Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить ГПЗУ в Москве — инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед оформлением градостроительного плана стоит провести юридическую экспертизу документации в отношении ЗУ, а также материалов предпроектных работ (если таковые предусмотрены). Задача такого мероприятия заключается в установлении параметров, которые могут быть включены в ГПЗУ. Иногда до получения плана рекомендуется сделать раздел ЗУ, определить его границы и провести другие сопутствующие работы.
Потребность в оформлении ГПЗУ в столице, также Российской Федерации, создается в случаях, которые предусмотрены статьями ГК РФ. Такой документ нужен владельцу надела для того, чтобы проверить застройки на соответствие их нормативам. Заказывают ГПЗУ в следующих ситуациях:
- Определить возможность возведения ОКС на территории надела.
- Разработка проекта застройки — ГрК РФ, ст. 48.
- Согласование строительных работ с представителями власти и уполномоченными инстанциями — ГрК РФ, ст. 51.
- Подключение объекта к инженерным коммуникациям — ГрК РФ.
- Уточнение границ земельного участка.
Определиться, нужен ли ГПЗУ
В зависимости от того, какой объект планируется к строительству на участке, может варьироваться необходимость в получении градплана. Мы хотели бы привести две распространенные ситуации, когда оформить ГПЗУ не требуется:
- Строительство линейного объекта. Для них законодательством установлено наличие другого важного документа – проекта планировки или межевания территории.
- Возведение частного дома, сарая, гаража, бани и иных построек на земле с ИЖС. Не имеет значения, по какой из процедур застройщик планирует оформить частную постройку (дачная амнистия или уведомление), получать ГПЗУ не потребуется. В крайнем случае, только для проверки правового статуса земли, но не для согласования работ.
Выдача градостроительного плана в Московской области — задача Минстройкомплекса МО. Исключением являются объекты ИЖС, для которых выдачей разрешения занимаются городские округи и муниципальные районы. Градостроительный план, который оформляется Минстройкомплексом, готовится Главным управлением архитектуры и строительства МО. Документ создается с учетом административного регламента с указанием полного пакета требуемых бумаг.
Документы, которые нужны для оформления ГПЗУ (общая информация):
- Топографическая съемка участка.
- Правоустанавливающие бумаги за ЗУ и недвижимость, которая на нем находится (при условии, если в ЕГРП нет данных о таких объектах).
- Документы, подтверждающие личность.
Что такое ГПЗУ и как его оформить
В случае возведения любого коммерческого, производственного или промышленного здания (сооружения) необходим ГПЗУ. Что это за документ, для чего он нужен, как и где его можно оформить, в течение какого времени он действует, и какие нюансы существуют при его оформлении? Ответы на эти вопросы вы найдете после ознакомления с материалами данной статьи.
Любой из земельных участков может использоваться на основании разработанного градостроительного регламента (ГСР), который относит его к той или иной зоне с особыми условиями эксплуатации. Выпиской из ГСР является Градостроительный план земельного участка. В столице этот документ готовится на базе принятых Правительством столицы правил землепользования и застройки ПЗЗ, а также с учётом ППТ (при его наличии).
Подводные камни при составлении ГПЗУ и возможные риски
В начале статьи мы указали перечень ведомств и организаций, с которыми нужно пройти согласование и получить необходимые сертификаты или экспертизы. На практике не всегда удается простому, юридически «неподкованному» гражданину, уложиться в установленные сроки.
Риски могут быть следующие:
- Вы сделали пакет документов, оплатили их оформление, а на этапе топографической съемки (ее выполнение допускается до года), Вы «застряли». В итоге подготовленное с ведомством согласование может оказаться недействительным.
- Вы решили не делать топографическую съемку, посчитав, что она Вам не нужна. Возможен вариант, что администрация района может не принять у Вас документы для оформления градостроительного плана. Мотивация будет проста — у них нет данных съемки местности для определения границ все тех же коммуникаций.
- У Вас уже есть готовый проект дома. Для его «посадки» на рельеф обязательно нужна вертикальная планировка и топосъемка! Она же требуется и при перепаде высот земельного участка.
Связь с другой документацией
До оформления ГПЗУ заявителю необходимо заранее подготовить нижеприведенную техническую документацию:
- Топографический план. До начала застройки проводится топографическая съемка земельного участка, информация о которой заносится в ГПЗУ.
- Ситуационный план — оформляется, если топографическая съемка ведется с высоты. В этом документе фиксируются границы участка и прилегающие к нему объекты.
- Проект межевания территории. В этом документе фиксируются сведения об установленных границах участка.
- Специальные технические условия (СТУ).
