Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок продажи квартиры в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 августа участники долевой собственности при одновременном отчуждении своих долей смогут совершать сделки (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) без нотариального удостоверения. Утверждаются такие нововведения Федеральным законом №76-ФЗ от 01.05.2019 (Далее — №76-ФЗ).
с 1 августа отменяется обязательное нотариальное удостоверение для некоторых сделок с долевой собственностью
Скажем сразу, это правило распространяется не на все сделки. В №218-ФЗ указаны случаи, когда нотариальное удостоверение также требуется в обязательном порядке. Соответственно, пока не введена полная отмена нотариального удостоверения сделок с долями – обязательный нотариат также продолжает действовать.
В соответствии с ч.1 ст. 42 №218-ФЗ сделки с долями, которые не требуют нотариального удостоверения:
- связанные с имуществом, которые составляют паевой инвестиционный фонд;
- связанные с имуществом, приобретаемым специально для включения в такой фонд;
- по отчуждению земельных долей;
- по реализации или получению, приобретению долей в праве общей собственности на недвижимость при заключении соглашения, предусматривающего переход права собственности на жилье согласно Закона РФ №4802-1 “О статусе столиц РФ” (исключение – случай, указанный в ч. 19 ст. 7.3 вышеназванного закона).
Эти случаи не утратили актуальности с принятием нового №76-ФЗ. Отметим, что данные правила, как и вновь утвержденные, касаются, в том числе, и оформления договора ипотеки, который предусматривает долевую общую собственность.
Теперь согласно №76-ФЗ дополнительно купить или продать долю без нотариуса можно в том случае, если все собственники одновременно заключают один договор об отчуждении своих долей или договор ипотеки.
В этом и есть суть последних изменений. Например, объект, находящийся в общей долевой собственности, реализуется по одному документу единовременно всеми собственниками.
Комментарии к ст. 164 ГК РФ
1. Статья предусматривает в виде общего правила регистрацию сделок только по поводу недвижимого имущества, перечень которого определен в п. 1 ст. 130 ГК (см. коммент. к этой статье).
Порядок такой регистрации установлен в ст. 131 ГК и дополняется правилами Закона о регистрации недвижимости, который вводится в действие с 31 января 1998 г. (см. ст. 131 и коммент. к ней). Согласно п. 1 ст. 2 этого Закона «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права». При этом в силу п. 1 ст. 4 Закона из государственной регистрации сделок исключаются права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, что надо объяснять особенностью этих объектов в системе недвижимого имущества.
Документы после регистрации
О чем идет речь? До 2016 года всем собственникам в обязательном порядке изготавливали и выдавали свидетельства о правах собственности. Но, как нетрудно догадаться, такое возможно только при передаче недвижимости другому гражданину. В остальных ситуациях, как мы уже говорили, приходится обходиться штампом регистрирующего органа.
После регистрации прав собственности на имущество с 2016 года всем собственникам выдаются выписки из ЕГРП. Свидетельств установленного образца и кадастровых паспортов больше нет.
Перед проведением юридически значимых сделок с недвижимостью выписку из ЕГРП придется обновить. Она может быть заказана в Росреестре или в МФЦ. Как правило, срок действия документа не устанавливается, но принято считать, что для заключения договора необходимо предъявить справку, взятую не позже месяца назад.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Когда нотариус обязателен
Если в квартире есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, тогда для продажи такой квартиры потребуется нотариус — . Здесь без разницы принадлежит ли им только доля или вся квартира. Договор потребуется только в нотариальной форме. — «…сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.»
Прочтите подробные статьи — как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.
Прежде чем продать недвижимость несовершеннолетнего/недееспособного, родители или опекуны обязаны сначала получить разрешение у органов опеки и попечительства — . Без данного разрешение сделку приостановят — . Инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.
Если вы собираетесь продать квартиру, ознакомьтесь с полным списком необходимых документов + инструкции как оформить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.
Все сделки с недвижимостью будут через нотариуса в 2020 году
Участие нотариуса в сделках с недвижимостью необходимо только в ряде случаев. Так, нотариальному заверению подлежат сделки, связанные с отчуждением долей, а также, если объект принадлежит несовершеннолетнему гражданину или признанному ограниченно дееспособным. Нотариус необходим при ведении дел о наследстве и заключении договоров ренты и брачных договоров, его участие требуется при разделе нажитого супругами имущества.
