Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С 1 марта следующего года земельные аукционы будут проходить в электронной форме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Понятие и интеграция земель сельскохозяйственного назначения определены в статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно этой статье, земли сельскохозяйственного назначения находятся вне населенного пункта и предоставляются для нужд сельского хозяйства.
Правительство считает, что основными целями закона являются
- Значительно увеличить производство сельскохозяйственных фермерских и личных подсобных хозяйств
- оборот сельскохозяйственных земель, заброшенных в годы перестройки и реформ, и дальнейшее развитие агропромышленных комплексов (АПК)
- Развитие местной агроэкономики
- Отказ от практики «традиционных» торгов на сельскохозяйственные земли, когда подходящие люди выигрывают и строят квартиры, которые затем продаются на ферме, а не на заброшенной земле
- Предотвращение «серых» сделок и систем, когда фермерские хозяйства могут покупать землю у фермеров через третьих лиц.
Принятия этого закона фермеры добивались и ожидали в течение нескольких лет. Они стремились получить возможность приобретать дополнительные земли для расширения фермерского хозяйства без аукционов/торгов. Их усилия в значительной степени объясняются размером «развернувшегося льда».
- С 1 марта 2023 года сельскохозяйственные земли станут более доступными по цене
- Чтобы получить ее без конкурса, горожанам и сельским хозяйствам больше не придется преодолевать бюрократические проблемы, чтобы доказать, что у них нет земли в других районах.
Закон позволяет мелким фермерам приобретать землю по упрощенной процедуре.
- Без конкуренции со стороны более крупных сельскохозяйственных производителей, чьи фермы часто терпят убытки
- Без риска потерять арендованную землю после сделанных инвестиций — фермер может сохранить землю навсегда.
Процедура составления договора аренды для частной компании относительно проще, чем для государства или муниципалитета. Это связано с тем, что стороны сами определяют большинство условий.
Целью аренды часто является совместное использование, т.е. определенная доля земли, принадлежащая большему числу владельцев. В таких случаях собственность должна иметь строго определенные границы. Участок должен быть огорожен владельцем, и участок должен быть измерен.
Затем участок регистрируется в земельном кадастре и может быть использован как полноценный объект аренды. Найти землю, пригодную для сдачи в аренду, можно несколькими способами.
- Обратиться в местные органы власти для получения информации о свободных участках и
- обращение в МФЦ для получения декларации о собственности на землю; и
- выбрать участки из тех, что выставлены на торги, и
- найти свободные участки на Карте государственных земель Росреестра.
Аренда земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основании документально подтвержденных заявок через аукцион. Процесс получения участка выглядит следующим образом
- Заинтересованные лица подают письменное или электронное заявление о предоставлении участка в орган государственной власти или местный орган исполнительной власти.
- Заявитель производит оплату работ по ведению земельного кадастра и обращается в органы кадастра для государственной регистрации земли.
- В течение двух недель после предоставления кадастрового паспорта объекта административный орган принимает решение о передаче арендуемого участка на торгах (аукционе, конкурсе).
- В зависимости от результатов аукциона победитель торгов приобретает право аренды выставленного на аукцион объекта и заключает договор с собственником.
Сделка оформляется в соответствии с Общим положением на основании заключенного между сторонами договора и регистрируется в Федеральном реестре юридических лиц. Арендатор получает право пользования предоставленным земельным участком на срок и для целей, указанных в договоре аренды.
С 1 марта 2023 г. вступают в силу новые правила предоставления в аренду сельскохозяйственных земель для фермерских хозяйств и граждан. Согласно новому законодательству, участки сельскохозяйственного назначения будут предоставляться в аренду без конкурса.
Данное решение принято с целью упрощения процесса приобретения участков и обеспечения доступности земли под застройку для фермерских хозяйств и граждан, занимающихся сельским хозяйством.
Участки сдаются в аренду на длительный срок, что позволяет арендаторам планировать свою деятельность на перспективу. При этом арендная плата определяется в соответствии с рыночными ценами.
