Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отсрочка по арендной плате в связи с коронавирусом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Коронавирусная инфекция неожиданно повлияла на применение некоторых принципиальных и, как казалось, нерушимых положений российского гражданского права. Которые, как принято было считать, обеспечивали стабильность экономических отношений.
| Причина нарушения обязательств | Период 1994 — 2019 | Правовое основание | Период 2020 — ? | Правовое основание |
| Непредвиденные, чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства | Форс-мажор | п. 3 ст. 401 ГК РФ | Форс-мажор | п. 3 ст. 401 ГК РФ |
| Нарушение обязанностей третьими лицами | Не форс-мажор | Возможно, форс-мажор | п. 3 ст. 401 ГК РФ; п. 5 Обзора Президиума ВС РФ от 21.04.2020 № 1 | |
| Отсутствие на рынке необходимых товаров | Не форс-мажор | Возможно, форс-мажор | ||
| Отсутствие у должника денег | Не форс-мажор | Возможно, форс-мажор |
В типовой договор, больше по инерции, чем осмысленно, обычно включалась ссылка на обстоятельства непреодолимой силы, возможность изменить, расторгнуть договор или отказаться от него. Однако она формально повторяла общие правила и теперь её практическая ценность довольно сомнительна.
Поэтому в условиях пандемии, когда невозможность исполнить договор стала реальностью, оговорка о коронавирусе в договоре должна прорабатываться с особой тщательностью.
Строить договорную работу компании следует, исходя из самого мрачного предположения: договор может попасть под угрозу форс-мажора. Там, где возможно, стоит договориться с контрагентами о пересмотре условий ранее заключенных контрактов в части регулирования непреодолимой силы, возможности прекращения договора и распределении обоюдных рисков.
Заключение договоров в период коронавируса требует проработать вопросы:
- какие события стороны обоюдно признают непреодолимой силой;
- последствия возникновения форс-мажора для сторон;
- чем доказывать;
- возможность расторжения или изменения договора в связи с форс-мажором;
- сроки уведомлений о наступлении чрезвычайных событий;
- порядок распределения возможных убытков.
Кто имеет право на получение отсрочки по аренде (каникулы)?
Если у организации или ИП в основном коде деятельности в ЕГРЮЛ указан код ОКВЭД, который указан в Постановлении Правительства № 434, и договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) – в Москве с 05.03.2020, то такой арендатор имеет право на получение отсрочки (арендных каникул).
Если арендатор соответствует этим условиям, то он имеет право на отсрочку оплаты арендных платежей за период с 05.03.2020 (в Москве) до окончания режима повышенной готовности. При этом оплата отсроченных платежей должна быть произведена арендатором равными частями в период с 01.01.2021 до 01.01.2023.
В случае отмены режима повышенной готовности ранее 01.10.2020, то за период с даты окончания режима повышенной готовности до 01.10.2020 г. арендатор имеет право на оплату арендной платы в размере 50 %. При этом оплата оставшихся 50 % также происходит равными частями в период с 01.01.2021 до 01.01.2023.
| Организация или ИП входит в Перечень (ОКВЭДы по Постановлению № 434) | Организация или ИП не входит в Перечень (ОКВЭДы по Постановлению № 434) | |
| Доступ в помещение (БЦ или ТЦ) не прекращен | – получение отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 за период до отмены режима карантина;
– получение 50 % отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 на период с момента отмена режима карантина до 01.10.2020; – расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита); * снижение и/или освобождение от арендной платы (приостановка аренды) путем переговоров; |
– расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита);
* снижение и/или освобождение от арендной платы путем переговоров; |
| Доступ в помещение (БЦ или ТЦ) прекращен | – получение отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 за период до отмены режима карантина;
– получение 50 % отсрочки оплаты аренды до 01.01.2023 на период с момента отмена режима карантина до 01.10.2020; – освобождение от оплаты аренды за период отсутствия доступа в помещение; – расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита); * снижение и/или освобождение от арендной платы путем переговоров; |
– освобождение от оплаты аренды за период отсутствия доступа в помещение;
– расторжение договора без штрафных санкций, возврат гарантийного платежа (депозита); * снижение и/или освобождение от арендной платы путем переговоров; |
Срок исполнения контракта возможно изменить на более поздний в случае, если его исполнение в установленный срок невозможно в связи с ограничениями из-за пандемии по коронавирусу. Порядок принятия решений уполномоченных органов, на основании которых возможно изменить условия контрактов определяется таковыми органами. В Санкт-Петербурге заказчикам (органам государственной власти Санкт-Петербурга, а также подведомственным им учреждениям) для изменения срока исполнения контракта в связи с коронавирусом требуется Постановление Правительства Санкт-Петербурга, изданное для конкретного заказчика. Для его получения необходимо обратиться с комплектом документов, приведенном в обосновании ответа и сопроводительным письмом в исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга, которому подведомственно учреждение.