Рекомендуем прочесть: Оклады Сотрудников Пфр В 2020 Году
Завещания обязательно заверяются (а нередко потом и хранятся) у нотариуса. Но бывает, что наследники не знают, какой нотариус заверял завещание их умершего родственника. Выяснить это можно в любой нотариальной конторе на территории России, поскольку у всех нотариусов есть доступ к Единой информационной системе нотариата, где содержатся сведения обо всех нотариальных действиях. Для этого наследникам необходимо предъявить нотариусу свидетельство о смерти родственника, иначе их ждет отказ в предоставлении информации. Плата за эту услугу не взимается.
Сделки с долевой собственностью через нотариуса
Если продается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего или недееспособного, то без нотариуса не обойтись. Это указано в п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ — «…сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.» Если есть несовершеннолетние или недееспособные продавцы — идем в нотариальную контору.
Если вы с сыном одновременно продаете квартиру, а собственность у вас долевая, тогда вам нотариус не нужен. Достаточно простой письменной формы договора. Если же вам требуется именно оформление доли в собственность, тогда без нотариуса вам не обойтись. При этом в Росреесте госпошлина по таким сделкам составляет 2 тысячи рублей, а не 13 тысяч.
- Если договор продажи недвижимости несовершеннолетнего заключен в период29.12.2023 г. – 02.06.2023 г.— нотариально заверять нужно.
- В настоящее время любая сделкапо распоряжению недвижимостью несовершеннолетнего подлежит нотариальному удостоверению.
Стоит учесть, что даже после проведения межевания и должного выделения доли, право преимущественной покупки остается за другими дольщиками. Если речь идет об участке сельхозназначения, то право преимущественной покупки есть у муниципалитета или субъекта РФ. Заявить об использовании этого права необходимо в течение 30 дней. В противном случае участок может продаваться другим лицам.
В случае, если отчуждается отдельно доля в квартире, то остается нотариальная форма сделки. Нотариальная форма не будет действовать, если объект недвижимости продается одномоментно, то есть полностью. Это указано в законе о государственной регистрации недвижимости.
Какую работу проводит нотариус при удостоверении сделки?
На нотариусов возложена проверка так называемой юридической чистоты квартиры: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.
«Нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию, — объясняет Елена Абрамова, — в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю будет возмещен».
При этом нужно оговориться, что речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, никто за это ответственности не несет.
По словам Елены Абрамовой, нотариус также запрашивает недостающие для проведения сделки документы. «Гражданам нужно прийти к нотариусу с правоустанавливающими документами на квартиру, если каких-то документов не хватает для совершения сделки, нотариус сам будет запрашивать эти сведения, — рассказывает Елена Абрамова, — мы запрашиваем информацию из ЕГРП, получаем не только общедоступные сведения. Существуют реестры ограниченного пользования, из них мы получаем информацию о лишении граждан дееспособности, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов.
Сокращены сроки регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных сделок. Если документы на регистрацию в электронном виде подает нотариус, регистрация занимает один день. Если граждане предоставляют документы на регистрацию самостоятельно, оформление прав происходит в течение трех рабочих дней. С заверенным нотариусом договором в регистрирующий орган может обратиться только покупатель, без продавцов.
Последствия изменений в выписках ЕГРН с 1 марта 2023 года
Росреестр сообщил, что при подготовке закона учитывали мнения и опыт представителей профессионального сообщества. С февраля 2023 года ведомство провело подготовительные мероприятия для банков, риэлторов и предпринимателей. С ними обсудили все нюансы проведения сделок после того, как изменения в законе вступят в силу.
Однако на деле выписка из Росреестра с 1 марта 2023 года вызвала много вопросов у представителей рынка недвижимости. Многие обеспокоены, что теперь сроки сделок существенно увеличатся. Некоторые риэлторы переживают, что сделки станут менее прозрачными, появятся новые схемы мошенничества. Однако есть и те, кого изменения вовсе не пугают. Мы пообщались с экспертами. И вот, что они ответили.