Для получения участка в бесконкурсную аренду фермерское хозяйство или гражданин должны обратиться в государственный орган, отвечающий за земельные отношения. Заявка рассматривается с учетом требований законодательства, а решение о предоставлении участка принимается на основании конкурса.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
К ним относятся:
- Гражданин, у которого в земля в аренде и на нем зарегистрирован как минимум объект незавершенного строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. После оформления прав собственности, без проблем можно заключать договор купли продажи земли.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
Основания предоставления земельного участка в аренду без торгов
- Арендовать участок без аукциона можно в случае, если его планируется использовать для общественно-полезных целей. Например, это строительство социального или культурного объекта, реализация крупного инвестиционного проекта, размещение различных коммунальных объектов, которые входят в комплекс инфраструктуры жилых домов или производств (электроснабжение, подача воды, газоснабжение и пр.).
- Сельское хозяйство. Также землю могут арендовать, минуя аукцион, собственники тех или иных недвижимых объектов, находящихся на этом участке, включая владельцев недостроенных зданий.
- Наличие на земельном участке помещений в собственности. Одним из самых распространённых случаев приобретения земельного участка без аукциона, как для физических, так и юридических лиц, является то, что вы являетесь собственником помещения- жилого или не жилого, расположенного на конкретном земельном участке. В данном случае вы имеете безусловное права требовать заключить с Вами договор аренды земельного участка.
- Льготные категории граждан. Аренда земельного участка без проведения торгов доступна и определенным категориям граждан, подробнее Вы всегда можете получить информацию, записавшись на консультацию земельного юриста.
- Отсутствие в собственности помещений. В данном случае, по общему правилу, у вас также имеется возможность реализовать свое право на оформление аренды без проведения торгов:
Особенности предоставления участков гражданам для ИЖС, ведения ЛПХ и т.п.
Заявитель занимается подготовкой схемы участка и подает заявление в орган МСУ о предварительном согласовании выделения земли. Орган МСУ в свою очередь публикует извещение о выделении земли для конкретных целей.
В этом извещении содержатся:
- сведения о возможности выделения земли с указанием его целей;
- сведения о праве физлиц или КФХ подавать заявление на участие в торгах;
- адрес, способ подачи заявки;
- срок приема заявок;
- адрес месторасположения участка;
- кадастровый номер, площадь земли;
- площадь земли согласно проекту межевания или схемы, если участок только образуется;
- адрес и время приема для ознакомления со схемой, составленной в бумажном виде.
Если в течение месяца поступили другие заявление, орган МСУ выносит решение об отказе в предоставлении земли без аукциона. Если заявление не поступали, и участок уже сформирован, остается только подписать договор купли-продажи или договор аренды.
В противном случае орган МСУ примет решение о предварительном согласовании выделения земли. Заявитель проводит кадастровые работы, подает в орган МСУ заявление о выделении земли и только после этого подписывается договор.
См. также:
- Пошаговая инструкция покупки земельного участка у собственника.
- Объясняем: как найти или проверить собственника земли.
- Дачная амнистия продлена: Как оформить земельный участок в собственность.
Преимущества и недостатки получения земельных наделов без торгов
К преимуществам такого способа приобретения земли можно отнести:
- бесплатное стартовое приобретение земли;
- разделенная на определенные части арендная плата;
- учет выплачиваемой арендной платы в сумму выкупа надела;
- строительство дома и хозяйственных построек;
- использование надела для личных хозяйственных нужд
- возможность продлить срок аренды;
- возможность пересдать территорию в наем третьему лицу.
Недостатки такого варианта в том, что:
- участок достается не бесплатно и за него необходимо выплачивать деньги;
- устанавливается срок строительства дома;
- арендатор может использовать надел только с целью, что указана в пунктах соглашения.
В остальном этот вариант практически ничем не отличается от других способов пользования землей и, конечно же, имеет право на жизнь.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Как взять землю в аренду в Московской области
Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.
Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.
В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.
Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.
Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).
Расширение возможностей для участников
С 01 марта 2023 года новые правила электронных аукционов на земельные участки принесут расширение возможностей для участников. Это позволит повысить эффективность процесса и обеспечить более широкий доступ к участию.
