Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Единственное жилье должника: как не лишиться квартиры в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По закону у должника нельзя забирать единственное жилье, в котором он проживает один или вместе со своими родственниками — им гарантируются условия для нормального существования. Но по факту, лишиться единственного жилья можно, если это огромный дом, роскошный особняк или просто квартира на 100 кв.метров, поэтому в судах обычно задаются вопросом, какой объем жилья нужно оставить должнику, чтобы он нормально существовал. Поэтому суд оценивает “единственное жильё” по двум критериям: какую площадь занимает жильё и какова жилищная норма на одного человека.
Иногда судебные приставы накладывают арест не на долю, принадлежащую должнику, а на всю квартиру целиком, что делает невозможным распоряжение правом собственности вторым владельцем.
Так, гр-ка Полякова обратилась с иском об освобождении доли недвижимости от ареста. Женщина пояснила, что квартира принадлежит ей и ее брату. Мужчина давно не проживает здесь. Они договорились, что продадут объект и поделят деньги пополам.
Перед заключением сделки Полякова запросила свежую выписку из ЕГРН, откуда и узнала о наличии ограничений. Оказалось, что квартиру арестовали за долги ее брата. Женщина пожаловалась старшему судебному приставу, но ее требования отклонили. Тогда ей пришлось идти в суд. Судья удовлетворил иск в связи с тем, что арест на ее долю наложен незаконно.
Под термином «арест» нередко понимается лишение свободы, отчуждение имущества, но прежде чем поддаваться панике, стоит разобраться, кем и на каком основании может быть арестована доля в квартире.
Полномочия по наложению ареста возложены на пристава-исполнителя. Его действия регулируются ст. 12 закона №118-ФЗ от 21.07.1997 г. «О судебных приставах». Задача представителя исполнительной службы — контролировать выполнение предписаний исполнительного документа.
Исполнительное производство начинается на основании одного из документов:
- решения суда об аресте имущества;
- удостоверения сделки, кредитного договора (кроме выданного организацией, предоставляющей микрозаймы); договора займа и иных документов, на которых имеется исполнительная надпись нотариуса (ст. 90 «Основ законодательства РФ о нотариате»).
Если финучреждение или кредитор угрожают арестовать, отобрать квартиру, без привлечения судебного органа сделать это не получится.
Причинами для ареста доли квартиры может быть:
- Наличие долгов по кредитным обязательствам. Если квартира находится в долевой собственности и является предметом ипотечного кредитования, не исключено, что при дальнейшей неуплате кредита недвижимость перейдет в собственность банка. В большинстве случаев финучреждения не соглашаются выдавать кредиты под залог доли, поскольку ее трудно реализовать. Но если доля все же стала залоговым имуществом, ее арест — лучший выход, позволяющий ограничить собственника в праве распоряжения недвижимостью и простимулировать его к выплате долга. Подробнее: Могут ли забрать долю в квартире за долги по кредиту
- Задолженность по выплате налогов. В отношении недобросовестных налогоплательщиков представителем налоговой инспекции подается иск о взыскании долга, пени, штрафа в пользу государства.
- Неуплата алиментов. Задача пристава-исполнителя — призвать родителя-неплательщика к ответственности. Сначала производится арест счетов, потом — имущества должника, в отношении которого начато исполнительное производство. Арестованная доля квартиры может быть продана, если отец так и не погасит долг перед детьми.
- Уголовное преследование. Если предстоит судебный процесс, в котором владельца доли могут осудить за мошенничество, экономическое преступление или иное правонарушение, требующее выплату штрафа, имущество подсудимого арестовывают.
- Имущественный спор. У совладельца и его родственников могут возникнуть разногласия по поводу раздела имущества. Чтобы недвижимость не была оперативно продана, подарена, рекомендуется подать ходатайство о ее аресте.