После издания соответствующего Постановления Правительства Санкт-Петербурга стороны могут заключить дополнительное соглашение об изменении сроков исполнения контракта и внести его в реестр контрактов.
Потребительские договоры
Среди всего объема договорных отношений хочется выделить отдельный пул обязательств: потребительские договоры. К сожалению, из-за сравнительно невысокой стоимости услуг и работ по таким договорам, потребители редко обращаются за защитой нарушенных прав к адвокатам.
Недобросовестные предприниматели, в свою очередь, спокойно пользуются этим, отказываясь возвращать уплаченный аванс. Более того, даже инициированная судебная тяжба может не обеспечить потребителю законных выплат: нередки случаи, когда к моменту взыскания ни имущества, ни денежных средств у должника нет.
Однако, даже в случае небольшого размера спорной суммы, разумным будет обратиться за профессиональной консультацией. В ходе консультации адвокат поможет потребителю сформировать свою позицию для общения с контрагентом и подготовить письменную претензию.
Как добиться отсрочки арендных платежей из-за пандемии
Вообще, отнесение той или иной отрасли экономики к наиболее пострадавшим очень условно, поскольку в поддержке нуждаются куда больше отраслей, чем указано в постановлении Правительства. И теперь многие бизнесы, которые не попали в этот заветный список, вынуждены справляться с проблемами самостоятельно.
Практически все столкнулись с проблемой оплаты офиса. Как быть, если нет средств оплачивать офис, а в заветный список вы не попали?
Это хорошо, если ваш арендодатель адекватно понимает ситуацию и готов пойти навстречу. А как быть, если, к примеру, как у меня, арендатор готов предоставить аренду на 10-20% и не более?
1. Это исключительно вопрос переговоров. Надо понять приемлемый для себя вариант, при котором вы сможете остаться на плаву и частично выполнить обязательство по договору. Предложить этот вариант оплаты арендных платежей и разъяснить, что судебная перспектива у арендодателя не самая выгодная: с учетом позиции ВС РФ, есть все основания признать наступившие обстоятельства форс-мажором. Тем более, что есть сценарий платежей, предложенный государством для наиболее пострадавших отраслей.
2. Если все-таки арендодатель не согласится с вашим предложением, добро пожаловать в суд: ранее направленное предложение о порядке уплаты арендных платежей плюс признание наступивших обстоятельств форс-мажором, хотя и не даст вам возможности не платить совсем, но позволит вам фактически рассрочить платежи без штрафных санкций.
Конечно, об этом нельзя говорить со стопроцентной уверенностью, но вполне вероятно, что именно такими решениями будут заканчиваться подобные споры после снятия РПГ.
Вс объяснил, как отсрочить кредитные выплаты в пандемию — новости право.ру
Во втором тематическом обзоре, посвященном применению коронавирусного законодательства, Верховный суд пояснил порядок действий граждан, которые хотят получить в банке отсрочку по кредитному договору или договору займа.
