Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Основная проблема — низкая ликвидность комнаты. Покупка через ипотеку означает, что жильё будет числится в залоге у банка, пока собственник не выплатит долг. Так банк дополнительно страхует себя — если перестанут поступать платежи, он выставит жильё на торги и вернёт причитающуюся сумму. Чем ликвидней жильё, тем меньше рисков. Вторичное жильё в этом отношении «опаснее», особенно — комнаты в коммуналках: у банка в случае форс-мажора могут возникнуть сложности с реализацией.

Коммунальная квартира: законодательство

Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.

Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.

Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).

Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:

• 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
• 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
• 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.

Уведомление соседей о продаже

Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.

В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:

• фамилию, имя, отчество продавца;
• характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
• стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
• контактные данные для связи с продавцом.

Предварительное уведомление соседей по коммунальной квартире

Предварительное уведомление — это письменное обращение, в котором собственник извещает сособственников по коммуналке о намерении продать свою комнату кому-либо и сообщает существенные условия будущей сделки, в том числе ее цену.

Документ составляется в свободной форме и рассылается совладельцам.

Самыми надежными способами рассылки считаются:

● отправка телеграммы через «Почту России»;

● отправка через нотариуса, который самостоятельно рассылает письма, а отправителю выдается свидетельство о передаче документов.

У получивших письмо собственников есть месяц со дня извещения, чтобы согласиться купить продаваемое имущество. Если в течение этого времени никто из соседей не заявил о своем желании стать покупателем, можно продавать недвижимость кому угодно.

Заключить соглашение купли-продажи комнаты до истечения этого месяца можно, только если все хозяева, получив письма, направили официальный письменный отказ от покупки.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

• удостоверение личности;
• правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
• выписка из ЕГРН;
• документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
• уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
• документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
• справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
• нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
• согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
• нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

• дата и место совершения сделки;
• сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
• описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
• цена по договору – стоимость комнаты;
• в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:

• Определение условий и цены продажи комнаты
• Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
• Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
• В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
• Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
• Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
• Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив

Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение

В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…

Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов — нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…

Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

• менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
• менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

• 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
• на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Поиск подходящих вариантов

Сейчас найти подходящее жилье стало легко, так как рынок недвижимости активен и переполнен сотнями вариантов. Чтобы найти подходящую комнату, можно воспользоваться популярными способами:

1. Газета объявлений (бесплатная, областная). Это самый старый, но популярный вариант. Продавцы и арендодатели размещают несколько строк в рубрику «куплю-сдам», указывая при этом площадь недвижимости, этажность, ближайшую инфраструктуру и общее описание. Главный плюс — большое количество предложений, с реальной ценой и адресами. Единственный минус — отсутствие фотографий. Как правило, все объявления размещаются либо бесплатно, либо за низкую стоимость. Существуют объявления с изображениями, но их очень мало (не более 3-4 на развороте газеты).
2. Баннерные стенды. Быстрый и легкий способ найти жилье — пройтись по общественным местам, где размещены доски объявлений. На них можно увидеть по 4-5 предложений. Нередко покупатели сами прибегают к такому способу поиска: расклеивают объявления на подъездных стендах, остановках и магазинах с информацией о поиске комнаты.
3. Рекламные сайты, или торговые площадки. На популярных сайтах присутствуют сотни предложений, и это только в одном городе. Для поиска не нужно выходить из дома. Достаточно настроить фильтр поиска по интересующим параметрам и выбрать понравившуюся комнату.Главный плюс — большое количество предложений с подробным описанием и фотографиями. Единственный минус — поддельные объявления, где скрываются риэлторы под маской собственников.

Достоинства и недостатки коммунальной квартиры

Достоинств у коммунальной квартиры не много, но для кого-то они покажутся весомыми. Во-первых, это относительно низкая цена лота. Особенно в тех случаях, когда владелец пытается быстро избавиться от имущества. Так бывает, когда человек очень хочет переехать из коммуналки в обычную квартиру, а денег на первоначальный взнос не хватает.

Второе преимущество — расположение. Дома с коммунальными квартирами, как правило, относятся к старому жилому фонду. Они построены в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Некоторые из них находятся в тихих спальных районах, соседствуют со станциями метро или даже расположены близко к центру города.

