Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с несовершеннолетним продавцом: особенности, риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Почему органы опеки могут отказать в сделке
Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.
В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.
Список использованных источников
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 06.06.2023) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.
Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками
Покупать квартиры с несовершеннолетними можно, но процесс сложнее, чем обычная сделка. Если покупатель не будет участвовать в процессе и не проверит, есть ли у продавцов разрешение органов опеки на сделку, то в итоге он может лишиться квартиры. Её вернут продавцу, а он уже должен будет возвращать покупателю деньги.
- Проверьте выписку из ЕГРН и архивную справку — нужно выяснить, является ли ребенок собственником, или у него есть только право проживания.
- Если несовершеннолетний просто зарегистрирован, попросить продавца выписать его до сделки. Например, к родственникам. Когда ребенок владеет долей в жилье, нужно разрешение органов опеки.
- Убедитесь, что сделка не противоречит принципу закона — условия жизни ребенка не должны ухудшаться. Это означает, что родители должны выделить несовершеннолетнему долю в новом жилье, она должны быть больше по площади и стоимости, плюс нужно соблюдать пропорции. Если ребенок владел 50% квартиры, то не выйдет выделить ему 1/16 долю, пусть и тоже площади.
- Пропишите в договоре все условия сделки. Добавьте туда пункт, в котором поясните, как продавец будет возмещать вам убытки в случае расторжения сделки по инициативе органов опеки.
- Если у продавцов еще нет квартиры для выделения доли ребенку, и они собираются ее приобрести, проводите обе сделки одновременно или в кратчайшие сроки. Пропишите все условия в договоре.
- Обратитесь за помощью к юристу, который специализируется на таких сделках.
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:
- До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
- От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
- От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается частично дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.
В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.
Как государство защищает собственность детей
После покупки жилого имущества за владельцем закрепляются его имущественные права. Их нарушение незаконно, и за их сохранностью устанавливается контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения купленной квартиры для сделки необходимо соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.
Причем продавец должен представить контролирующему органу отчет, что средства, вырученные с продажи недвижимого имущества, положены в банк на имя бывшего собственника. Или же на них приобретен равноценный объект недвижимости либо жилье с улучшенными характеристиками. Подобные действия нужны лишь при отчуждении. Если же оформляется купля-продажа квартиры, разрешение от органов опеки не потребуется.
Также закон запрещает:
- безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего;
- имущественные сделки с законным представителем.
При чем тут материнский капитал
«С приобретением квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, стоит быть осторожным, – говорит юрист Петр Гусятников. – Законом предусмотрено, что в такой недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи, в том числе детям, независимо от их количества.
В случае, если при покупке квартиры был использован маткапитал, но кто-то из детей не является собственником, от такого объекта лучше отказаться, потому что подобную сделку признать недействительной очень легко. Сделать это может даже сам ребенок, которого обделили, по достижении им возраста 18 лет. Поэтому покупка такой квартиры – это мина замедленного действия».
Отдельный случай, когда к продаже предлагается квартира, купленная в ипотеку, кредит по которой еще не выплачен, но при ее приобретении был задействован маткапитал. Как правило, до момента погашения ипотеки родители физически не выделяют доли детям, потому что банки не любят брать в залог такие объекты. Поэтому купить такую квартиру по стандартной схеме, предусмотренной для продажи жилья с непогашенными кредитами, не получится, ведь доли детям будут не выделены на момент продажи.
О роли опеки в продаже квартир
Несовершеннолетние жители квартиры могут быть собственниками квартиры (со своей доли) или быть в ней только прописанными (без права на собственность). При этом в подписании договора купли-продажи квартиры могут участвовать дети 14-18 лет, ставя свою подпись исключительно вместе с подписью родителей или попечителя. Малолетние дети до 14 лет ничего не подписывают.
Все действия с продажей квартиры, в которой живут несовершеннолетние дети, проходят при непосредственном участии и строгом надзоре со стороны органов опеки:
- Если у ребёнка есть право собственности, он становится участником сделки, а на это требуется разрешение органов опеки.
