Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Некоторые вопросы, связанные с арендной платой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Метод сравнения является одним из основных методов оценки арендной платы и используется для определения адекватной стоимости аренды на основе сравнительных данных. Данный метод основан на сравнении объекта, который сдаётся в аренду, с аналогичными объектами, уже находящимися на рынке аренды.
Методы оценки арендной платы
Оценка арендной платы является важным аспектом при сдаче в аренду недвижимости. Существуют различные методы, которые позволяют определить разумную стоимость аренды объекта.
Одним из методов оценки арендной платы является затратный подход. Он основывается на учете всех затрат, связанных с эксплуатацией и обслуживанием объекта, включая амортизацию, налоги и страхование. Затратный подход позволяет оценить минимально возможную арендную плату, при которой собственнику объекта будут покрываться все затраты.
Другим методом оценки арендной платы является доходный подход. Он основывается на оценке потенциального дохода от аренды объекта. Для этого учитывается рыночная стоимость аренды по аналогичным объектам и уровень спроса на недвижимость в данном районе. Доходный подход позволяет определить максимально возможную арендную плату, которую готовы заплатить арендаторы.
Для применения метода сравнения необходимо анализировать различные параметры арендуемых объектов, такие как площадь, расположение, состояние, инфраструктура и другие характеристики. Также учитываются другие факторы, такие как продолжительность договора аренды, условия оплаты и процент платы за аренду. На основе сравнения данных параметров определяется адекватная стоимость аренды.
В ходе сравнения анализируются несколько объектов, похожих по параметрам на арендуемый объект. Часто используются различные таблицы и графики для наглядного представления данных. По результатам анализа выбирается среднее значение стоимости аренды, которое будет определять адекватную арендную плату. При этом особое внимание уделяется объектам с аналогичными характеристиками и условиями аренды.
От чего зависит ставка?
Один из самых важных вопросов, который возникает у собственника – размер платы. Ведь он должен правильно рассчитать сумму, чтобы иметь спрос у арендаторов. Если цена будет высокой, спроса не будет. Если же ниже рыночной – у людей появится настороженность и вопросы. Поэтому разумное определение размера арендной платы важен.
Рассмотрим факторы, которые могут влиять на арендную ставку:
- Месторасположение. Чем удобнее располагается объект, тем дороже стоимость. Например, важно наличие хороших дорог для движения транспорта
- Площадь территории. Если площадь больше, то стоимость будет дороже, так как она рассчитывается из общего количества квадратных метров
- Внутренняя отделка помещения. Здание с новым ремонтом будет оцениваться выше, нежели то, что требует ремонта
- Уровень спроса и предложения на рынке. Какой бы не была договоренность по поводу аренды помещения, арендодатели часто устанавливают собственную цену в зависимости от рыночной ситуации
- Наличие инженерно-технических коммуникаций. К ним относят:
- Отопление
- Электричество
- Телефонную связь
- Доступ к Интернету
- Систему вентиляции
- Систему подачи и отведения воды
- Материалы, которые были использованы при постройке помещения. Так как склад предназначается для хранения товаров, то важно учитывать из чего же был построен объект
- Система охраны. Наличие охранной системы также может послужить серьезным фактором при формировании стоимости
Ставки в разных районах и регионах могут отличаться. Но они не должны включать сумму по затраченным раннее услугам и ремонту.
При заключении арендного договора стоит четко прописать условия оплаты. Например, будет ли помещение оплачиваться за весь период, либо равной суммой каждый месяц. Также стоит обратить внимание из каких факторов формируется конечная сумма. Не забывайте, что плата может подняться со временем. Этот пункт является важным при составлении договора.
Сумма аренды может взыматься не только как за количество квадратных метров. Есть другие методы, а именно:
- Фиксированная сумма, в которую входят абсолютно все факторы
- Фиксированная стоимость плюс отдельно коммунальные услуги
Какой именно вариант выбрать решает собственник.