На этом преимущества заканчиваются и начинаются недостатки. Самый главный из них — сама концепция коммуналки. Здесь группа людей или семей постоянно проживает под одной крышей, использует общую кухню и общий санузел. Жильцам приходится искать компромиссы, пользоваться общим имуществом по очереди, организовывать сборы денег на ремонт коридора, входной двери, сантехники и так далее. К сожалению, не всегда жильцы коммунальных квартир живут в согласии. Всегда есть риск купить комнату в коммуналке, где один вредный сосед портит жизнь остальным жильцам.

Отдельно стоит упомянуть утренние очереди в туалет и душ — они способны омрачить даже самое доброе утро.

Комфорт проживания в коммуналке зависит не только от качества соседей, но и от их количества. Есть квартиры на пять комнат, а есть и на пятнадцать. Чем больше жильцов, тем сложнее прийти к согласию по бытовым вопросам.

Часто комнаты в коммунальных квартирах сдают и они больше похожи на дешёвый хостел, чем на жильё. С постоянными жильцами есть шансы договориться. Но если человек рассматривает коммуналку, как краткосрочное прибежище, то в решении общих вопросов, вы можете рассчитывать только на его порядочность.

Возвращаемся к тезису о старом жилом фонде. Часто дома в которых расположены коммунальные квартиры находятся в плохом состоянии. Если ищите квартиру в коммуналке, разыскивайте дом, в котором недавно прошёл капитальный ремонт.

Как покупают комнату в коммунальной квартире

Сделка проходит примерно по такому же шаблону, как и покупка отдельной квартиры. Но есть один нюанс. Он называется приоритетным правом выкупа. Так как коммунальная квартира находится в общей собственности, другие жильцы вправе первыми претендовать на покупку комнаты, которую продаёт их сосед. Это значит, что продавец должен сначала опросить соседей по квартире. Если они не против продажи и не желают покупать комнату самостоятельно, она достанется вам. В этом случае продавцу придётся на каждого из них оформить нотариально заверенное согласие.

Так происходит в идеальном мире. В мире реальном могут появиться вредные соседи, которые не желают давать согласия, делают вид, что сами хотят выкупить комнату, но при этом искусственно затягивают выход на сделку. Или не всегда у продавца есть возможность разыскать всех собственников. Например, часть из них сдаёт свои комнаты, проживая, при этом, в другом городе.

В этом случае тоже обращаются к нотариусу. Он рассылает владельцам по местам их официальной регистрации заказные письма с уведомлениями о сделке. По закону, если собственник не отвечает на письмо в течение месяца, можно считать, что он не против продажи комнаты. Однако за каждое отправленное письмо нотариус возьмёт отдельную плату.

Продают комнаты в коммуналках по трём схемам. Договор купли-продажи — белая законная схема, которая не вызовет вопросов и подозрений со стороны компетентных органов и заинтересованных лиц. Продавец должен предоставить:

• правоустанавливающие документы на комнату;
• нотариально заверенное согласие супруги/супруга на сделку;
• справку от нотариуса о том, что он разослал всем собственникам извещения о предстоящей сделке;
• составленный по всем правилам договор купли-продажи.

Пакет документов регистрируют в ближайшем отделении МФЦ. Центр отправляет документы в Росреестр, где их проверяют и, если ошибок не обнаружат, регистрируют сделку.

Также продавец может предложить покупателю оформить продажу через договор дарения. У этой схемы есть два варианта:

• продавец «дарит» покупателю комнату целиком, а деньги получает наличными под расписку;
• продавец «дарит» покупателю один квадратный метр комнаты, а остальной метраж продаёт по договору купли-продажи.

К этим схемам прибегают, чтобы избежать разбирательств с соседями и сэкономит на услугах нотариуса.В первом случае речь идёт о серой схеме продажи. Официально продавец дарит комнату, а деньги берёт за неотделимые улучшения, например, за встроенную мебель или дорогой ремонт. Однако государство расценивает такой «подарок» как получение прибыли и покупатель должен уплатить налог: тринадцать процентов от стоимости квартиры, которую прописал даритель в договоре дарения. как правило, это кадастровая стоимость, которая почти всегда ниже рыночной. Но для покупателя это всё равно дополнительные расходы.