Арест не происходит беспричинно, он следует после правонарушений, неисполнения обязательств, при возникновении споров. Для устранения обременения необходимо расплатиться с долгами или дождаться вынесения решения по делу, в котором доля квартиры — предмет разногласий.
Даже единственное жильё могут забрать за долги. Объясняем, в каких случаях
Закон гласит: нельзя забирать у должника его единственное жильё, в котором он проживает вместе со своими родственниками. Нужно гарантировать должнику и его семье условия, «необходимые для их нормального существования».
Но проблема в том, как закон трактуют судьи. Какой объём жилья нужно оставить должнику, чтобы он «нормально существовал»? А если должник по факту не проживает в своей квартире, а сдаёт её в аренду? А если у должника много квартир, то какую ему позволят оставить?
Если жилых метров много, судья оставит должнику самое дешёвое жильё.
Часто банкроты пытаются спасти кровно нажитые метры, быстро избавившись от жилья. Стратегия распространённая. К примеру, богатый гражданин имеет в собственности квартиры и дома. Он знает, что скоро придут всё отбирать, и в спешке раздаривает имущество детям или распродаёт его друзьям и партнёрам.
Есть три варианта развития событий:
- Всю недвижимость вернут назад, если она продана неграмотно;
- Вместо недвижимости с покупателей возьмут деньги (опять же когда продано всё было неграмотно);
- Оспорить ничего не удастся: ни денег, ни квартир не вернуть. Последний случай — редкость.
Один челябинский бизнесмен решил пойти по первому сценарию. Он продал шесть квартир и элитный коттедж. Затем суд отменил все сделки и вернул в собственность бизнесмена одну из квартир и коттедж в Барвихе.
Тогда предприниматель потребовал оставить ему элитный коттедж в Барвихе как «единственное жильё». Но судьи решили, что «жить нужно скромнее», и отказались идти навстречу. В итоге дом продали с торгов.
Роскошная квартира — плохой вариант единственного жилья. Её часть могут кому-то продать либо обменять на вариант попроще
Сам по себе факт владения одной квартирой ещё не гарантия того, что у должника её не заберут. Тут есть два варианта.
Первый, самый простой: суд оценивает квартиру по стандартным критериям:
- какая у неё площадь;
- какой норматив площади на одного человека (или «жилищная норма учёта» по месту нахождения жилья).
С площадью квартиры всё понятно. Но с нормативами на одного человека сложнее: каждый город / посёлок устанавливает свои правила. Например, в Москве учётная норма жилья на человека составляет 10 кв. м, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. м.
Так что, если у должника есть квартира 130 кв. м в Москве, где живут всего два человека, есть все шансы лишиться части квартиры. Взыскание обратят на долю, которая превышает минимально необходимую для «нормальной жизни».
Второй вариант зависит от находчивости кредиторов.
Мир изменился: единственную квартиру можно отнять за долги
Итак, передо мной лежит крайне любопытная судебная практика Конституционного суда РФ (текст постановления прилагаю в конце статьи), фактически вынудившая суд взять на себя работу Законодателя, десять лет отмалчивающегося по вопросу несоответствия Конституции РФ положениям ГК РФ и ФЗ о банкротстве об иммунитете на единственное жилье должника в условиях неисполненных долговых обязательств. Поводом к рассмотрению дела явилась жалоба г-на И. И. Ревкова, в которой заявитель связывает применение исполнительского иммунитета в отношении должника с нарушением своих конституционных прав.
История г-на Ревкова
25 мая 1999 г. суд Калужской области вынес решение о взыскании в пользу Ревкова И. И. 772 500 руб., переданных им должнику по договору займа.
Однако возбужденное исполнительное производство к возврату требуемой суммы не привело.
Истец мириться с потерей денег не захотел, рук не опускал, ходил в суды и к приставам, лет, наверное, 20 (кошмар наяву…), однако к желаемым последствиям все это не приводило.