- Кадастровый паспорт земельного участка (в виде выписки из ЕГРН).
После оформления всей вышеприведенной документации владельцу (собственнику) земли необходимо обратиться в соответствующие инстанции за получением ГПЗУ.
Согласно п. 6 ст. 57.3 ГрК РФ, орган местного самоуправления на протяжении 14 рабочих дней после получения заявления подготавливает и выдает ГПЗУ заявителю. В случае обращения в МФЦ этот документ оформляется на протяжении 30 дней как максимум (ст. 12 ФЗ № 59 от 02 мая 2006 года).
Оформление ГПЗУ осуществляется в соответствии с нижеприведенными правовыми актами:
- Конституцией РФ.
- Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ).
- Указом Президента РФ № 1203 от 30 ноября 1995 года.
- ФЗ № 131 от 06 октября 2003 года.
- Постановлением Правительства РФ № 363 от 09 июня 2006 года.
- ФЗ № 152 от 27 июля 2006 года.
- ФЗ № 59 от 02 мая 2006 года.
- ФЗ № 221 от 24 июля 2007 года.
- ФЗ № 210 от 27 июля 2010 года.
- Приказом Минрегиона России № 93 от 11 августа 2006 года.
- Приказом Минстроя РФ № 741/пр от 25 апреля 2017 года.
- Правилами землепользования и застройки в том городе, где зарегистрирован земельный участок, а также, Уставом городского округа и постановлением городской администрации.
ГПЗУ Московской области
Если на Москву разработаны и утверждены ПЗЗ и Генеральный план города, то с областью несколько иначе. В Московской области 38 районов и административных центров, 3 закрытых административно-территориальных образования и 27 городов областного подчинения. А еще огромное количество обычных городов, поселков, сел и других административных единиц.
Каждое поселение обязано разработать и утвердить собственные правила землепользования и застройки и Генплан. В разных районах разработка и утверждение данных документов идет с различной скоростью. В некоторых уже присутствуют все документы в полном объеме, в некоторых находятся на стадии утверждения или разработки. Но есть районы, в которых ПЗЗ и Генеральный план еще не начали разрабатывать. Последний вариант, конечно, значительно затрудняет процесс строительства.
Но главный плюс застройки в Московской области – это практически полное отсутствие зон «Ф», в отличие от Москвы. Кроме этого, у всех зон есть четкие параметры застройки, закрепленные в ПЗЗ. Поэтому процесс получения ГПЗУ в Московской области не выходит за пределы тщательного изучения действующих градостроительных документов для определения необходимости внесений изменений в ПЗЗ и Генеральный план.
Крупные малозастроенные зоны – одна из основных характеристик Московской области. Для таких участков требуется ППТ (проект планировки территорий). Таким образом, получение ГПЗУ в Московской области зачастую связан с разработкой, согласованием и получением ППТ.
Внесение изменений в ПЗЗ в Московской области
В Московской области органом исполнительной власти, уполномоченным для разработки генеральных планов территорий и ПЗЗ территорий, является Главархитектура Московской области. Главархитектура выступает заказчиком разработки ПЗЗ, а исполнителями являются НИИ Проект и НИиПИ градостроительства.
Основной порядок внесения изменений в ПЗЗ Московской области такой же, как в Москве:
- Разработка обосновывающих проектных материалов (буклета).
- Подача заявления от имени заказчика на внесение изменений в ПЗЗ.
- Рассмотрение заявления уполномоченным органом власти.
- Утверждение изменений в ПЗЗ уполномоченным органом.
После получения пакета документации, уполномоченные органы приступают к подготовке градостроительного плана. В процессе работы они используют документацию по градостроительному зонированию и планированию территории, действующие нормативы по градостроительному проектированию, бумаги по планировке . Также применяются данные из государственного кадастра недвижимости и техусловия подключения объектов капстроительства на участке.
Смотрите также: Ввод здания в эксплуатацию – алгоритм действий
В срок до семи суток со дня получения заявления направляется запрос в снабжающие компании о передачи техусловий для подсоединения сооружений. Если при оформлении заявления не указана цель применения ЗУ, уполномоченный орган определяет максимально допустимую нагрузку в местах подключения инженерных и технических сетей с учетом действующих правил.
Подводные камни при составлении ГПЗУ и возможные риски
В начале статьи мы указали перечень ведомств и организаций, с которыми нужно пройти согласование и получить необходимые сертификаты или экспертизы. На практике не всегда удается простому, юридически «неподкованному» гражданину, уложиться в установленные сроки.
Риски могут быть следующие:
- Вы сделали пакет документов, оплатили их оформление, а на этапе топографической съемки (ее выполнение допускается до года), Вы «застряли». В итоге подготовленное с ведомством согласование может оказаться недействительным.
