Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем грозит неиспользование земельного участка ?!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изъятие земельных участков — редкая мера, которую применяют лишь по решению суда, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения. Принудительное изъятие проводится при отказе устранить выявленное нарушение и после привлечения собственника к административной ответственности.
Меры предосторожности
Чтобы избежать штрафов за нарушение земельного законодательства, Росреестр рекомендует:
1. Проверить наличие правоустанавливающих документов на земельный участок — это договоры купли-продажи, дарения, мены. Если документов на участок нет, нужно оформить право на землю, зарегистрировав его в Росреестре;
2. Проверить наличие регистрации права на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
3. Использовать земельный участок только в установленных границах, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости;
4. Убедиться, что фактически используемая площадь не превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе;
5. Использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Информация о них указана в выписке из ЕГРН.
Неиспользование участка
Если земля долгое время простаивает и становится «бесхозной», то по закону это расценивается как снижение ее качества — статья 8.8 КоАП. Ведь каждой территории отведена определенная цель — строительство дома, посадка с/х культур или возведение промышленного объекта.
Заброшенная территория со временем может превратиться в место повышенной опасности, например, в свалку с угрозой экологического загрязнения или в заросшее сорняками поле, где может произойти пожар и т. д.
Штрафы за неиспользование с/х земельных участков:
- Для физических лиц — от 0,3 до 0,5% кадастровой стоимости, но не меньше 3 тысяч рублей.
- Для должностных лиц — от 0,5 до 1,5%, но не меньше 50 тысяч рублей.
- Для юридических лиц — от 2 до 10%, но не меньше 200 тысяч рублей.
За неиспользование участка, предназначенного для строительства жилья, посадки сада или огорода:
- Для физических лиц — от 1 до 1,5% кадастровой стоимости, но не меньше 20 000 рублей.
- Для должностных — от 1,5 до 2%, но не меньше 50 тысяч рублей.
- Для юридических — от 3 до 5%, но не меньше 400 тысяч рублей.
- Если кадастровая цена не определена, то гражданам — 20—50 тысяч рублей, должностным лицам — 50—100 тысяч рублей, юридическим — 400—700 тысяч рублей.
Представьте, что вы травили на участке клещей и неправильно использовали яд, что привело к порче верхнего слоя земли. Или вы нарушили санитарные нормы при строительстве уличного туалета, бани. А может незаконно вырыли котлован или соорудили несанкционированную свалку? Любое из этих действий влечёт под собой административную ответственность по статье 8.6 КоАП РФ, а именно штрафы за:
- Самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы:
- Обычные граждане — от 1 до 3 тысяч рублей,
- Должностные лица — от 5 до 10 тысяч рублей,
- Юридические — от 30 до 50 тысяч рублей.
- Полное уничтожение, неправильное использование пестицидов, агрохимикатов и других опасных веществ для здоровья и окружающей среды:
- Физические — от 3 до 5 тысяч рублей,
- Должностные — от 10 до 30 тысяч рублей,
- Юридические — от 40 до 80 тысяч рублей + приостановление рабочей деятельности.
Теоретически неиспользуемый участок могут изъять
Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника.
Более того, за это еще сначала оштрафуют. Штраф считается от кадастровой стоимости и будет не менее 20 000 рублей.
При этом в эти три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам. То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет. Кроме того, сначала вас должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять. Но судебная практика в основном связана с изъятием сельскохозяйственных участков, а не тех, что предоставлены для личного строительства.
Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации. После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка.
Вообще, это норма новая, ввели ее только в 2018 году, и сейчас ей всех пугают. Рабочей, устоявшейся судебной практики пока нет. И, судя по всему, чиновникам не очень хочется этим заниматься. Потому что изъятие и реализация — это долгая и сложная процедура, а выгоды никакой. Возможно, на тот момент, когда вы обращались в администрацию, новая норма закона еще не действовала, поэтому вам отказали в помощи.
Еще участок можно изъять, если он используется, но не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. За это тоже сначала штрафуют, и только потом участок изымают, если проблему не устранили.