«Любое изменение в законодательстве, любой кризис возбуждает креативный мозг мошенников. Риски такие, конечно же, есть, но в небольшой степени. Если запросить выписку ЕГРН у продавца, изучить собственника и объект недвижимости, то для профессионала новые изменения не представляют сложности. У меня в марте прошло порядка 4-х сделок. Просто раньше это было оперативнее. Мы самостоятельно заказывали выписки из ЕГРН и быстро получали информацию. Сейчас мы обращаемся к продавцам недвижимости, и они заказывают эти выписки через Госуслуги или МФЦ», – комментирует ситуацию независимый риэлтор Татьяна Буторина.
Порядок проведения сделки
Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:
- паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;
- правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;
- запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;
- наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;
- наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности
- полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;
- кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.
Кроме того, с 2021 года применяется регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса в органе Росреестра. Он самостоятельно передает заявление на переход права собственности от продавца к покупателю, причем срок регистрации в этом случае составляет всего одни сутки с момента поступления сведений об оплате госпошлины,за регистрационные действия, которую оплачивают участники сделки. В то же время, если лично обратиться в регистрационный орган или через МФЦ, процедура займет не меньше недели.
Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.: Участникам сделки не нужно никуда ходить, новый собственник получает выписку из ЕГРН непосредственно в нотариальной конторе. Нотариус может дополнительно обеспечить их безопасность, приняв в свой депозит денежные средства покупателя и перечислить их продавцу после регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Оформление купли-продажи квартиры в 2021
- Покупателя
В рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность и расширенную архивную выпискуиз домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодится и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.
- Банка при выдаче ипотеки
Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и начинать чесаться (предпринимать активные действия) по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:
- Выписка из домовой книги – актуальна 1 месяц
- Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
- Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) – пригодна для предъявления до 30 календарных дней
- Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
- Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) – после выдачи имеют полную юридическую силу в течении 1 месяца
- Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течении 30 дней
- Заявление об отсутствии брачных отношении на момент приобретения жилья – бессрочно
- Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
- Документы БТИ – архивные копии поэтажного плана и экспликации – бессрочно
- Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости – действует бессрочно
Может ли нотариальное удостоверение стать обязательным для всех сделок с недвижимостью в ближайшей перспективе
Необходимость распространения требований об обязательном нотариальном удостоверении на все сделки с недвижимым имуществом обсуждается – с разной периодичностью – фактически с момента принятия Гражданского кодекса. В рамках масштабной реформы, подготовленной и проведенной на основе Концепции развития гражданского законодательства РФ, соответствующая корректировка кодекса также предполагалась – единый изначально проект поправок в ГК РФ устанавливал правило, согласно которому все сделки, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должны быть нотариально удостоверены, если иное прямо не установлено законом. «Единый законопроект предусматривал обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью в качестве важного предварительного этапа юридической проверки основания для внесения записи о праве на недвижимое имущество в реестр. То есть предполагалось определенное распределение ролей: нотариус как высококвалифицированный специалист, оказывающий помощь сторонам, проверяет сделку, гарантирует, что она безупречна, удостоверяет, а государственный регистратор лишь фиксирует переход права», – пояснила в ходе одного из онлайн-семинаров, проводимых компанией «Гарант», председатель совета (руководитель) Исследовательского центра частного права имени С.С. Алексеева при Президенте РФ, член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ Лидия Михеева.
Второе исключение – в отношении сделок по отчуждению земельных долей – тоже было установлено до вступления в силу закона о регистрации недвижимости и начало действовать одновременно с ним – с 1 января 2023 года (ст. 2 Федерального закона от 3 июля 2023 г. № 351-ФЗ). В этом случае, как отметила Лидия Михеева, основанием для выведения из-под правила о нотариальном удостоверении стал главный довод противников обязательности нотариальной формы сделок – обременительность расходов на нотариальное заверение для граждан.
НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК ОБЯЗАТЕЛЬНО
- для всех сделок с недвижимым имуществом, где имущество принадлежит продавцу (дарителю) на праве общей (долевой или совместной) собственности, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей
ПРИМЕЧАНИЕ: С 31 июля 2023 года сделки по отчуждению долей ВСЕМИ участниками общей собственности по одному договору НЕ подлежат обязательному нотариату! Подробнее здесь>> - для всех сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
- для всех сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.