- Если ребёнок не претендует на долю в квартире, но прописан там, он входит в категорию «третьих лиц», чьи права могут быть нарушены, даже если они не являются участниками сделки. В этом случае необходимо разрешение органов опеки только, если несовершеннолетний остался без родителей, находится под опекой или попечением.
Получение от органов опеки официального документа, разрешающего сделку, является своего рода охранной грамотой для покупателя жилья. Но во избежание неприятных недоразумений, которые могут открыться впоследствии, покупателю стоит присутствовать при получении родителями (или законными опекунами и попечителями) разрешения на сделку. И лично удостовериться в том, что выполнены все требования и условия органов опеки по предотвращению нарушения прав детей, в частности:
- документ, подтверждающий причину отсутствия одного из родителей (или обоих);
- все правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и ту, которая приобретается взамен;
- реквизиты банковского счёта, который уже должен быть открыт на имя несовершеннолетнего в том случае, если ему причитаются деньги вместо доли в собственности;
- обязательное присутствие детей старше 14 лет для подписи документов или написания отдельного заявления.
Чтобы законно распоряжаться движимым и недвижимым имуществом, необходимо обладать правом собственности. Данный документ позволяет производить любые операции — сдавать в аренду, обменивать и дарить а также продавать собственность по желанию. Однако, если гражданин является совладельцем, необходимо получить письменное согласие партнера.
Разделяют следующие виды прав собственности:
- индивидуальная (владельцем является один человек);
- долевая (части имущества принадлежат нескольким владельцам);
- общая долевая (равные части имущества распределены нескольким совладельцам);
- общая совместная собственность (недвижимость, приобретенная в браке).
Договор купли — продажи от двух собственников предполагает обоюдное согласие владельцев на продажу. В противном случае законно совершить сделку не удастся. При продаже доли в собственности необходимо оповестить об этом совладельцев. Дольщики обладают первоочередным правом покупки, по закону, в течение месяца. Если совладельцы письменно отказались, продавец может продать долю любому покупателю. Договор купли-продажи — это соглашение между покупателем и собственниками, которое предполагает соблюдение обязательств. С одной стороны — передача объекта собственности в надлежащем виде, участие в переоформлении документов. Покупатель, в свою очередь обязуется оплатить стоимость имущества в указанный срок. Несоблюдение обязательств влечет расторжение договора и привлечение к административной ответственности.
При продаже общей совместной собственности необходимо получить согласие супруга или супруги. В некоторых случаях потребуется разрешение из органов Опеки и Попечительства, если в семье присутствует несовершеннолетний ребенок, являющийся совладельцем недвижимости. Мнение супруга утверждается письменной формой, что является приложением к договору купли — продажи от двух собственников. Если недвижимость продается без согласия дольщиков или совладельцев, сделка аннулируется в судебном порядке.
Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:
- Продавец — лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
- Покупатель — лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.
Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.
Участниками ДКП могут быть как физические, так и юридические лица.
В первом случае к нему предъявляются определенные требования:
- Достижение возраста 18 лет.
- Полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).
Стороны ДКП должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:
- Наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель).
- Дополнительную информацию при необходимости.
Отсутствие жилья у ребенка
Более трудными случаями считаются те, в которых ребенок временно оказывается без жилой площади. К ним относятся случаи с переездом в новый город или продажа прежнего жилья до окончания строительства нового дома.
При переезде в новый город на ПМЖ при согласии органов опеки можно продать прежнее жилье. В этом случае вырученные деньги должны быть положены на счет ребенка. А на покупку новой жилой недвижимости в новом городе дается всего 90 дней. При покупке новой квартиры или дома ребенок получает в собственность такую же долю, как и на прошлом месте проживания. Если этого не будет сделано, сделку признают недействительной и полностью аннулируют.
В случае, когда новое жилье еще на стадии строительства, нужно временно зарегистрировать несовершеннолетнего ребенка у своих родных или близких друзей, пока не будет закончено строительство нового дома. Тогда есть шанс получить от органов опеки разрешение на продажу прежней квартиры. Помимо этого нужно передать органам опеки ваш договор долевого участия в качестве подтверждения.