Таким образом, вы напрямую не можете повлиять на изъятие участка у собственника. Есть только вариант предложить администрации изъять его или обратиться в суд. Насколько они в этом заинтересованы — сказать сложно.
Как найти собственника участка
Судя по тому, что участок выделен давно, я вообще не уверен, что он выделен на основании права собственности. Возможно, он был выделен на основании права пожизненного наследуемого владения, которое надо было переоформлять, но его не переоформили. Если сведений в Росреестре об этом нет, значит, его не переоформили. Это сложный вопрос, и в этой статье я не буду в него углубляться.
Если земельный участок все же в собственности и поставлен на кадастровый учет, проще всего его найти на публичной кадастровой карте. Если не знаете номер, найдите свой участок на карте и посмотрите соседние. Когда обнаружите нужный, запишите его кадастровый номер. Если номера нет, достаточно адреса участка.
По кадастровому номеру или адресу участка можно обратиться в любой МФЦ, в котором оказывают услуги Росреестра, за выпиской по земельному участку. Там должен быть указан собственник. Росреестр не может отказать, если вы подали официальный запрос: они должны или дать сведения, или указать, что сведения о собственнике в реестре не зарегистрированы.
Судя по тому, что предыдущий владелец продавал участок по договору купли-продажи, а переход права собственности у нас регистрируется, участок должен быть на кадастровом учете. Система регистрации прав действует около 20 лет. Если участок продан больше чем 20 лет назад, сведений о нем может и не быть.
Если в Росреестре сведений нет, значит, нужно обращаться за архивными документами в местную администрацию. До того как стали вести единый реестр, учет вели именно они. Можете приложить к заявлению копию публичной карты и обвести интересующий вас участок маркером.
При этом я допускаю, что, если земля находится в небольшом сельском поселении, за 20 лет администрация могла потерять все архивы и не хочет в этом сознаваться. Там будут пытаться переложить все на Росреестр, у которого нет документов за тот срок. В этом случае вряд ли удастся найти собственника.
На мой взгляд, в вашем случае шанс на успех — это или если местная администрация захочет изъять землю, или если вы лично найдете собственника и предложите купить у него участок. Сами вы не можете инициировать процедуру изъятия земли, но можете замучить письмами местную администрацию и прокуратуру с требованием изъять участок. Напишите, что он заброшен, не используется десятилетиями, что сухостой представляет пожарную опасность, неосвоение участка мешает развитию поселения и вообще есть желающие его выкупить.
Никаких гарантий, что это подействует, нет, но попробовать можно.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Срок неиспользования земельного участка
Неиспользование земельного участка в течении 3 лет может повлечь вмешательство, если:
- участок никак не обрабатывался;
- на участке не было начато никакого строительства;
- нет никаких признаков проведения работ.
Кроме арендуемых объектов, любые отчуждаются в пользу хозяйствующего субъекта возможно только на основании решения суда.
Для этого в суд нужно представить следующие доказательства:
- акт об отсутствии проведённых работ;
- доказательства, что не проводилось никаких работ на протяжении трёх лет;
- подтверждения о предупреждении;
- документы, подтверждающие уплату налога.
Особенности принудительного изъятия земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
Указанные особенности регламентированы преимущественно ст. 6 Закона РФ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Земли рассматриваемой категории находятся в постоянном поле зрения контролирующих структур.
Они обладают такой характеристикой как плодородные гумусосодержащие почвы. Поэтому политика государства направлена на предотвращение истощения, загрязнения земель, пригодных к ведению сельского хозяйства.
Земли сельскохозяйственного назначения могут быть изъяты как в связи с нецелевым использованием, так и в связи с нерациональным целевым использованием (п. 2 ст. 6 вышеназванного Закона). Изъятие по первому признаку проводится по общим правилам Гражданского и Земельного кодексов. Для изъятия участков, которые используются по целевому назначению, контролирующему органу необходимо доказать суду:
- факт нарушения санитарно-гигиенических, природоохранных или иных норм землепользования;
- с использованием методик, разработанных согласно Федеральному закону РФ № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», подтвердить значимое снижение плодородия почв;
- доказать наличие причинной связи между действиями/бездеятельностью землепользователя и ухудшением качества почв.