Вторая схема работает по хитрому принципу. Став владельцем одного квадратного метра комнаты в коммунальной квартире, покупатель автоматически становится совладельцем всей коллективной собственности. Таким образом, он тоже получает право приоритетного выкупа и нужда в согласии соседей на сделку отпадает. Это уже однозначно чёрная схема, которая относится к притворным сделкам. В течение рёх месяцев со дня покупки комнаты, эту сделку могут оспорить соседи и суд её расторгнет.

После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:

• паспорта всех собственников;
• уведомления каждому соседу о продаже помещения;
• все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
• все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
• документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
• договор купли-продажи;
• разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).

Какие же документы потребуются?

• Собственно заявление на оформление договора купли-продажи, которое оформляется прямо в регистрационной палате обеими сторонами, желающими заключить договор.
• Документ, подтверждающий уплату госпошлины.
• Документ, подтверждающий, что вы являетесь законным собственником данной комнаты. Если официально вы не являетесь собственником комнаты, вам понадобится доверенность.
• Справка о том, какие лица, помимо продавца, зарегистрированы на данной жилплощади – либо о том, что таких лиц не имеется.
• Документ, доказывающий, что другие лица, владеющие или имеющие право на данную собственность, уведомлены о продаже и ничего не имеют против.

При возникновении нюансов, таких, как наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних детей — или же, например, если у продавца имеется супруг/супруга – потребуется дополнительные документы и справки. Специалист, оформляющий сделку, проконсультирует вас, как продать комнату в коммунальной квартире — документы, необходимые для этого, будут им подробно перечислены.

Помните, что если у вас возникают затруднения с продажей комнаты в коммунальной квартире, всегда можно довериться агентству по недвижимости. Вы получите профессиональную консультацию по всем вашим вопросам, и сотрудники агентства помогут вам урегулировать многие проблемные моменты. Если же вы все-таки решили обойтись своими силами, будьте внимательны в соблюдении всех формальностей, даже если это кажется сложным. Во избежание проблем в дальнейшем всегда лучше перестраховаться.

Необходимо действовать последовательно, и вопрос, как купить комнату, перестанет быть проблемой.

• Заключить соглашение с агентством недвижимости или искать жилье самостоятельно.
• Проверить объект. Обратить внимание на состояние жилья: год постройки дома, состояние коммуникаций, район, наличие инфраструктуры, а главное – на соседей, ведь с ними придется жить рядом и встречаться каждый день. С виду добродушные и общительные люди могут оказаться совсем не такими, поэтому нужно подстраховаться. Поможет сарафанное радио – соседи могут много рассказать об обитателях квартиры. Если часто вызывают полицию, происходят иные неприятные прецеденты, то о заключении сделки лучше забыть.
• Проверить документы:

1. Ознакомиться с документами на право собственности и основанием приобретения жилплощади.
2. Попросить собственника представить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД (это исключит сомнения в дееспособности гражданина).
3. Потребовать представить выписку из домовой книги: проблемы могут появиться, если нарушены интересы несовершеннолетних граждан (сделки, где участвуют малолетние, должны одобрить специалисты опеки).
4. Попросить представить справку о том, что квартира не арестована, не находится под залогом.
5. Запросить нотариально удостоверенное одобрение на сделку от второго супруга – распоряжение общей собственностью происходит только с одобрения законной половины.

• Дождаться, пока продавец представит документы, и подписать договор.
• Обратиться к нотариусу для заверки документы.
• Провести расчеты. Надежный способ – передача денежных средств через банковскую ячейку. Расчет за наличные используется реже – такая форма проведения платежей более рискованна. Также практикуется безналичная оплата. Обе стороны присутствуют в моменты списания и зачисления средств.
• Оплатить государственную пошлину.
• Обратиться для регистрации права владения к специалистам подразделения Росреестра.

Похожие записи:

• Профессиональные исследования в центре «Консультант»
• Транспортный налог в 2023 году: расчёт, кто должен платить, какие коэффициенты
• Документы на оформление ВНЖ по имеющимуся браку