Одним из основных изменений будет введение возможности участвовать в аукционе как физическим, так и юридическим лицам. Это позволит расширить круг потенциальных участников и увеличить конкуренцию на рынке земельных участков.
Для повышения прозрачности процесса в новых правилах будет установлено обязательное предоставление всей необходимой информации о земельном участке, включая его кадастровую стоимость, характеристики и условия использования. Это позволит участникам аукциона более полно оценить потенциал участка и принять обоснованное решение о его приобретении.
Для удобства участников будет введена возможность подачи заявки на участие в аукционе в электронном виде. Это значительно упростит процедуру подачи и регистрации заявок, сократит время на оформление документов и позволит избежать ненужных хлопот.
Один из важных моментов новых правил — это введение системы оценки надежности участников аукционов. Участники, которые добросовестно и своевременно исполняют свои обязательства, будут получать бонусы при последующих аукционах. Это позволит стимулировать участников к эффективному участию и созданию благоприятной конкурентной среды.
Кроме того, в новых правилах предусмотрены меры по обеспечению ответственности за нарушение правил аукциона и злоупотребление процедурой. Это позволит предотвратить несанкционированные действия и обеспечить честность и прозрачность проведения аукционов.
Кто принимает решение о сдаче в аренду
Дело в том, что когда земельный участок берется в аренду у государства, то обязательным условием является проведение открытых торгов, которые назначаются и проводятся местной администрацией, после подачи им заявления.
План действий таков:
- Вы определяетесь с участком, после чего подаете бумагу в местный орган с целью арендовать надел;
- Назначаются открытые торги;
- В газете публикуют сообщение о предстоящем аукционе, указывая исчерпывающую информацию об участке;
- Если будущий арендатор не один, то определяют одного из них, который получит право аренды на 49 лет;
- После этого он ставит землю на кадастровый учет и оформляется арендный договор.
Документы для получения аренды земельного участка без торгов
Опять же в зависимости от оснований предоставления земельного участка без торгов, пакет необходимых документов, будет отличаться. Рассмотрим каждое основание и необходимый под него комплект документов в отдельности:
Предоставление аренды участка, на котором расположены Ваши здание и сооружения:
- Заявление о предоставлении земельного участка
- Выписка из ЕГРН в отношении участка, на котором расположено строение
- Правоудостоверяющий документ на объект недвижимости. Таковым документом является свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН
При предоставлении земли без проведения торгов для стройки:
- Заявление
- Выписка из ЕГРН на земельный участок
Но что делать, если земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете? А предполагаемое место строительства, Вы выбрали произвольно, исходя из понравившейся Вам местности? В таком случае перед подачей заявления на предоставление земельного участка, Вам необходимо представить орган:
- Заявление о предварительном согласовании земельного участка
- Схему расположения земельного участка. Указанная схема оформляется кадастровым инженером
В чем состоит манипулирование земельными аукционами?
Получив Схему и заявление о предварительном согласовании для предоставления земельного участка в аренду, чиновники публикуют извещение о возможности проведения аукциона по продаже земельного участка, то есть по предоставлению участка в собственность.
Если кто-то откликается на это извещение, то чиновники объявляют аукцион не по предоставлению в аренду как указано в заявлении о предварительном согласовании, а по продаже в собственность.
Другими словами, в администрации подменяют запрашиваемую заявителем аренду на собственность.
Причины и мотивы действий сотрудников администрации могут быть абсолютно разные:
- нежелание сдавать хороший участок в аренду в принципе;
- желание продать участок, чтобы наполнить бюджет, а потом получать земельный налог вместо невысокой арендной платы;
- намерение отказать в предоставлении участка без торгов в аренду и затем отпугнуть участников от аукциона высокой продажной стоимостью участка;
- и т.д.
Договор аренды земли без проведения торгов
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Договор аренды земельного участка, договор аренды земли без проведения торгов в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: С 1 января 2022 года Федеральным законом от 01.
С 1 января 2021 года Федеральным законом от 03. Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: Предоставление земельного участка в договор аренды земли без проведения торгов без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок договор аренды земли без проведения торгов предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.