Тонкости оценки арендной ставки
При оценке арендной ставки возникают определенные тонкости. Рассмотрим основные особенности:
- Ставка устанавливается на все имущество. Например, если вы арендуете не одно помещение, а целую территорию
- Есть возможность возрастания цены со временем. Однако в договоре может быть прописано, что стоимость неизменна
- У арендатора есть право требовать изменения платы в случае новых условий.
- Не стоит забывать, что арендатор должен вовремя выплачивать сумму согласно договору. Обязательство возникает с начала использования объекта
- Если арендатор нарушил условия договора, то собственник может потребовать выплатить всю стоимость. Это является защитой объекта арендодателя от недобросовестных клиентов
Оценка ставки – это требование, которое обязательно применяется касательно государственных учреждений, которые имеют свободные территории. Однако коммерческие тоже должны выполнять это условие, чтобы избежать вопросов от налоговых служб.
При аренде имущества внимательно прочитывайте свой договор, так как ваши права на пользование имуществом зависят только от него. Также будьте внимательны при разговоре об условиях сделки.
Анализ договора аренды и лизинга
Договор аренды и договор лизинга – упрощенная форма получения объекта аренды или лизинга, которая позволяет арендатору или лизингополучателю получить использование объекта за определенное вознаграждение.
Анализ договора аренды и лизинга включает рассмотрение следующих факторов:
- Предмет договора — идентификация объекта аренды или лизинга.
- Срок договора аренды или лизинга.
- Условия оплаты аренды или лизинга — определение стоимости и формы оплаты.
- Влияющие факторы — экономические, финансовые и правовые.
- Методика ведения бухгалтерского учета — применение стандарта ФСБУ.
| Принцип | Что это означает |
|---|---|
| 1. Принцип экономической обоснованности | Размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. Учитывайте категорию земель, к которой отнесен земельный участок, и вид его разрешенного использования |
| 2. Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы | ОМСУ должен определить в муниципальных нормативных правовых актах порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен ее пересмотр в одностороннем порядке по требованию арендодателя |
| 3. Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы | Арендную плату нужно определять на основании кадастровой стоимости участка |
| 4. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, когда они переоформляют права на земельные участки | При переоформлении прав на земельный участок арендная плата не должна превышать сумму земельного налога более чем в два раза |
| 5. Принцип учета социально значимых видов деятельности и интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога | Арендная плата не должна превышать сумму земельного налога |
| 6. Принцип запрета необоснованных предпочтений | Порядок расчета размера арендной платы за муниципальные земельные участки, отнесенные к одной категории земель, одним видам деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться |
| 7. Принцип учета ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения | Размер арендной платы за участок не должен превышать размер земельного налога, взимаемого за такой же участок, приобретенный в собственность |
Существует два основных типа арендной платы. Градация производится в зависимости от собственника имущества.
| Разновидность | Характеристика |
| Собственник – городские власти | Аренда рассчитывается без учета ндс. Для аренды таких территорий требуется участие в торгах. Сведения об организации торгов размещаются в социальных сетях и средствах массовой информации не менее чем за 30-ть суток. Величина стоимости пересматривается не более 2-х раз в год. |
| Собственник – физическое, либо юридическое лицо | Требуется заключение соглашения. Стоимость устанавливается владельцем, использование формул и приведение схем расчетов вносится в соглашение по желанию собственника. Владелец обязан декларировать полученный доход и оплачивать налог. Для собственников – юридических лиц это 13%, а для юридических лиц дополнительно предусмотрена оплата ндс. |
Как правильно организовать процесс определения арендной платы
Процесс определения арендной платы за земельный участок основан на рассчете кадастровой стоимости, которая определяется в соответствии с законодательством. Размер арендной платы зависит от площади земельного участка и его кадастровой стоимости.
Для правильного определения арендной платы необходимо провести расчет суммы на основе установленных законодательством принципов. Арендодатель и арендатор должны согласовать условия аренды и установить размер арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется органами кадастрового учета на основе данных кадастрового плана и может быть пересмотрена при продлении аренды. При определении арендной платы необходимо учитывать не только текущую кадастровую стоимость, но и ее изменения в будущем.
Оплата за аренду земельного участка может осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно или по иным согласованным сторонами условиям. Важно установить ясные сроки и порядок оплаты, чтобы избежать конфликтов и недоразумений.
