Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Введен мораторий об «отмене неустойки» до 31 декабря 2022 года включительно.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Период с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 года не включается в расчет размера неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Однако с 1 июля все санкции возобновились. Таким образом, можно будет получить неустойку, которая была начислена до введения моратория (до 29 марта 2022 года) и по новым просрочкам.
Застройщики чаще стали срывать сроки строительства
Переносы ввода новостроек за время действия моратория участились. Согласно данным аналитиков портала ЕРЗ.РФ, предоставленным по запросу «РБК-Недвижимости», по домам, введенным во втором квартале 2023 года, вырос и срок, на который откладывается фактический ввод, — в среднем до 10,2 месяца. «Это максимум за все время наблюдений (с 2017 года), в то время как с 2021 года этот показатель находился в районе семи месяцев. В результате средний перенос по 2023 году составляет 8,5 месяца», — отметили аналитики ЕРЗ.РФ.
По их данным, по домам с проектным финансированием, введенным во втором квартале 2023 года, перенос фактического срока ввода составил 7,7 месяца против 4,2 месяца в первом квартале. По домам без использования проектного финансирования, введенным во втором квартале, фактический срок переноса составил 19,7 месяца против 17,2 месяца в первом квартале. При этом перенос по домам, построенным за последний год с использованием проектного финансирования, составил 4,6 месяца, а без использования проектного финансирования — 15,4 месяца.
Рост просрочек сдачи домов отмечает и консультант по инвестициям в жилую недвижимость Дарья Изварина, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету». «По моим наблюдениям, во время моратория срывы сроков сдачи домов участились, хоть и периоды отсрочки сдачи были небольшими — несколько месяцев», — сказала Дарья Изварина. Эксперт сама столкнулась с подобной проблемой — получила ключи от квартиры в одном из новых жилых комплексов Москвы с задержкой в три месяца. Срыв сдачи дома как раз пришелся на время действия моратория.
Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.
Первым делом стоит попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, грамотно рассчитав сумму неустойки и убедившись, что она соразмерна ситуации. Как только дело доходит до суда, нужно быть готовым обосновать все свои шаги и рассчёты, а для этого точно не лишним будет проконсультироваться с юристом. Но даже если с вашей стороны все документы и заявления будут составлены корректно, нередки случаи, когда суд встаёт на сторону застройщика — и даже если и обяжет его выплатить неустойку, то уменьшит её размер.
На что можно тратить деньги дольщиков
Основные цели, на которые застройщик может тратить денежные средства (ст. 15 214 ФЗ):
- Строительство многоквартирных домов соответствии с проектной документацией.
- Приобретение земельных участков, уплаты арендной платы и изменения видов разрешенного использования.
- Подготовка проектной документации, выполнение инженерных изыскательных работ для строительства, проведение различных экспертиз.
- Подготовка проектной документации для сетей инженерно-технического обеспечения и их строительство и оплата за подключение к ним.
- Уплата процентов по целевым кредитам.
- Платежи связаны с государственной регистрацией договоров долевого участия.
- Уплата налогов.
СК не может тратить денежные средства на выдачу целевых кредитов третьим лицам и покупку акций.
Постановление правительства РФ 479
Мораторий на неустойку по ДДУ — это установленное государством ❗ временное ограничение её начисления с 29.03.2022 по 30.06.2023 года в целях поддержки финансовой устойчивости застройщиков. Срок передачи дольщику объекта долевого строительства, установленный договором, данной мерой не затрагивается.
При анализе целесообразности взыскания компенсации за нарушение сроков строительства из расчётов вычитаются периоды на которые распространяют своё действие два моратория.
- с 03.04.2020 по 31.12.2020 (ковидный и завешённый);
- с 29.03.2022 по 30.06.2023 (действующий и актуальный — регулируется постановлением 479, продлён постановлением 1732).
Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:
- Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
- Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
- После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
- Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
- По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
- В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
- После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
- Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.
Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.
Как правительство будет помогать застройщикам?
Отсутствие финансовых санкций — весьма действенная поддержка. Особенно в ситуации, когда объекты строительной компании реализуются вне рамок проектного финансирования. При наличии эскроу-счетов застройщик получает возможность финансирования проекта, а значит, компания становится независима от средств участников долевого строительства. Это крайне важно в нынешнее время, когда из-за санкций и ограничений возник дефицит оборудования, повысились цены на строительные материалы. Как следствие — нарушение логистических цепочек, к которому также прибавился ощутимый отток мигрантов. Очевидно, что строительный рынок находится не в лучшем положении. Поэтому освобождение застройщиков от неустойки — верное решение в сложившейся ситуации, что и сделало правительство.