- Вы решили не делать топографическую съемку, посчитав, что она Вам не нужна. Возможен вариант, что администрация района может не принять у Вас документы для оформления градостроительного плана. Мотивация будет проста – у них нет данных съемки местности для определения границ все тех же коммуникаций.
- У Вас уже есть готовый проект дома. Для его «посадки» на рельеф обязательно нужна вертикальная планировка и топосъемка! Она же требуется и при перепаде высот земельного участка.
Как видите, хоть она и не обязательна, но без нее не обойтись даже в том случае, когда на участке растут взрослые деревья и Вам необходимо их сохранить.
Указанные «подводные камни» касаются топографической съемки. Возможен и ряд других рисков при оформлении градостроительного плана, поэтому наш Вам совет: доверьтесь специалистам!
Где получать Градостроительный план земельного участка
Получить ГПЗУ в Московской области можно двумя способами:
- Самостоятельно;
- С помощью геодезической .
В одном случае вы экономите свои деньги, но можете получить отказ в выдаче ГПЗУ по разным причинам, например:
- из-за предоставления неполного комплекта документов;
- из-за предоставления недостоверной и неполной информации;
- планируемый земельный участок предназначен для других целей, не связанных со строительством;
- из-за несоответствия предоставленных документов требованиям ФЗ в РФ и Московской области;
- в документе имеются исправления, подчистки и другие помарки;
- участок не поставлен на государственный кадастровый учет;
- и из-за других причин.
Во втором — нервы и время, получая тем самым 100% результат с гарантией сроков.
Что для вас в приоритете — решать только вам, а ниже мы примерно опишем (в некоторых районах, схема может немного отличаться, из-за действующего законодательства), как и где получать градостроительный план земельного участка в Московской области самостоятельно.
Подводные камни при составлении ГПЗУ и возможные риски
В начале статьи мы указали перечень ведомств и организаций, с которыми нужно пройти согласование и получить необходимые сертификаты или экспертизы. На практике не всегда удается простому, юридически «неподкованному» гражданину, уложиться в установленные сроки.
Риски могут быть следующие:
- Вы сделали пакет документов, оплатили их оформление, а на этапе топографической съемки (ее выполнение допускается до года), Вы «застряли». В итоге подготовленное с ведомством согласование может оказаться недействительным.
- Вы решили не делать топографическую съемку, посчитав, что она Вам не нужна. Возможен вариант, что администрация района может не принять у Вас документы для оформления градостроительного плана. Мотивация будет проста – у них нет данных съемки местности для определения границ все тех же коммуникаций.
- У Вас уже есть готовый проект дома. Для его «посадки» на рельеф обязательно нужна вертикальная планировка и топосъемка! Она же требуется и при перепаде высот земельного участка.
Как видите, хоть она и не обязательна, но без нее не обойтись даже в том случае, когда на участке растут взрослые деревья и Вам необходимо их сохранить.
Указанные «подводные камни» касаются топографической съемки. Возможен и ряд других рисков при оформлении градостроительного плана, поэтому наш Вам совет: доверьтесь специалистам!
Получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)
Градостроительный план земельного участка
– это вид документации по планировке территории, который относится к градостроительной документации и является документом, в котором содержится информация
о всех строительных характеристиках
предназначенного для застройки земельного участка
и имеющихся в отношении него строительных ограничениях
.
Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства или реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Градостроительный план земельного участка представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона), применительно к конкретному земельному участку, в котором указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом ГПЗУ соответствующие строительные характеристики и ограничения в отношении земельного участка не утверждает, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный земельный участок.
Получение ГПЗУ необходимо для обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для разработки проектной документации для строительства или реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Документ определяет, как будет застраиваться территория.
В составе градостроительного плана земельного участка должна содержаться информация:
- о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка;
- о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;
- о реквизитах проекта планировки территории и/или проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и/или проект межевания территории;
- о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);
- о разрешенном использовании земельного участка: об основных, условно-разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка;
- о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок;
- об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;
- о границах зон действия публичных сервитутов;
- о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
- о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
- о красных линиях
Важно! Данные, указанные в ГПЗУ необходимы для подготовки проектной документации и последующего получения разрешения на строительство. Информация, указанная в ГПЗУ действительна в течении трех лет со дня его выдачи.
Получение ГПЗУ необходимо любому потенциальному застройщику. Однако, чтобы получить ГПЗУ с необходимыми технико-экономическими показателями, необходимо будет вносить изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), а эта процедура требует не только проведения публичных слушаний, но и грамотного обоснования, и согласования с рядом заинтересованных лиц, и министерств. Количество согласований и их сложность будут зависеть от особенностей земельного участка.