Стоит ли совершать такую сделку?
Покупка квартиры на детей оправдана в следующих случаях:
- Когда необходимо за счёт ребёнка уменьшить общую массу имущества, подлежащую разделу при разводе. Согласно СК РФ, дети не вправе претендовать на имущество родителей, пока родители живы (а после смерти в дело вступают правила относительно наследования по закону) – но и родители не могут претендовать на имущество детей. Таким образом, тот из родителей, с кем при разводе остаётся ребёнок (обычно это мать), получает право от его имени до совершеннолетия владеть и пользоваться квартирой.
- Когда необходимо обеспечить будущую судьбу ребёнка. Родители не могут претендовать на его собственность – и, став взрослым, сын или дочь получат в своё распоряжение отдельное жильё.
- Чтобы обойти нормы брачного контракта, заключённого родителями до рождения сына или дочери.
В том же случае, если ребёнок выступает как продавец, преимуществ крайне мало. Помимо основных норм, касающихся сделок с недвижимостью, необходимо заранее получить согласие опеки – и проследить за тем, чтобы несовершеннолетний в итоге приобрёл жильё площадью не меньшей, чем то, которое он вынужден был продать.
Какие отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке?
Если дом не сдан в эксплуатацию, родители или опекуны оформляют Договор долевого участия (ДДУ), который по правоспособности заменяет купчую. Кроме специфики договора и того, что жильё приобретается у юридического лица, других отличий от процедуры оформления нет. Родитель или иной уполномоченный выступают представителем, о чём в ДДУ делается соответствующая запись.
Этот договор регистрируется по такому же правовому алгоритму, исходя из возраста несовершеннолетнего. После введения дома в эксплуатацию выписка о праве собственности оформляется на несовершеннолетнего, при представительстве уполномоченного лица.
Допускается переоформление права требования квартиры по ДДУ, где несовершеннолетний выступает цессионарием.
Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку
Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.
Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:
- При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
- Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
- Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
- Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
- Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
- Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
- Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
- Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.
Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.
Требования к альтернативному жилью
Получение справки от органов опеки – самый сложный момент. Необходимо, чтобы родители или опекуны удостоверили, что у ребенка имеется альтернативное жилье, в котором условия жизни не хуже, чем в имеющемся (либо, что подобное жилье будет куплено в самое ближайшее время). То есть, квартира или доля в ней должны быть не меньше по площади и стоимости.
Когда квартира уже есть. Наиболее простой вариант оформления разрешения органов опеки – когда уже имеется квартира, куда ребенка можно переселить без ухудшения жизненных условий. В такой ситуации риски для покупателя минимальны – он может не переживать о том, купят ли родители альтернативные квадратные метры своему чаду. Как правило, если продаваемая квартира небольшая, органы опеки и вовсе разрешают не тратить их на недвижимость, а позволяют положить на специальный счет для несовершеннолетнего.
Когда квартира будет куплена после продажи текущей. Это чуть более сложная ситуация – обычно при такой расстановке факторов осуществляется встречная сделка, и прямо в договоре купле-продажи на новую квартиру указывается, какая доля будет принадлежать несовершеннолетнему. Одновременное проведение сделок защищает не только права ребенка, но и права покупателя – он получает реальное подтверждение, что ребенок не останется без жилья.
Как обезопасить себя?
Прежде всего, наймите хорошего риелтора. Затем проверьте, не привлекался ли материнский капитал – в большинстве случаев, это прописывается прямо в договоре купли-продажи. Если же такой отметки нет, попросите предоставить продавца справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося маткапитала. Не предоставит – отказывайтесь от покупки.
Тщательно проверьте все документы, особенно – согласие от органов опеки. Если сомневаетесь, свяжитесь с ведомством лично. И, конечно, уточните условия, которые поставили органы опеки, выдав свое согласие – права ребенка не должны быть ущемлены.
Также можно воспользоваться титульным страхованием. Оно защищает от потери права собственности. Но, конечно, лучший способ обезопасить себя – выбрать квартиру, где всем собственникам уже есть восемнадцать лет.