В июле 2019 г. решением суда должник г-на Ревкова был признан несостоятельным (заявление о банкротстве он подал на себя сам). Процедура банкротства ответчика шла своим ходом, его финансовый управляющий неспешно собирал конкурсную массу для последующей реализации с торгов и погашения требований реестровых кредиторов (среди которых был и Ревков с суммой 4 525 069 руб. после индексации). Однако существенный актив должника – квартира – в конкурную массу не попала со ссылкой на исполнительский иммунитет. Ревков И.И. обратился в суд с требованием о реализации жилья должника. 17 марта 2020 г. кредитору было отказано в удовлетворении заявления о разрешении разногласий между ним и финансовым управляющим относительно невключения в перечень имущества, подлежащего реализации, квартиры должника. Ссылаясь на положения ФЗ о банкротстве, ГПК РФ, а также на разъяснения, Пленума Верховного суда РФ, суды указали, что эта квартира является единственным жильем должника, пригодным для постоянного проживания, а исполнительский иммунитет в данном случае действует и при банкротстве должника.
Ревков был не согласен:
— квартира площадью 110.3 кв. м (роскошная квартира, покрывающая не только сумму задолженности перед заявителем, но и стоимость жилого помещения классом ниже, однако пригодного для жизни должника); — должник приобрел квартиру в 2009 г., т. е. уже после вынесения судом решения о взыскании долга (1999г.), после неоднократного возбуждения исполнительного производства в отношении должника; — стоимость квартиры намного превышает размер долговых обязательств перед заявителем, так ПОЧЕМУ НЕ ОБРАТИТЬ НА НЕЕ ВЗЫСКАНИЕ??? Однако суды раз за разом отказывали заявителю в реализации недвижимости должника. Определением от 12 января 2021 г. судья Верховного Суда РФ отказал в передаче кассационной жалобы Ревкова в Судебную коллегию по экономическим спорам.
Тогда Ревков И. И.
разозлился не на шутку и обратился в Конституционный суд РФ с жалобой на то, что взаимосвязанные оспариваемые законоположения противоречат статьям Конституции РФ, распространяя исполнительский иммунитет на жилое помещение, принадлежащее признанному несостоятельным гражданину-должнику, приобретенное им в собственность после возбуждения исполнительного производства о взыскании долга и по объективным характеристикам значительно превышающее «разумно достаточное» для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище.
«Разумная достаточность» и «человеческое достоинство» Вопрос поставлен корректно, но чертовски сложен))). В нашем законодательстве нет четкого определения «разумно достаточного»… Сквот, трешка, однушка, комната в коммуналке, панельный дом в садовом товариществе, хрущевка на Выхино, туристическая палатка или особняк на Рублевке – все разумно и достаточно, пока Законодателем не определено иное))). При этом сам Законодатель определять критерии «разумной достаточности» жилища не торопится, слишком щекотливый вопрос, имхо… Таким образом, положения ГК РФ и Федерального закона о банкротстве образовали предмет рассмотрения Конституционного Суда постольку, поскольку субъективно (и статистически!!!!!) квартира площадью 110.3 кв. м значительно превышает размытый критерий «разумной достаточности» для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище человека… Более того, вопрос определения объективных критериев этой самой «разумной достаточности» жилища, как необходимого средства жизнеобеспечения, был поставлен перед Законодателем еще в мае 2012 г., когда Конституционный суд РФ пришел к выводу, что для соблюдения принципа соразмерности в сфере защиты прав и законных интересов кредитора и должника исполнительский иммунитет должен распространяться на жилое помещение, необходимое для жизни должника. При этом назначение исполнительского иммунитета состоит не в том, чтобы в любом случае сохранить за гражданином-должником право собственности на жилое помещение, а в том, чтобы не допустить нарушения конституционного права на жилище в самом его существе, как и умаления «человеческого достоинства», гарантируя должнику и членам его семьи сохранение жиля «на уровне, достаточном для достойного существования». Х-м-м-м-м-м…. Еще один сложный вопрос)))). Что же это за уровень такой, спросите вы? И снова, Законодателем не определены критерии «человеческого достоинства» и «достойного существования», но тут мы хотя бы можем посмотреть размер пенсий и минимальные оклады труда… С квартирами сложнее, ведь если размер минимального оклада и пенсий отражает представление Законодателя о «достойном существовании», «человеческом достоинстве» и «разумной достаточности», то жилплощадь на эти деньги можно прикупить разве что из фанеры… Но мы отвлеклись)))), вернемся же к г-ну Ревкову И. И.!