Пояснения о применении «кредитных каникул» можно найти во втором вопросе обзора. В частности, там указано, что если гражданин до 3 апреля взял кредит или заём (как обеспеченный, так и не обеспеченный ипотекой) не на предпринимательскую деятельность, то условия договора меняются. Это указано в ст. 6 ФЗ № 106-ФЗ, который вступил в этот день в силу. В этой норме говорится, что обязательства по договору можно приостановить. Срок приостановления указывается по требованию заемщика. Но он не может превышать полгода.
Обратиться с требованием в банк надо до 30 сентября 2020 года.
Надо одновременно соблюсти такие требования:
1. Размер кредита – не больше максимального размера кредита, установленного правительством.Суммы такие:– по ипотечным кредитам – 1,5 млн руб.;– по автокредитам – 600 000 руб.;– по потребительским кредитам для индивидуальных предпринимателей – 300 000 руб.;– по потребительским кредитам для физлиц – 250 000 руб.;
– по кредитным картам для физлиц – 100 000 руб.
2. Доход заемщика или совокупный доход всех заемщиков за месяц, предшествующий обращению, снизился более чем на 30% по сравнению со средним доходом за 2019 год. При этом кредитор вправе запросить у заемщика подтверждающие это условие документы.
Если заёмщик не представит документы в срок или они ничего не подтверждают, то кредитор уведомляет заемщика, что в льготном периоде ему отказали. Обязательства остаются прежними. Кредитор также может сам запросить информацию у органов, указанных в законе (ч.
7, 8, 29, 30 ст. 6 ФЗ № 106-ФЗ).
3. На момент обращения с требованием не действует льготный период, установленный в ст. 61–1 ФЗ «О потребительском кредите (займе)» № 353-ФЗ.
Начало льготного периода устанавливается по указанию заемщика, но не ранее чем за 14 дней до даты обращения с требованием к кредитору. Если кредит обеспечен ипотекой, то льготный период начнется иначе, но не ранее чем за месяц до даты обращения (ч. 4 ст. 6 № 106-ФЗ). При потребительском кредите с лимитом кредитования (кредитной карте) – не ранее самой даты обращения (ч. 28 ст. 6 № 106-ФЗ).
Заемщик может пользоваться «кредитными каникулами» дважды: по «коронавирусному» закону № 106-ФЗ, и по ст. 61–1 ФЗ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», если необходимые условия соблюдены. Последовательность льгот может быть любая, но они не должны вводиться одновременно.
Независимо от того, есть ли основания для предоставления льготного периода по закону 106-ФЗ и изменил ли заемщик условия договора, его могут освободить от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, если это случилось не по его вине (ст. 401 ГК). Например, если исполнить обязательства было невозможно из-за чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, в том числе связанных с ограничительными мерами, если заемщик не мог платить ни онлайн, ни обычным способом.
Коронавирусные нерабочие дни – это не основание для применения ст. 193 ГК. Но если последний день срока исполнения обязательств приходится на этот период, днем окончания срока считается ближайший за ним рабочий день.
Перенос срока на ближайший за рассматриваемым периодом рабочий день не будет считаться нарушением, следовательно, речь не будет идти о просрочке.
Это разъясняется в информационном письме ЦБ «О сроке исполнения обязательств».
Неуплата предусмотренных договором платежей по кредитам и займам с 30 марта по 3 апреля 2020 года не будет просрочкой исполнения обязательств, разъясняет ВС. Но с 4 по 30 апреля банки работают – в этот период должники должны платить в предусмотренный договором срок.
Добросовестный кредитор должен учесть фактические возможности должника по исполнению обязательств. Например, есть ли у него возможность дистанционного обслуживания, а если ее нет – режим ограничительных мер и возможность клиента прийти в офис кредитора и заплатить вовремя.
Механизм действий Поставщика, который в результате covid-19 просрочил поставку:
направить Заказчику письмо об отсрочке исполнения обязательств по договору поставки
попытаться договориться о заключении дополнительного соглашения к договору поставки
направить в суд исковое заявление об изменении договора поставки
представить в суд доказательства, подтверждающие уведомление Заказчика о невозможности исполнения свих обязательств в согласованные сроки
С Появлением Обзора Верховного суда от 21.04.2020 г. появилось весомое правовое подспорье для защиты от ответственности (штрафов, пеней, неустоек) за неисполнение договора поставки на согласованных в договоре условиях.