Организация процесса определения арендной платы требует внимания к деталям и соблюдения предписаний законодательства. Корректные расчеты и согласованные условия помогут обеспечить стабильность и прозрачность в отношениях между арендодателем и арендатором.
Размер арендной платы
Размер арендной платы или способ ее определения должен быть четко прописан, иначе, в соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ, соглашение считается незаключенным. При этом нельзя, применив статью 654 Гражданского кодекса, определить цену аренды в размере, который обычно взимается при сравнимых обстоятельствах.
Размер платежа определяется соглашением сторон и обычно зависит от рыночной стоимости аренды аналогичного имущества, за исключением случаев, когда иное не предусмотрено законодательством. В частности, когда речь идет об аренде государственного или муниципального имущества, размер арендной платы, как правило, устанавливается различными нормативно-правовыми актами.
Также законодательством предусматриваются случаи, когда договор аренды государственного или муниципального имущества заключается путем проведения торгов, по результатам которых определяются окончательные условия договора, в том числе размер платежа.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ размер арендной платы может быть либо в виде фиксированной суммы либо рассчитываться определенными способами. Если арендуются несколько объектов, то оплата устанавливается для каждого из них или за все объекты в целом.
В список пунктов, которые нужно согласовать сторонам, входят:
- единицы измерения;
- определение фиксированной или расчетной (определяемой) величины;
- установление арендной платы за единицу площади арендуемого здания, сооружения, нежилого помещения(при необходимости);
- условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект;
- условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационные платежи;
- размер платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
- если оплата производится в натуральной форме, то ее денежное выражение;
- включение в арендную плату НДС.
В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может меняться по соглашению сторон, даже если такая возможность не прописана в арендном договоре. Возможное повышение может быть оговорено заранее и мотивировано, например, ростом инфляции или средних рыночных цен на аренду нежилых помещений. Такое условие выглядит менее жестко, чем повышение платы арендодателем по своему усмотрению.
В договор допустимо включать условие, позволяющее собственнику изменять арендную плату в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). Если такое право арендодателя стороны не оговорили, то изменять стоимость аренды разрешается исключительно по обоюдному согласию. Если собственник без предварительной договоренности решает поднять оплату, то вторая сторона вправе расторгнуть договор.
Физлицо или компания, арендовавшие нежилое помещение, имеют право требовать уменьшить арендную плату, если по каким-либо обстоятельствам, не зависящим от арендатора, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние объекта существенно ухудшились.
Формы арендной платы
Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ, существуют следующие способы определения арендной платы за недвижимое имущество:
- фиксированная сумма платежей;
- встречное предоставление арендатором услуг арендодателю;
- встречная передачаарендатором имущества в собственность арендодателя;
- встречная аренда;
- возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
- иные виды арендной платы по усмотрению сторон.
Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения
Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:
ПД = Аим + Азем, где
ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;
Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;
Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.
В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.
Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где
Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);
S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;
Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);
Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;
Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;
Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;
Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.
Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.
Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.
Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:
Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз
- Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
- Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
- Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
- Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
- Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
- Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
- Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
- Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
- Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
- Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
- Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
- Кк3 – вход в помещение общий (0,1).
Общая сумма Кк = 0,9.
- Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения
Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:
ПД = Аим + Азем, где
ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;
Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;
Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.
В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.
Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где
Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);
S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;
Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);
Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;
Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;
Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;
Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.
Кто оплачивает коммунальные услуги?
Пользователь помещения должен оплачивать услуги:
- за использование электричества;
- за теплоснабжение (при его наличии);
- за воду и канализацию;
- за телефон и интернет (при их установке).
Эти платежи не имеют фиксированного размера и пересчитываются ежемесячно. Плата (прибыль) собственнику за пользование имеет фиксированный размер и плюсуется к коммунальным платежам.
Возможны два варианта:
- арендатор плюсует начисления за коммунальные расходы к основной ставке платы и переводит деньги собственнику, а уже тот от своего имени производит оплату счетов;
- съемщик от своего имени заключает договоры с поставщиками услуг и от своего же имени оплачивает услуги.