Решение Конституционного суда РФ
Поставив суд перед необходимостью учитывать его конституционные права на возврат долга, сообразно праву должника на жилплощадь, Ревков И. И. выиграл дело (!!!!!!). Суд принял поистине Соломоново решение в свете невероятной сложности поставленной задачи, ведь участникам исполнительного производства нужны общие нормативные ориентиры в определении «достаточного уровня обеспеченности жильем», которых нет…
ДА, запрет обращения взыскания на единственное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания должника и членов его семьи, конституционно оправдан, НО приемлемость этих жилищных условий, а также представления о том, какое жилое помещение можно или следует считать достаточным для удовлетворения разумной потребности человека в жилище, зависят от конкретной социально-экономической обстановки (в том смысле, что в кризис и туристической палатки хватит, в коронавирус – у каждого должно быть собственное изолированное жилье, а в войну все мы дружным шагом отправимся в окопы… Видимо, это и есть та самая «разумная достаточность», о которой все говорят))).
Далее Конституционный суд РФ взывает к Законодателю, требуя внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия исполнительского иммунитета, с тем чтобы обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредиторов в случае, когда объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения «разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище», а также предусмотреть для таких лиц гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для «нормального существования». Потому как в отсутствие соответствующего законодательного регулирования признание этой нормы было бы сопряжено с риском произвольного определения соответствующих критериев в условиях, характеризующихся высокой степенью социальной уязвимости людей.
Однако, предписанные Конституционным судом РФ в 2012 г. изменения в законодательство внесены не были (почти за девять лет законодательные работы по этому вопросу не продвинулись дальше подготовки двух законопроектов с поступлением одного из них на первое чтение).
В практике до сих пор нет ясных ориентиров, допускающих дифференцированное применение исполнительского иммунитета, что препятствует обращению взыскания на жилые помещения, объективные характеристики которых превышают «разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище».
Самостоятельные запросы онлайн
Для выяснения информации о наличии или отсутствии можно вовсе не выходить из дому. Пользуясь интернет сервисами, которые предоставляют такие же сведения, как и при поданном запросе с личным визитом в Росреестр. Так, например, любой интересующийся может зайти на официальный сайт конкретного районного суда по месту расположения недвижимости и посмотреть, нет ли зарегистрированных судебных дел на хозяина данного имущества. Если сведений таких нет, значит, ареста на имуществе тоже нет. Однако следует учитывать, что не всегда и не везде информация на таких ресурсах появляется оперативно.
Что делать, если арестовали единственное жилье за долги
- получить на руки решение об аресте;
- ликвидировать причины наложения ареста, например, возместить сумму задолженности;
- обратиться в суд с иском об отмене ареста, приложить доказательства устранения причин его наложения;
- после положительного решения получить исполнительный лист;
- передать исполнительный лист в территориальный орган ФССП;
- приставы выносят соответствующее постановление и направляют его в адрес регистрационный службы;
- после получения документов от приставов регистрационная служба делает соответствующую запись о снятии ограничения на распоряжение имуществом и извещает об этом собственника.
Вправе ли пристав накладывать арест на квартиру?
В соответствии со статьей 80 Закона об исполнительном производстве в целях обеспечения исполнения исполнительного документа на собственность должника может быть наложен арест.
В случае наложения ареста на недвижимость должник временно утрачивает распорядительные права. То есть, он не сможет заключить договор дарения, купли-продажи, мены и зарегистрировать переход права в Росреестре.