Как и земли под строительство, сельскохозяйственные земли могут быть изъяты за неиспользование. Причина кроется не только в заинтересованности государства в развитии агропромышленного комплекса, но и в том, что неиспользование, равно как и неправильное использование земель, может нанести непоправимый вред почвам.
Наказание за использование земельного участка не по целевому назначению
Санкции за неиспользование земельного участка и использование его не по целевому назначению оговорены ст. 8.8 КоАП РФ. Так, использование участка не по назначению в течение трех лет может повлечь наложение штрафа в размере:
- для физлиц: 0,5 — 1% кадастровой стоимости участка, но не меньше 10 тыс. руб.;
- для чиновников: 1 — 1,5% стоимости, минимум 20 тыс. руб.;
- на организации: 1,5 — 2% стоимости, минимум 100 тыс. руб.
За неиспользование участка устанавливаются такие штрафы:
- для физлиц: 0,3 — 0,5% кадастровой стоимости, но не меньше 3 тыс. руб.;
- для чиновников: 0,5 — 1,5% стоимости, минимум 50 тыс. руб.;
- на организации: 2 — 10% стоимости, минимум 200 тыс. руб.
В ряде случаев размер санкций за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения может быть иным. На случай, если кадастровая стоимость участка в ГКН не оговорена, штрафы взыскиваются в стандартном, специально установленном размере.
Факт взыскания штрафа не препятствует уполномоченному орган взыскивать с правонарушителя причиненные убытки в размере, рассчитанном согласно природоохранных такс, а если такие для конкретного случая не установлены, то в размере стоимости восстановительных работ.
Обжалование решения об изъятии земельного участка в судебном порядке
Решения об изъятии земельных территорий принимаются государственными исполнительными органами или учреждениями местного самоуправления. Обжалование таких документов возможно лишь при условии, что решение не соответствует всем требованиям действующего законодательства или же нарушает права и законные интересы заявителя.
Право на обжалование решений о принудительном изъятии территорий появляется у физических и юридических лиц с момента получения уведомления о государственной регистрации соответствующего решения. Основанием для обжалования решений об изъятии земельной недвижимости является отсутствие действительной связи между решением органа государственного или муниципального управления об изъятии участка с возможностью реализации права лица на обжалование такого документа.
Основным фактором при рассмотрении судебных исков с обжалованием решений об изъятии территорий является наличие законных оснований для изъятия.
Таким образом, ненадлежащее распоряжение земельными территориями влечет за собой серьезные правовые последствия для всех видов пользователей (владельцев, собственников и эксплуататоров) наиболее распространенным среди которых является изъятие участков.
Особенности принудительного изъятия земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
Указанные особенности регламентированы преимущественно ст. 6 Закона РФ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Земли рассматриваемой категории находятся в постоянном поле зрения контролирующих структур.
Они обладают такой характеристикой как плодородные гумусосодержащие почвы. Поэтому политика государства направлена на предотвращение истощения, загрязнения земель, пригодных к ведению сельского хозяйства.
Земли сельскохозяйственного назначения могут быть изъяты как в связи с нецелевым использованием, так и в связи с нерациональным целевым использованием (п. 2 ст. 6 вышеназванного Закона). Изъятие по первому признаку проводится по общим правилам Гражданского и Земельного кодексов. Для изъятия участков, которые используются по целевому назначению, контролирующему органу необходимо доказать суду:
- факт нарушения санитарно-гигиенических, природоохранных или иных норм землепользования;
- с использованием методик, разработанных согласно Федеральному закону РФ № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», подтвердить значимое снижение плодородия почв;
- доказать наличие причинной связи между действиями/бездеятельностью землепользователя и ухудшением качества почв.
Как и земли под строительство, сельскохозяйственные земли могут быть изъяты за неиспользование. Причина кроется не только в заинтересованности государства в развитии агропромышленного комплекса, но и в том, что неиспользование, равно как и неправильное использование земель, может нанести непоправимый вред почвам.