Дольщикам нужно учитывать один важный момент. Если сдача квартиры или дома, в который вы планировали переехать, была отложена уже после 29 марта 2022 года, никакой компенсации с застройщика за нарушение условий вы не получите. Но если срок сдачи был изменен до момента законодательного принятия моратория, передать дело в суд можно в обычном порядке, рассчитав неустойку и подав претензию. Если вы выиграете дело, то за получением денег за компенсацию морального вреда можно обращаться только после 1 июля 2023 года. Банкам запретили проводить любые судебные акты в рамках действующего моратория. В случае, если обращение в суд поступило еще до 29 марта, но решение так и не было принято, исполнительный лист можно будет получить с учетом отсрочки.
А что насчет компенсации убытков? Например, если вы проживали в арендованной квартире, планировали в скором времени переехать, но застройщик перенес срок сдачи дома. Учитывая, что придется дальше платить за аренду, эти затраты становятся вашим убытком, который ранее также был обязан компенсировать застройщик. Но мораторием было отменено и это. Несмотря на действующий запрет, юристы рекомендуют подавать на компенсацию морального вреда и судебных расходов. Выплаты не переносятся на следующий год, поэтому дело будет рассмотрено по завершении запрета на взыскание штрафов и неустоек.
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.
Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.
В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.
Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).
Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.
В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.
Возмещение морального вреда и штрафа застройщиком
Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.
Так, законодатель распространил на взаимоотношения застройщиков и граждан, участвующих в долевом строительстве, положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Данный закон применяется в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Это означает, что помимо ответственности, установленной указанным ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет перед дольщиком дополнительную ответственность как перед потребителем. За нарушение соответствующих условий договора о долевом участии застройщик также обязан возместить дольщику:
- Моральный вред, который взыскивается с застройщика по факту нарушения прав потребителя
- Штраф, составляющий 50% от общей суммы (за исключением суммы судебных расходов и морального вреда), которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика
О какой неустойке речь
Раньше в тех случаях, когда застройщик затягивал со сдачей новостройки в эксплуатацию и передачей в руки дольщиков, каждый из них мог обратиться за взысканием неустойки. Это плата, которая фактически является компенсацией за задержку оговоренных сроков. Размер неустойки мог быть 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день после превышения сроков и до окончательной сдачи дома. Так дольщики могли получить дополнительную плату на покрытие своих расходов из-за просрочки.
Взыскание с застройщика неустойки: как увеличить сумму
Можно указать личные расходы, которые возникли из-за невыполнения обязательства со стороны строительной компании. Например, необходимость оплачивать аренду. Можно получить компенсацию за вред морального характера, добиться штрафа в 50 % от общей суммы по неустойке, а также взыскать выплаты, которые ушли на оплату юридических услуг специалистов для решения этого дела.
Что можно взыскать кроме неустойки
СВзыскание неустойки – не все, чего можно добиться от недобросовестного застройщика, нарушившего условия ДДУ и просрочившего срок передачи объекта долевого строительства. Вместе с неустойкой можно взыскать убытки, которые несет дольщик из-за просрочки передачи квартиры (стоимость аренды квартиры за период просрочки по ДДУ, разницу в повышении стоимости строительных материалов на ремонт квартиры, иное), упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы за квартиру, которая должна была сдаваться в аренду после ее передачи дольщику по акту приема-передачи, но которая не получена из-за просрочки по вине застройщика.
Конечно же, и убытки и упущенная выгода должны быть документально подтверждены и неразрывно связаны с просрочкой передачи объекта строительства от застройщика по ДДУ.
При просрочке передачи объекта долевого строительства дольщику-физическому лицу суд всегда дополнительно взыскивает с застройщика компенсацию морального вреда, поскольку дольщик является потребителем, а ненадлежащее исполнение юридическим лицом (девелопером) условий договора долевого строительства неминуемо наносит моральный вред дольщику. Правда, размер морального ущерба по таким делам невелик, и присуждается обычно в сумме от 2 000 до 20 000 рублей (на усмотрение того или иного судьи).
Поскольку застройщики не выплачивают дольщикам законную неустойку в досудебном порядке, то в суде с ним взыскивается штраф (по Закону о защите прав потребителей), размер которого согласно закону составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика. На практике суды иногда занижают сумму присуждаемого штрафа, что, на наш взгляд, не соответствует смыслу и букве Закона о защите прав потребителей. Тем не менее, такая практика существует.