Нашей командой практикующих юристов в г. Москве, г. Кемерово разработано обращение к Заказчику, которое позволит Поставщику:
Начать юридчески значимые переговоры с Заказчиком по договору поставки и получить письменную позицию контрагента
Уведомить контрагента о наступлении форс-мажорных обстоятельств в установленном законом порядке, что поможет вашей судебной защите в перпективе неразрешения спора в досудебном порядке
Зачем нужны кредитные каникулы во время пандемии?
В условия наступающего экономического кризиса, вызванного пандемией коронавируса, многие заемщики столкнутся со снижением доходов. Чтобы снизить вероятность массового возникновения просроченных платежей и избежать коллапса банковской отрасли в работу кредитных организаций вынуждено вмешаться государство.
Введенный властями режим самоизоляции призван создать препятствия для дальнейшего распространения COVID-19. Однако карантинные меры приводят к закрытию предприятий малого и среднего бизнеса. Клиенты банковских организаций, которые еще пару месяцев назад имели стабильный заработок, вынуждены искать альтернативные источники доходов или обращаться за помощью непосредственно к кредиторам.
Правительство по указу Президента приняло ряд поправок к законам о потребительском кредитовании и деятельности ЦБ. У заемщиков, которые пострадали от COVID-19, теперь есть возможность получить отсрочку платежей и воспользоваться сопутствующими льготами. Основная цель кредитных каникул заключается в снижении платежной нагрузки на пострадавших от коронавируса граждан и представителей малого или среднего бизнеса.
Является ли эпидемия форс-мажором?
Вопрос, вынесенный в подзаголовок, интересует сейчас всех имеющих отношение к бизнес-сообществу. Меры, предпринимаемые на разных уровнях, по предотвращению коронавирусной инфекции затрудняют, а то и делают невозможным исполнение договорных обязательств. По договору зачастую сторона, нарушившая его, обязана уплатить штрафы и неустойки, нередко в значительных объемах, что ухудшает и без того сложное положение фирмы.
Исходя из сказанного выше, распространение коронавируса имеет все признаки форс-мажора. Однако ошибочно считать, что сам факт эпидемии COVID-19 поможет автоматически снять ответственность за срыв контракта и избежать закрытия бизнеса. Эта мысль содержится и в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики № 1» ВС РФ от 21/04/20 г. Судьи отмечают, что констатация факта распространения коронавируса, как непреодолимой силы, не оправдывает автоматически всех должников. Это возможно лишь в контексте их бизнеса, условий работы, региона, учитывая конкретные действия властных структур по предотвращению заболевания.
Согласно ст. 401 ГК РФ доказательства отсутствия вины предоставляет сторона, нарушившая договор. Необходимо доказать:
- что антивирусные меры действительно имели место;
- их продолжительность;
- причинно-следственную связь между обстоятельствами непреодолимой силы (антивирусными мерами) и невозможностью исполнить договор либо несоблюдением сроков по договору;
- непричастность стороны к созданию форс-мажора;
- что были приняты все меры для недопущения (минимизации) ущерба.
По внешнеторговым контрактам для подтверждения форс-мажора оформляют заявление в Торгово-промышленную палату (Закон РФ от 07/07/93 № 5340-I о ТПП в РФ, ст. 15 п. 3 пп. н). Предоставляют свидетельство фирмы о регистрации и постановке на налоговый учет; рассматриваемый контракт, справочную информацию о величине уже выполненных обязательств; справки властных структур о форс-мажоре, обозначенном заявителем как причина нарушения договора.
