
Когда стоимость квартиры определена, можно выяснить, сколько стоит другое жильё. В данном случае значение имеет мнение независимых экспертов. Полученные результаты без проблем сравниваются.
Муниципалитет имеет право отказать в совершении сделки. Но для этого должны быть веские причины:
- Право пользования одной из квартир оспаривается в суде.
- Принято решение о проведении в одном из домов капитального ремонта или перепланировок квартир.
- Квартира признана официально непригодной для проживания.
- Подан иск на расторжения договора пользования на одну из квартир.
- При обмене получится вселение в коммуналку человека, страдающего хроническими заболевания из определенного списка.
- Дом, где находится одна из квартир, подлежит сносу.
- Одна из семей после проведения данной сделки будет считаться нуждающейся в жилищных условиях.