Важно! При подготовке претензии и иска в суд необходимо собрать все имеющиеся доказательства Вашего надлежащего исполнения ДДУ со своей стороны: чек (платежку) о полной оплате цены ДДУ, заявление о готовности приступить к приемке квартиры (направленное до начала просрочки), претензию с требованием выплаты девелопером неустойки по ДДУ в досудебном порядке, акт осмотра квартиры, дефектную ведомость и иные документы – при наличии и в соответствии с индивидуальной ситуацией по просрочке и передаче квартиры по вашему ДДУ.
Расчет неустойки по договору долевого участия
Для расчета неустойки важно правильно определить начало просрочки — следующий день после даты передачи квартиры по договору.
Застройщик указывает в ДДУ несколько дат, чаще всего три:
1) срок сдачи дома в эксплуатацию;
2) начало периода передачи объекта;
3) окончание периода передачи объекта.
Дольщику важна вторая дата — начало периода передачи объекта. Застройщик оставляет за собой право завершить строительство раньше срока, но никак не позже.
Например, если процесс передачи должен начаться 15 июня 2023 года, то уже на следующий день — 16 июня — дольщик может подать в суд на взыскание неустойки по ДДУ, если застройщик не начал уведомлять о завершении строительства.
К сожалению, просрочка сдачи квартиры – далеко не редкая ситуация. Не каждая строительная организация способна вовремя сдать дом в эксплуатацию. В таком случае дольщик вправе обратиться в суд иском о взыскании неустойки.
Так, гр-н Еременко потребовал через суд от ООО «ККПД-ИНВЕСТ» неустойку по ДДУ. Истец пояснил, что застройщик не отдает ключи от квартиры и не предлагает подписать акт приема-передачи, несмотря на то, что дом уже полностью готов к использованию и сдан в эксплуатацию.
Ответчик пытался защититься и опирался на то, что дольщик уклоняется от приема объекта недвижимости, правда никаких документов, подтверждающих это, не предоставил. В итоге суд удовлетворил иск Еременко (Решение по делу № 2-1424/2019).
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:
- 30.06.2019 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2019 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2019) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2019. Тогда получается, что за период с 01.09.2019 по 01.10.2019 у участника появляется право на получение неустойки.
Какие документы понадобятся, чтобы взыскать неустойку по ДДУ с застройщика
Помимо искового заявления, в суде придется иметь при себе следующие документы:
| Документ | Комментарий |
| Ксерокопия договора долевого участия (ДДУ) | Включая приложения к договору, если таковые имелись. |
| Экземпляр претензии к застройщику | Вместе с подтверждением ее вручения (экземпляр с подписью уполномоченного лица о приеме документа, с печатью, а также квитанцию об оплате почтового отправления и опись вложения, если претензия направлялась по почте). |
| Ксерокопии платежных документов | Которые доказывали бы факт получения застройщиком денег от покупателя квартиры. |
| Документы, свидетельствующие об убытках дольщика, понесенных из-за просрочки сдачи квартиры застройщиком | Ипотечный договор с условием о выплате процентов в повышенном размере до момента передачи квартиры в собственность, договор об аренде временного жилья до момента вселения в новую квартиру и т.д. |
| Ксерокопии документов, не имеющихся у застройщика | Для передачи вместе с исковым заявлением. |
Судебная практика по неустойке ДДУ
Рынок недвижимости сейчас полон строящегося жилья, конкуренция высока, потому цены являются очень доступными. В итоге договоры долевого участия применяются всё чаще и чаще. Но, как бы это ни было хорошо на теории, на практике проблем при ДДУ иногда не избежать, например, когда сроки передачи объекта излишне затягиваются. В итоге человек терпит убытки, вынужден где-то искать жильё, в котором он мог бы находиться, а также подвергаться другому дискомфорту. И всё это по причине недобросовестности застройщика. Но судебная практика по неустойке ДДУ показывает, что есть большой шанс повернуть ситуацию в свою сторону.
И вот тут очень важно понять, что неустойка по ДДУ, судебная практика тут однозначна, возникает именно в результате нарушения срока передачи доли в объекте, но не при нарушении срока получения разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию. Если вторая дата в договоре обычно абсолютная, то вторая является относительной, что и может вызвать конфуз, потому иногда сначала просрочка по ДДУ — судебная практика это явно показывает — высчитывается неверно.