Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно продать паркинг в общей долевой собственности и не платить налог?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эти и другие вопросы, касающиеся продажи паркинга, находящегося в общей долевой собственности обсудили в прямом эфире «Школы Росреестра» в сети Инстаграм Ольга Филиппова, член Правления Нотариальной палаты Свердловской области, нотариус Екатеринбурга и Ксения Шакинко, начальник отдела регистрации недвижимости в электронном виде и арестов Управления Росреестра по Свердловской области.
Машиноместо можно не только продать, но и подарить. Договор дарения часто составляется между покупателями и покупателями для упрощения процесса передачи права собственности. При составлении данного документа не требуется предварительно получать разрешение от других совладельцев паркинга, а также они не смогут воспользоваться своим преимущественным правом покупки.
Но фиктивные сделки опасны для покупателя, поскольку по суду процесс передачи имущества может быть признано притворной сделки. Поэтому покупатель теряет средства и право собственности на машиноместо. Поэтому составлять дарственную нужно только действительно на родственников, поскольку в этом случае не передаются средства за имущество.
Законодательство о продаже машиномест
Свободная покупка и продажа парковочного места стала возможна с 1 января 2017 года, когда вступил в силу Федеральный закон №315 Об изменениях в гражданском кодексе РФ
. До этого времени площадки для стоянки личного автотранспорта оформлялись только в долевую собственность между несколькими автовладельцами. Для продажи места требовалось получить согласие остальных дольщиков.
Нововведения в законодательстве ввели в обращение термин машиноместо
, под которым подразумевается часть капитального сооружения или выделенной площадки для хранения автомобиля. Оно должно обладать следующими свойствами:
- четко распознаваемые границы в виде конструктивных частей здания или специальной разметки на площадке;
Машиноместами не могут быть парковки общего пользования, обочины дорог и придомовая территория, являющаяся общей долевой собственностью жильцов.
Для того чтобы в будущем не всплыли подводные камни, при покупке машиноместа необходимо:
- Проверить наличие обременений на объект недвижимости, потребовав у продавца выписку из государственного реестра.
- Убедиться в отсутствии у продавца долгов за обслуживание, получив от него справку из бухгалтерии ТСЖ.
- Если объект недвижимости приобретался в браке, получить нотариально заверенное согласие второго супруга.
- Заранее уточнить стоимость ежемесячного обслуживания, чтобы не столкнуться с неподъемными суммами в квитанциях из ТСЖ.
Продажа машиноместа с учетом законодательных новшеств
Теперь машиноместа можно ставить на кадастровый учет.
Этот процесс аналогичен процедурным действиям с иной недвижимостью (квартирами, домами, дачными участками):
- Заказывается техплан на объект. Этим занимается сотрудники кадастровой службы.
- Готовый план и документ, подтверждающий право на владение парковочным местом (договор о покупке или долевом участии) подаются в Росреестр.
На этом собственно и завершается перерегистрация. Сегодня (с 2017-го года) право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН, а не свидетельством о госрегистрации, как было ранее.
Иными словами, владелец машиноместа регистрирует его в Росреестре с предварительным выделением своей доли из общего имущества. Следовательно, собственной площадью он вправе распоряжаться без предварительного оповещения соседей – согласие третьих лиц уже не требуется.
Значит, процесс продажи сводится к следующим шагам:
- Поиску покупателя.
- Согласованию стоимости объекта.
- Подтверждению прав на машиноместо (предоставление документации).
- Составлению и подписанию договора о покупке-продаже.
Основания отказа в регистрации парковочного места
В отдельных случаях в регистрации машиноместа могут отказать по следующим основаниям:
- в случае совпадения границ машиноместа с границами других помещений и машиномест
- если не соответствует площадь машиноместа требованиям законодательства
При этом согласно положениям ст. 27 Закона № 218-ФЗ указано только одно основание для отказа, а именно, если не устранены причины, по которым была приостановлена регистрация.
В ст. 26 Закона № 218-ФЗ содержится достаточно большой общий перечень оснований для приостановки госрегистрации. Соответственно, по вышеуказанным основаниям будет сначала приостановка в регистрации, а затем уже отказ.
Приостановлена регистрация машиноместа может быть также по таким основаниям:
- не представление документов, которые необходимы для кадастрового учета и госрегистрации
- наличие обременений на объект
- иные основания, которые предусмотрены законом о госрегистрации
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Когда Росреестр откажет в регистрации машиноместа(парковки)?