Комментарий к статье 8.8 КоАП РФ
1. Объектом правонарушения являются общественные отношения, связанные с использованием и охраной земель. Составы правонарушений формальные, т.о. объективную сторону образуют либо действия, т.е. использование земель не по целевому назначению (состав 1); либо бездействие, т.е. неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства (состав 2); либо действия или бездействие, т.е. невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв (состав 3); субъективная сторона правонарушения характеризуется виной либо в форме прямого умысла (составы 1, 2), либо в форме прямого умысла или неосторожности (состав 3). Субъектом правонарушения могут быть граждане, должностные лица и юридические лица.
2. Под использованием природных ресурсов понимается эксплуатация природных ресурсов, вовлечение их в хозяйственный оборот, в том числе все виды воздействия на них в процессе хозяйственной и иной деятельности (п. 15 ст. 1 Федерального закона «Об охране окружающей среды» от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ). Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на семь категорий, в т.ч. земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами (ч. 1 ст. 7, ч. 1, ч. 2 ст. 42 ЗК РФ). Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, а также использование земельного участка средствами и способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, являются основаниями принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и права пожизненного наследуемого владения земельным участком, а также права аренды земельного участка (абз. 1, абз. 2 ч. 2 ст. 45, абз. 1, абз. 2 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ). Оборот земель сельскохозяйственного назначения, согласно Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ, основывается на принципах, одним из которых является сохранение целевого использования земельных участков. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с ЗК РФ (абз. 1 ч. 3 ст. 1, ч. 3 ст. 6). Член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в соответствии с Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ обязан в течение трех лет освоить земельный участок, если иной срок не установлен земельным законодательством (п. 7 ч. 2 ст. 19).
3. Охрана окружающей среды представляет собой деятельность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, общественных и иных некоммерческих объединений, юридических и физических лиц, направленную на сохранение и восстановление природной среды, рациональное использование и воспроизводство природных ресурсов, предотвращение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и ликвидацию ее последствий (п. 10 ст. 1 Федерального закона «Об охране окружающей среды» от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ). Целями охраны земель являются предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных воздействий хозяйственной деятельности, а также обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другим негативным воздействиям хозяйственной деятельности (ч. 2 ст. 12 ЗК РФ). Мелиорация земель в соответствии с Федеральным законом «О мелиорации земель» от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ представляет собой коренное улучшение земель путем проведения гидротехнических, культуртехнических, химических, противоэрозионных, агролесомелиоративных, агротехнических и других мелиоративных мероприятий. В зависимости от характера мелиоративных мероприятий различают четыре типа мелиорации земель, в том числе гидромелиорацию, агролесомелиорацию, культуртехническую мелиорацию и химическую мелиорацию (ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 5). Согласно Методике определения размеров ущерба от деградации почв и земель, утв. Минприроды РФ 11 июля 1994 г. и Председателем Роскомзема 29 июля 1994 г., согл. с Минсельхозпродом РФ 5 июля 1994 г., согл. с Президентом Российской академии сельскохозяйственных наук 30 июня 1994 г., деградация почв и земель представляет собой совокупность природных и антропогенных процессов, приводящих к изменению функций почв, количественному и качественному ухудшению их состава и свойств, снижению природно-хозяйственной значимости земель. Существует четыре основных типа деградации почв и земель, в частности технологическая (эксплуатационная) деградация, в т.ч. нарушение земель, физическая деградация и агроистощение; эрозия, в т.ч. водная и ветровая; засоление, в т.ч. засоление и осолонцевание; и заболачивание (п. 2.1, п. 2.3).
———————————
СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 142; см. с изм. и доп.
Могут ли изъять землю за не целевое использование?
Очень даже могут. Согласно ст. 285 ГК РФ «Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется вразрез с его «видом разрешенного использования».
Нецелевое использование земельного участка может повлечь за собой, прекращение аренды участка по инициативе арендодателя, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (пп. 1 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
А если участок принадлежит к категории «земель сельскохозяйственного назначения», то изымут, если докажут, что его использование вами привело к существенному снижению плодородия либо причинению вреда окружающей среде. Степень снижения плодородия земли будут оценивать по критериям, представленным в Постановлении Правительства № 612 от 22. 07. 2011 года.