Пристав вправе наложить арест на любую недвижимость. Если у должника имеется в собственности квартира, то она становится объектом ограничения прав на распоряжение. Принудительные меры действуют до исполнения обязательства. Также квартира может быть продана на торгах с целью выплаты долга за счет вырученных средств.
Важно! Несмотря на то, что на единственную квартиру нельзя забрать в счет погашения долгов, на нее разрешается накладывать арест. Это делается с целью обеспечения исполнения судебного акта. Должник сможет жить в арестованной квартире. Однако продать, подарить и поменять недвижимость не получится.
Могут ли забрать долю в квартире за долги?
На основании закона, а именно статьи 255 ГК РФ, кредитор, то есть тот кому должен заемщик, имеет полное право, если у должника нет другого имущества которое можно взыскать за долги, обратить взыскание на его долю в недвижимом имуществе, если такая доля имеется. Ведь долевая собственность очень распространенное явление и у многих квартира находится именно в долевой собственности и каждому собственнику квартира может принадлежать в пропорции 50 на 50%.
К примеру квартира может принадлежать матери и сыну, то есть каждый собственник имеет по 1/2 квартиры.
Скажу сразу, в каких то случаях действительно за долги можно лишиться доли в квартире, а в каких то даже при наличии такой доли, забрать у должника ее не смогут, так как это будет не законно.
Взыскание на квартиру или долю в ней могут обратить судебные приставы, именно они занимаются обращением взыскания на имущество должника, но есть перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.
Данный перечень представлен в статье 446 ГПК РФ и в данном перечне сказано, а именно в абзаце 2 пункта 1 сказано, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если данное помещение является единственным пригодным помещением для проживания должника и членов его семьи.
Получается следующая ситуация, что если доля в квартире у должника является единственным пригодным для проживания помещением, то забрать долю не смогут ни каким образом, это будет противоречить пункту 1 статьи 446 ГПК РФ.
Но есть другая ситуация, когда доли можно лишиться, ведь в законе сказано, что взыскать не могут только единственное пригодное для проживания жилье, то есть те у кого доля не является единственным пригодным для проживания жильем, могут вполне забрать долю за долги.
У должника может быть квартира и доля в другой квартире или доме, в такой ситуации приставы смогут обратить взыскание на долю должника, если у него не хватит иного имущества для погашения долга.
Ведь приставы обращают взыскание на жилое помещение в последнюю очередь, первым делом они ищут деньги, проверяют счета должника, вклады в банках, ищут места работы должника, что бы обратить взыскание на часть его заработной платы и ежемесячно производить удержания.
Если имущества которое есть у должника помимо жилого помещения хватает для погашения долга, то приставы не будут трогать квартиру или другое жилое помещение.
Но когда у должника есть квартира и есть доля в квартире, то приставы могут обратить взыскание как на саму квартиру, так и на долю, вообще в законе об исполнительном производстве говорится, что должник может сам предложить приставу на какое имущество в первую очередь может быть обращено взыскание.
Практика по данному вопросу везде разная, все зависит от суммы долга, ведь по закону, если сумма долга не соразмерна сумме которая будет выручена от продажи жилого помещение, то взыскание на жилое помещение не обращается. К примеру сумма долга 200000 рублей.
а квартира стоит 1500000 рублей в данном случае большая вероятность, что взыскание на жилое помещение не будет произведено.
- Если к примеру у вас в собственности только доля в квартире и это единственно пригодное для проживания жилое помещение, то на основании статьи 446 ГПК РФ, забрать у вас за долги данное имущество не могут по закону.
- А если у вас помимо доли в квартире есть другое жилое помещение, то приставы могут обратить взыскание или на долю или на второе жилое помещение, здесь все зависит от суммы долга.