Обязательное условие для оформления собственности — машиноместо не может быть меньше или больше, чем установленные для него размеры. Предельные параметры машиноместа определены в приказе Минэкономразвития РФ № 792, вступившем в силу с 1 января 2017 года. Минимальный размер машиноместа — чуть больше 13 квадратных метров (5,3 метра в длину и 2,5 метра в ширину), максимальный — 22,5 квадратных метра (6,2 метра в длину и 3,5 метра в ширину).
Далеко не все машиноместа можно оформить в собственность. До сих пор размеры машиномест в паркингах в проектной документации устанавливались в зависимости от класса автомобилей, которые на таких стоянках планировалось размещать. Поэтому в паркинге могут быть запроектированы машиноместа для малолитражных автомобилей длиной 3,7 метра и шириной 1,6 метра. Если границы нового машиноместа совпадают с границами других помещений или машино-мест либо площадь машино-места не соответствует требованиям законодательства, Росреестр в регистрации откажет.
Почему сложно получить машиноместо в Москве?
Формальной и главной причиной отказа регистрации права собственности на паркоместо является отсутствие четких границ недвижимости, что противоречит ГК РФ. Поэтому, необходимо оформлять технический план машиноместа, согласовывать границы и выделять их для других лиц. Сейчас же владельцы гаражей в многоквартирных домах, ГСК не имеют по сути на руках никаких документов, даже наличие договора об аренде часто не может быть гарантией, что вас не попросят покинуть территорию. Чтобы быть уверенным в завтрашнем дне, конечно лучше оформить машиноместо в собственность. Более того, подавая документы для оформления машиноместа в собственность, вы сможете получить недвижимость, которую можно продать, подарить или оставить в наследство. Напомним, что в большинстве ГСК заключаются долгосрочные договора аренды, но даже они могут быть отменены решением членов кооператива.
Многие застройщики, владельцы кооперативов намеренно идут на схемы с паенакоплением, не предоставляя всех надлежащих документов для регистрации гаражей и машиномест в собственность. В таких случаях требуется обращение в суд, с признанием права владения на основании инвестиционного договора, договора с застройщиком, других обязательств сторон. Если же вы получите решение суда в вашу пользу, то сможете:
- Компенсировать все расходы на судебный процесс;
- Получить в полноценное пользование машиноместо;
- Взыскать неустойку с застройщика, а также выплаченные за аренду деньги;
- Взыскать моральный вред.
Обычно процедура признания права собственности занимает по срокам около 3 месяцев. Если требуется проведение экспертиз или подготовки документов, срок может затянуться. В суде же по нормам ГПК, дела обязательно должны быть рассмотрены в течение не более 2 месяцев с момента подачи заявления.
| Регистрация прав собственности | Цены в рублях | |||
| Москва | Новая Москва | Московская область | ||
| Купля-продажа | квартира, комната, доля | 8 000 | 12 000 | 10 000 |
| участок | 12 000 | 13 000 | ||
| участок с домом | 21 000 | 21 000 | ||
| машино-место | 12 000 | 12 000 | 15 000 | |
| Дарение | квартира, комната, доля | 7 000 | 7 000 | 14 000 |
| участок | 12 000 | 13 000 | ||
| участок с домом | 21 000 | 21 000 | ||
| машино-место | 12 000 | 12 000 | 15 000 | |
| Ипотека | квартира, комната, доля | 9 000 | 9 000 | 14 000 |
| участок | 12 000 | 13 000 | ||
| участок с домом | 21 000 | 21 000 | ||
| машино-место | 12 000 | 12 000 | 15 000 | |
| снятие залога | 8 000 | 8 000 | 10 000 | |
| Регистрация долгосрочного договора аренды | 100 000 | 100 000 | 90 000 | |
| Оформить новостройку в собственность | 10 000 | 10 000 | 10 000 | |
| Госпошлина оплачивается отдельно |
Оформление машино-мест
Рассматриваемое теперь в качестве обособленной недвижимости, это имущество нуждается в государственной регистрации в порядке, прописанном в нормативном акте №218-ФЗ. Официально понятие «машино-место» трактуется как крытый участок для стоянки транспортных средств, потому наземные площадки под новые стандарты просто не попадают. Дополнительными требованиями выступают:
- соответствие характера использования объекта его назначению, то есть переоборудовать участок в паркинге под кладовку или иные технические помещения не удастся;
- натуральные размеры парковочного места должны попадать в установленные законодательно нормы: ширина от 2,5 до 3,6 метров, длина от 5,3 до 6,2 метра при общей площади от 13,25 м2 до 22,32 м2;
- обязательная постановка выделяемого объекта на учет в ЕГРН, для чего потребуется изготовление технического плана, а также сбор ряда других документов для подачи в органы регистрации.