Специалисты ЮК «Нобель» готовы предварительно провести правовую экспертизу градостроительного потенциала земельного участка с целью выявления проблемных моментов при получении ГПЗУ, а также определения параметров градостроительного регламента, на которые потенциальный застройщик сможет рассчитывать при получении ГПЗУ.
Проведение предварительного анализа поможет сэкономить не только денежные средства, но и время, а также избавить потенциального застройщика от таких проблем, например, как:
- Получение «нулевого» Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) с нулевыми параметрами предполагает только благоустройство территории, размещение любых капитальных объектов не предусмотрено;
- Получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) с низкими показателями для застройки территории. В документации заниженное значение высотности и плотности предполагаемой застройки земельного участка с ограниченным перечнем видом разрешенного строительства;
- Отказ в выдаче Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) по формальному признаку.
Для получения ГПЗУ и в соответствии с порядком получения ГПЗУ необходимо подготовить пакет документов.
Специалисты ЮК «Нобель» настоятельно рекомендуют предоставлять следующие документы:
*Документы для получения ГПЗУ в Москве и Московской области:
- заявление на получение ГПЗУ;
- имеющиеся на сегодняшний день документы о технических условиях на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
- правоустанавливающие документы на участок и объекты недвижимости;
- выписку из ЕГРН на земельный участок;
- Материалы топографической съемки, оформленной на бумажном и электронном носителях в масштабе М 1:500, актуальность которой на момент представления составляет не более 3 лет, согласованная с водо, электро-, газоснабжающими организациями и заверенные надлежащим образом.
Выдача градостроительного плана в Московской области — задача Минстройкомплекса МО. Исключением являются объекты ИЖС, для которых выдачей разрешения занимаются городские округи и муниципальные районы. Градостроительный план, который оформляется Минстройкомплексом, готовится Главным управлением архитектуры и строительства МО. Документ создается с учетом административного регламента с указанием полного пакета требуемых бумаг.
Документы, которые нужны для оформления ГПЗУ (общая информация):
- Топографическая съемка участка.
- Правоустанавливающие бумаги за ЗУ и недвижимость, которая на нем находится (при условии, если в ЕГРП нет данных о таких объектах).
- Документы, подтверждающие личность.
На практике часто встречаются случаи отказа в выдаче документов. При этом в законодательстве нет четкого определения, в каких случаях это возможно. ГПЗУ не выдается, если границы земельных участков пересекаются между собой. Это возможно и в случае, если ЗУ или существующий (возводимый) объект находится в 2-х и более территориальных зонах, и границы надела установлены с нарушением норм закона.
Что такое ГПЗУ, и кому он доступен?
Как отмечалось, градостроительный план — один из видов проектной документации, в который входит информация о наделе земли, его назначении и допустимых постройках. В документации приводятся сведения о границах ЗУ, топографический план, минимальные отступы, сведения об уже существующих застройках и другие данные. Получение такой документации обязательно для последующего оформления разрешения на строительство.
Подача заявки на ГПЗУ доступна физическим лицам, ИП и компаниям, имеющим права на определенный участок. Интересы предпринимателей и юрлиц могут представлять третьи лица, имеющие на руках необходимые документы и доверенность, заверенную у нотариуса.
Из документов потребуется паспорт, кадастровые бумаги на надел, выписка из ЕГРН, сведения о местоположении коммуникаций и информация по топографической съемке. Если на участке имеются построенные объекты, требуется предъявить технические паспорта на них.
Получить ГПЗУ в Московской области? Без проблем
На основании письма Минстроя от 5 июня 2015 г. N 17433-ЮР/09, для получения ГПЗУ требуется написать заявление, и приложить копии паспорта собственника земельного участка и свидетельства о праве собственности. На сегодняшний день вместо свидетельства можно приложить выписку из ЕГРН на земельный участок. Все остальные требования — неправомерны! Если у вас нет времени ждать, когда же вам, наконец, выдадут ГПЗУ, мы можем помочь и пойти другим путем. Для получения ГПЗУ необходимо заказать топосъемку участка с обязательным условием: межевание должно быть выполнено и границы установлены в соответствии с действующим законодательством. Топографический план участка в масштабе 1:500 — это главный документ, основание для подготовки ГПЗУ. Топосъемку выполняют в течении 3-5 дней, на ней отображаются все фундаментальные объекты, деревья, высотные отметки, рельеф, коммуникации и инженерные сети: электричество, газ, водопровод, теплосеть, телефонные кабеля, интернет, канализация, дренаж и т.д.