Внутрироссийские контракты (договоры), соглашения также нуждаются в подтверждении. Практически в каждом регионе введены в действие различные документы: указы, распоряжения, связанные с ограничением работы фирм в определенных сферах бизнеса. Они основаны на правительственных нормативных актах. Все эти документы могут послужить доказательством наличия форс-мажорных обстоятельств и отсутствия вины. Согласно Письму ТПП № 02в/0241 от 27/03/20 г. российские предприниматели, заключившие договоры между собой, могут тоже обращаться в этот орган с целью подтверждения форс-мажорных проблем при работе с деловыми партнерами. Обязанность подтверждать данные обстоятельства и по договорам внутри страны установлена протоколом Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики № 3 от 20/03/20 г.
Целесообразно использовать досудебные меры разрешения споров с контрагентом, например, письменно обратиться с предложением о заключении допсоглашения и переносе сроков по договору в связи с коронавирусом.
Как написать официальное письмо с просьбой — образец
Ведь для того, чтобы просьба оказала желаемое действие, крайне важно учитывать личность получателя, его социальное положение, текущее материальное состояние и другие факторы.
Кроме того, письмо должно носить ярко выраженный доверительный характер: если это будет строго официальный документ, адресат, находящийся в по умолчанию более выгодном положении, скорее всего, предпочтёт ответить отпиской или просто откажется от диалога, отправив послание в мусорную корзину.
Важно: на всём протяжении письма необходимо придерживаться тёплого и уважительного тона. Нельзя забывать, что письмо-просьба — это не официальное требование, оно может быть беспрепятственно проигнорировано или отвергнуто получателем.
Одно только уважение без достаточной мотивации результатов не даст, но хотя бы сможет удержать внимание читателя, заставив его дойти до конца текста.
Перед тем как приступить к составлению письма-просьбы о решении проблемы, отсрочке выплат или предоставлении скидки, имеет смысл определиться с адресатом.
Рекомендуем прочесть: Расчитать больничный по беременности и родам минимальный размер
В мае и июне бюджет перечислит предпринимателям безвозвратную помощь из расчета количество сотрудников * МРОТ (12 130 рублей). Потратить деньги можно на любые цели бизнеса, в том числе на зарплату. Налогом субсидия не облагается.
Кому положена поддержка. Рассчитывать на помощь государства могут предприниматели, которые одновременно отвечают следующим признакам:
- входят в реестр малых и средних предпринимателей на 1 марта;
- относятся к пострадавшим отраслям;
- на 1 марта не имели недоимок по налогам / взносам более 3 000 рублей;
- не находятся в процессе ликвидации / банкротства;
- численность сотрудников сохранена на уровне 90% штата.
Дополнительное соглашение о переносе сроков поставки товара
Даже если срок самого договора истек, он может продолжать действовать до тех пор, пока стороны надлежащим образом не исполнят свои обязательства. Это означает, что если срок поставки сорван, поставщик все равно обязан выполнить условия договора. Чтобы между сторонам сделки не возникало разногласий, на практике, рекомендуется составить и подписать дополнительное соглашение, в котором будут указаны все согласованные изменения.
При срыве сроков поставки товара, может быть два варианта развития событий:
- заключается новый договор с актуальной датой, а старый расторгается;
- заказчику отправляется письмо о переносе сроков поставки товара и составляется дополнительное соглашение.
Остается вопрос, могут ли рассчитывать на снижение размера арендных платежей или отсрочку их уплаты арендаторы, не задействованные в пострадавших отраслях, но потерявшие в доходах в связи с пандемией и действием ограничительных мер? К сожалению, Постановление Правительства РФ не распространяется абсолютно на всех юридических лиц и предпринимателей. Однако распространение на договорные отношения по аренде гражданского законодательства никто не отменял. Пандемию COVID-19 можно рассматривать в качестве обстоятельства непреодолимой силы, или иными словами, форс-мажора, так как обладает двумя признаками: чрезвычайностью и непредотвратимостью, закрепленными в ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации. Важно помнить, что наличие обстоятельств непреодолимой силы устанавливается только судом. Для признания данного факта необходимо установить:
- наличие обстоятельства,
- его причинно-следственную связь с вынужденным нарушением договора,
- непричастность стороны договора к созданию этих обстоятельств,
- добросовестное принятие нарушившей стороной мер по минимизации возможных рисков.