Когда Росреестр откажет в регистрации машиноместа(парковки)?
Обязательное условие для оформления собственности — машиноместо не может быть меньше или больше, чем установленные для него размеры. Предельные параметры машиноместа определены в приказе Минэкономразвития РФ № 792, вступившем в силу с 1 января 2017 года. Минимальный размер машиноместа — чуть больше 13 квадратных метров (5,3 метра в длину и 2,5 метра в ширину), максимальный — 22,5 квадратных метра (6,2 метра в длину и 3,5 метра в ширину).
Далеко не все машиноместа можно оформить в собственность. До сих пор размеры машиномест в паркингах в проектной документации устанавливались в зависимости от класса автомобилей, которые на таких стоянках планировалось размещать. Поэтому в паркинге могут быть запроектированы машиноместа для малолитражных автомобилей длиной 3,7 метра и шириной 1,6 метра. Если границы нового машиноместа совпадают с границами других помещений или машино-мест либо площадь машино-места не соответствует требованиям законодательства, Росреестр в регистрации откажет.
Для продажи машиноместа в долевой собственности, его владелец должен передать новому собственнику долю в праве на помещение всего паркинга.
Гражданский кодекс предусматривает специальный механизм продажи долей в праве общей долевой собственности. Желающий продать свою долю должен сначала предложить ее всем остальным долевым собственникам согласно ст. 246 и 250 ГК РФ. Это делается в письменном виде путем отправления уведомления о продаже с указанием цены и других условий.
Извещение можно передать лично в руки под подпись, отправить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо передать через нотариуса (ст. 250 ГК РФ). Оно будет считаться врученным и в случае, если адресат уклонился от его получения.
Если в установленный законом месячный срок от других собственников не поступят предложения о покупке, машиноместо можно продать. От соблюдения этой процедуры были освобождены только те владельцы машиномест, кто продавал свою собственность другим владельцам мест в этом же паркинге.
Договор купли-продажи машиноместа может предусматривать условие о задатке — денежной сумме, которую покупатель передает продавцу для подтверждения серьезности своих намерений. Задаток может быть оформлен также отдельным соглашением или распиской. В соответствии с правилами ГК РФ (ст. 381), если сделка не состоялась по вине продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере. Если же в срыве продажи машиноместа виноват покупатель, задаток ему не возвращается.
Как продать по новым правилам
В связи с принятием изменений в закон процедуру продажи машиномест в долевой собственности упростили. Если число участников общей собственности (т.е. владельцев машиномест) превышает 20, извещение может быть размещено на официальном сайте Росреестра. Это правило установлено ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
По истечении месяца со дня уведомления можно заключать договор купли-продажи доли в праве общей собственности на паркинг. Договор можно заключить и раньше, если остальные собственники оформят в нотариальной форме отказ от приобретения парковочного места. Но на практике такого никогда не происходит, поэтому приходится ждать окончания официального срока.
В соответствии с требованиями закона, он должен быть удостоверен нотариусом. Требование об обязательном удостоверении сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество установлено ст. 42 упомянутого выше закона № 218-ФЗ.
После заключения договора переход права собственности на долю в праве на паркинг подлежит регистрации в Росреестре.
Как приобрести парковочное место в собственность?
Необходимо сразу отметить: поскольку машино-местом признается часть здания или сооружения, то парковочное место на земельном участке возле дома не является машино-местом, и его постановка на кадастровый учет и приобретение в собственность невозможны.
Так, в настоящее время объектом прав на машино-место в паркингах является не конкретная площадка, а доля в праве. Места оформляются в общую долевую собственность, то есть застройщик заключает с покупателем договор купли-продажи доли в праве общей собственности. На основании договора владелец машино-места приобретает долю в праве на помещение паркинга.