- То же самое с вашим единственным жилым помещением, даже если вы должны хоть несколько миллионов, единственное жилье у вас не отнимут, только если оно в ипотеке и не платите за ипотеку более установленного срока который дается плательщику в случае если он по каким то причинам не моет рассчитываться.
Если у вас есть квартира и доля в другой квартире в случае если приставы решать обратить взыскание на долю, то в первую очередь на основании статьи 255 ГК РФ, в первую очередь доля должника в квартире должна быть предложена для покупки остальным участникам долевой собственности, так как они имеют преимущественное право покупки, а если они отказываются, то доля продается с торгов. Вся процедура конечно е происходит через суд, так как только суд принимает решение обращать взыскание на долю или нет, так что должник имеет полное право защищаться в суде и отстаивать свои права.
Конечно описать в статье каждую ситуацию не возможно, судебная практика разнообразна и под каждый случай статью не написать, каждый случай уникален, но в целом я вам рассказал, как все будет происходить, если у вас остались вопросы, то задайте ваш вопрос на сайте. А я желаю вам удачи!
Возможно ли фактическое выселение из квартиры по долгам
Многие должники задаются вопросом, могут ли забрать квартиру за долги? Особенно, если квартира является единственным достойным жильем для должника и членов его семьи. Ответ прост – выселение из квартиры за долги происходит только в том случае, если у заемщика набежала немыслимая сумма, превышающая стоимость квартиры. Но даже если сумма слишком огромная, выселение происходит в исключительных случаях и в отношении злостных неплательщиков.
Фактическое выселение из квартиры за долги невозможно:
- Если квартира или дача – это единственная жилая площадь должника и членов его семьи. Вторым условием является отсутствие иных видов собственности кроме как единственная квартира.
- При наличии несовершеннолетних детей, проживающих в семье должника в единственной квартире. В данном случае арест не производится ввиду ущемления прав детей в отношении жилой площади. Соответственно, изъятие невозможно даже в том случае, если долги сравнялись или превысили стоимость квартиры.
Фактическое выселение отличается от ареста. Процедура предусматривает изъятие квартиры за долги, а затем ее дальнейшую продажу с молотка. Порядок ареста имущества происходит по другой схеме.
Можно ли продать квартиру под арестом
Арестованную квартиру нельзя продать или подарить. Запрет на регистрационные действия распространяется на все сделки по отчуждению недвижимости. Отметим, что в неофициальной продаже квартиры нет никакого смысла.
Такие сделки подлежат обязательной регистрации через Росреестр. Если кто-либо захочет купить арестованную недвижимость без регистрации в Росреестре, то право собственности не перейдет к покупателю.
Если должник захочет продать квартиру с обременением судебных приставов, он должен сначала снять арест и запрет на регистрационные действия. Это возможно:
- если полностью погасить задолженность перед взыскателем;
- если частично закрыть долг, чтобы его сумма стала несоразмерна стоимости недвижимого имущества;
- если предоставить под арест другой объект недвижимости, соразмерный по стоимости.
До подписания договора покупатель может сам проверить наличие или отсутствие ареста, других обременений. Это можно сделать по выписке ЕГРН. Выписку может запросить не только собственник (продавец), но и покупатель.
В каких случаях нельзя забрать единственное жилье
Квартиру нельзя забрать, если она не является залогом в ипотечном, либо других видах кредитования. Даже при условии проведения процедуры банкротства физического лица.
- Недвижимость находится в долевой собственности.
- Заемщик не является собственником недвижимости, в которой проживает и соответственно не может самостоятельно распоряжаться квартирой.
- Общая сумма задолженности менее, чем 5% от стоимости жилья.
- Стоимость квартиры и количество м2 на каждого члена семьи не превышает 2-кратной нормы, установленной в регионе. При этом членами семьи могут считаться не только дети и родители, но и престарелые родственники, а также братья и сестры. Основное условие – наличие постоянной регистрации в занимаемой квартире. Чтобы доказать постоянное проживание родственников можно привлечь соседей, которые подтвердят ведение общего хозяйства.