Своевременное использование земельного участка
В числе обязательств землепользователя (ст. 42 ЗК РФ) законодатель указал на необходимость своевременного освоения участка. Названная обязанность актуальна на случай, если сроки освоения участков специально оговорены договорами.
Таким образом, законодатель не обязывает землепользователя приступать к освоению участка в определенное время, однако предполагает возможность собственника участка оговаривать такую возможность.
Существует большая разница между пользованием публичными и частными землями. При передаче участка в аренду частный владелец заинтересован в полном и своевременном получении арендных платежей, а также в сохранении потребительских качеств переданного в аренду участка.
Приступил ли арендатор к освоению участка, получает ли он выгоду от заключенной сделки, для арендодателя не имеет значения. Исключением в этом плане выступают только земли сельскохозяйственного назначения, поскольку их неиспользование может привести к уменьшению продуктивности почв.
Публичный собственник будь то территориальная община или государство, наоборот, жестко контролирует своевременность использование участков по целевому назначению. Такая политика препятствует скупке земель перекупщиками, созданию искусственного дефицита и спекуляциям с ценами. Ст. 39.8 ЗК РФ устанавливает граничные сроки заключения договоров арены публичных участков:
- до 3 лет – для завершения строительства уже начатого объекта недвижимости;
- 3 — 10 лет – на строительство и реконструкцию здания;
- 20 лет – для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и т.д.
Однако, даже в пределах этих относительно небольших сроков возможно изъятие участков в связи с неиспользованием. Современные договора о предоставлении публичных земель в пользование гражданам могут предусматривать сроки начала строительных работ или иных действий по освоению участка. Арендодатель, воспользовавшись возможностями ст. 619 ГК РФ, оговаривает свое право на:
- проверку состояния освоения предоставленных земель;
- расторжение договора в случае несвоевременного освоения участка.
Обязанность своевременного освоения предоставленных участков организациями зачастую прописана в договорах еще более жестко. К примеру, согласно ст.38.2 ЗК РФ договор о комплексном освоении территории для жилищного строительства должен содержать:
- граничные сроки подготовки проекта планировки и межевания предоставленной под застройку территории;
- максимальные сроки строительства инженерной инфраструктуры и передачи благоустроенной территории в публичную собственность;
- граничные сроки самой застройки.
Основания для принудительного изъятия земельного участка
Прекращение права собственности на землю помимо воли собственника представляет собой совокупность юридических и фактических действий, с которыми законодатель связывает принудительное (по инициативе компетентного органа) изъятие участка.
Лишение собственности в России возможно только на основании решения суда (ч. 3 ст.35 ЗК РФ).
Собственник, чьи интересы ущемлены, вправе претендовать на соразмерную компенсацию.
Перечень оснований для принудительного прекращения права собственности на участки:
- обращение взыскания на имущества по обязательствам владельца участка;
- национализация, выкуп для публичных нужд (ст. 49, 55 ЗК РФ, ст. 279 — 282 ГК РФ);
- реквизиция (временное возмездное изъятие) для защиты жизненно важных интересов общества (ст. 51 ЗК РФ, ст. 242 ГК РФ);
- конфискация (безвозмездное изъятие) в качестве санкции за совершенное правонарушение (ст. 50 ЗК РФ, ст. 243 ГК РФ);
- отчуждение участка, который согласно Федеральному закону РФ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не может принадлежать иностранцу, иностранной компании;
- выплаты владельцу малозначимой доли денежной компенсации взамен выдела в натуре (п. 4 ст. 252 ГК РФ)
- признания права собственности третьего лица на недвижимость, расположенную на участке.
Изъятие участка при ненадлежащем использовании возможно в случае:
- нерационального и нецелевого землепользования, использования участка способом, снижающим плодородность земель или ухудшающим экологическую обстановку (ст. 285 ГК РФ);
- неиспользование на протяжении трех лет участка, предназначенного для сельхозпроизводства, индивидуального жилищного строительства или иного строительства если более длительный срок не оговорен специальными предписаниями (ст. 284 ЗК РФ).