Владение и пользование машино-местом происходит по соглашению всех участников, а если согласие не достигнуто — в судебном порядке. Прежде чем продать свое машино-место третьим лицам, собственник вначале обязан предложить купить его другим собственникам машино-мест.
Сделки по отчуждению машино-мест, оформленные как доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению.
На сегодняшний день машино-место может быть поставлено на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта, только если оно является нежилым помещением, обособленным и изолированным от других помещений в паркинге.
Перевод машино-мест в статус недвижимости: покупателям пора задуматься — МК
Почему подземные парковки в новостройках стоят полупустыми
Вернули статус
В начале этого века машино-места в подземных паркингах были полноправными объектами гражданско-правовых отношений. Особенно бойко торговля этим недвижимым имуществом шла в крупных городах. Но в 2011 году законодатели фактически вывели их из оборота.
С нового года потерянный статус вернули: 1 января вступил в силу 315-ФЗ «О внесении изменений в ч. 1 ГК РФ…». Теперь любой дееспособный гражданин может легально продать, купить, арендовать, передать по наследству и заложить парковку.
Площадка считается машино-местом, когда она предназначена только для размещения, хранения транспорта и неразрывно связана с объектом — домом, зданием или постройкой. Ранее граждане могли зарегистрировать только бокс или гараж.
С выходом нового закона проблема отпадает. Теперь собственник может оформить площадку без капитальных ограждений или стен.
Владельцы общей долевой собственности могут без препятствий выделить машино-места в натуре, установить их границы с помощью специальной краски или даже наклеек.
«Границы определяются кадастровыми инженерами. По результатам межевого дела машино-место ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре, — пояснил глава Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.
— Процедура та же, что и с квартирами и иными объектами недвижимости, в том числе нежилыми помещениями и земельными участками. Машино-место — это объект нежилой недвижимости, который поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован.
Для его оформления необязательно, чтобы машино-место имело стены, как, например, гаражи. Главное, чтобы на месте границы были очерчены».
Парковки во дворах, на обочинах дорог и даже на отдельных стоянках, которые никак не связаны со зданиями и сооружениями, государство не осмелилось признать недвижимостью.
«Теоретически собственник земельного участка не лишен возможности парковочные места переоформить в машино-места по всем правилам, но подобной деятельностью никто не занимается: денег и времени занимает много, а отдачи никакой.
В некоторых случаях это невозможно, например, если земля арендованная (рядом с торговыми центрами) или муниципальная (рядом с многоквартирными домами)», — сообщил Сухов.
По мнению юриста, возвращенный порядок в отношении машино-мест как объектов недвижимости упростит все сделки с ними, сократит сроки регистрации до 7 рабочих дней и несколько увеличит их рыночную и инвестиционную привлекательность.
«После того как места на парковках признаны самостоятельными объектами в долевом строительстве, уровень доверия потенциальных покупателей повысился.
Сделки с паркингами стали прозрачнее», — отметили в Минстрое. Не секрет, что в крупных городах подземные паркинги в новостройках плохо продавались именно из-за неопределенности их правового статуса.
Теперь этот барьер устранен, надеются в министерстве.
Налоговый стимул
Еще одна причина новаций — пополнение бюджета. Понятно, чем больше парковочных мест обретут хозяев, тем больше будет налогооблагаемая база. По данным ФНС, в конце 2016 года в собственности москвичей было зарегистрировано более 200 тыс. гаражей и машино-мест. По подсчетам АЦ корпорации «Инком», сейчас в разной стадии готовности находится 1 тыс.
жилых комплексов, а в среднем количество машино-мест на ЖК составляет 200–300 штук. Таким образом, столичный организованный рынок можно оценить в 400–500 тыс. мест для парковки. Посчитать точное количество паркингов в Белокаменной невозможно.
Ведь подавляющее большинство подземных, наземных и плоскостных парковок не оформлены в собственность, а значит, не зарегистрированы.
Поэтому в последнее время правила игры на рынке парковок постоянно смягчаются. Например, в конце прошлого года столичные власти в 20 раз снизили налоговую нагрузку для владельцев машино-мест, расположенных в офисных и торговых центрах.
Теперь физлица платят налог на имущество по минимальной ставке — 0,1% от ее кадастровой стоимости, хотя ранее для них была ставка 2%. Льгота распространяется только на один гараж или машино-место площадью не более 25 кв. м.
Власти стимулируют граждан активнее регистрировать свое недвижимое имущество.
И хочется, и колется
Но расчет властей увеличить число налогоплательщиков пока не оправдался. Упрощение процедуры оформления в собственность парковок в жилых новостройках и льготы не привели к оживлению спроса на машино-места в Москве.
В ряде крупных проектов массовой застройки спрос на подземные паркинги в новостройках по-прежнему невысокий. Например, только 20% многоуровневых парковок выкуплено в одном из крупнейших в Москве ЖК, расположенном в Бирюлеве Восточном.
Два уровня подземных этажей стоят пустыми. При этом во дворах машину после 17.00 уже не припарковать. Причина — заоблачная цена на подземное машино-место. Да и за его охрану придется раскошелиться: в том же Бирюлеве Восточном нужно платить около 3 тыс. руб.
с учетом банковской комиссии.
Цены на парковки в зависимости от класса жилья и надземного либо подземного расположения паркинга варьируются от 250 тыс. до 7 млн руб. Для сравнения: за 6–7 млн руб. в Москве ближе к МКАД можно купить квартиру площадью 35–40 кв. м.
По данным АКЦ EstaTet, в массовом сегменте в Москве средняя цена машино-места составляет 1,6 млн руб., минимальная — 300 тыс. руб., максимальная — 4 млн руб. При одновременной покупке квартиры и машино-места есть шанс получить на него скидку от застройщика.
В бизнес-классе средняя цена составляет 2,7 млн руб. за машино-место. Минимальная цена — 1,165 млн руб., максимальная — 5,1 млн руб. В более дорогих сегментах средняя цена — 4,8 млн руб. за машино-место. Минимальная цена составляет 2,5 млн руб., максимальная — 8,8 млн руб.
В элитных ЖК, особенно в пределах Садового кольца, парковки стоят более 10 млн руб.
По мнению экспертов, спрос на столичные подземные и наземные паркинги в новостройках можно стимулировать несколькими мерами. Среди них — развитие ипотечного кредитования сделок с машино-местами, увеличение зоны платной парковки, льготы для управляющих компаний и, конечно, скидки на машино-места для покупателей жилья.
Как продать паркинг через госуслуги
9 апреля в прямом эфире «Школы Росреестра» в сети Инстаграм член Правления Нотариальной палаты Свердловской области, нотариус Екатеринбурга Ольга Филиппова и начальник отдела регистрации недвижимости в электронном виде и арестов Управления Росреестра по Свердловской области Ксения Шакинко обсудили вопросы, касающиеся продажи паркинга, находящегося в общей долевой собственности.
Эксперты рассмотрели такие вопросы, как: какой объект недвижимости можно отнести к паркингу; особенности распоряжения машиноместами; формы сделок, предусмотренных для оформления данного вида недвижимого имущества; иные варианты для оформления прав на машиноместа. Машиноместо как часть строения, сооружения.
Так, паркинг или парковочное место — это специально обозначенное и, при необходимости, обустроенное место, являющееся частью автомобильной дороги либо иного земельного участка, либо являющегося часть зданий, строений или сооружений, предназначенных для организации стоянки транспортных средств.
Как правило, машиноместа, являющиеся частью здания или сооружения, зарегистрированы в виде права общедолевой собственности и продаются как доли в праве общедолевой собственности.
О том, как можно распорядиться данным видом имущества, рассказала нотариус Ольга Филиппова. Так, по общему правилу продажа доли в праве общедолевой собственности осуществляется с согласия или при оповещении остальных участников долевой собственности. П.2 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Если в течение месяца остальные участники долевой собственности не против продаваемой доли, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. Также применимы конструкции отказов от права преимущественной покупки. Если такие отказы собраны от всех остальных участников, то месячный срок можно не выжидать, а продавать долю в праве при наличии таких отказов. Однако на практике известить всех сособственников паркинга либо собрать отказы от права преимущественной покупки не представляется возможным, поскольку их много.
Ранее при отчуждении доли в праве общедолевой собственности на паркинги использовали конструкцию безвозмездных сделок, что не всегда соответствовало воле сторон. Так, с 1 января 2017 года изменен порядок уведомлений участников общей долевой собственности недвижимого имущества, если число участников превышает 20. В соответствии с пунктом 4.1 ст. 42 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, в случае если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает 20, то вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавец доли может разместить извещение о продаже своей доли на официальном сайте Росреестра.