Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку квартиры и не платить при этом штраф». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За незаконные перепланировку, переоборудование госорганы налагают штрафы (статья 322 КоАП РК):
— на физлиц — 91.9 тыс. тг (30 МРП);
— на должностных лиц и предпринимателей — от 275 тыс. до 919 тыс. тг (от 90 до 300 МРП).
Штрафы за незаконную перепланировку
За те же действия, которые повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания:
— на физлиц — 245 тыс. тг (80 МРП);
— на должностных лиц и субъектов предпринимательства — от 551 тыс. до 1.5 млн тг (от 180 до 500 МРП).
Плюс нарушитель за свой счёт должен восстановить конструкции.
Изменения, которые запрещены
Некоторые виды перепланировки и переоборудования нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Все они могут нарушить безопасность дома или затруднить доступ к общим инженерным коммуникациям.
К перепланировкам, запрещенным в квартире, относятся:
- перепланировка в крупнопанельных домах с устройством проемов в несущих стенах (согласно Свода правил Республики Казахстан СП РК 3.02-101-2012* «Здания жилые многоквартирные»). Перепланировка квартир в многоквартирных домах с крупнопанельными несущими стенами допускается только за счет демонтажа ненесущих конструкций (встроенных деревянных шкафов, перегородок);
- перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами соседей (запрещено даже незначительное наложение зоны кухни или санузла на зону жилой комнаты ниже этажом);
- объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления;
- присоединение к квартире части подвала или крыши;
- пристраивание помещения к панельному дому;
- снос несущих стен или создание в них проходов;
- ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов;заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (дома с деревянными перекрытиями или панельные «хрущёвки»);
- утепление полов за счет центральной системы отопления;
- перекрытие источника естественного света;
- закрытие доступа к стоякам и счетчикам;
- демонтаж межквартирных стен;
- перенос стояков водоснабжения.
Что нельзя делать без согласования
Для более сложных работ нужно делать эскизный проект в лицензионных проектных компаниях.
Это такие работы:
- Увеличение площади жилых, ванных комнат, санузлов за счёт внутриквартирных коридоров, прихожей, встроенных шкафов и кладовок.
- Обустройство дополнительных проходов в ненесущих стенах (арка или раздвижная дверь между кухней и гостиной для обустройства кухни-гостиной). Если кухня газифицирована, то нужно обустроить вытяжную механическую вентиляцию.
- Обустройство входа в жилую комнату из газифицированной кухни. Комната при этом должна иметь второй выход в другое помещение.
- Перенос ненесущих стен для изменения конфигурации окон. При этом запрещено оставлять комнаты без окна или батареи.
- Обустройство входов в санузлы, ванные из других комнат, кроме кухни.
- Строительство перегородок до потолка при образовании отдельного помещения.
- Объединение и разделение ванной комнаты и санузла.
Как получить разрешение на переоборудование
1. Закажите эскизный проект и заключение сейсмолога в лицензионных организациях. Получите рекомендации проектировщика.
2. Для получения разрешения госорганов закажите онлайн-услугу на eGov или elicense (необходимы авторизация и ЭЦП). Услуга называется «Предоставление исходных материалов при разработке проектов строительства и реконструкции (перепланировки и переоборудования)».
3. Прикрепите документы:
— заявление.
— эскизный проект;
— электронную копию письменного согласия не менее 2/3 жильцов дома, если изменения затрагивают общее имущество;
— копию техпаспорта на квартиру (при наличии, необязательно);
— копию опросного листа (при необходимости в дополнительном подключении к инженерным сетям);
— копию правоустанавливающего документа на земельный участок (при необходимости прирезки).
Решение госорганы выдают бесплатно. Оно будет готово через 15 рабочих дней. Либо через 5 дней придёт мотивированный отказ. Решение действует до введения объекта в эксплуатацию.
4. Заключите договоры с компаниями по авторскому и техническому надзору и договор генерального подряда со строительной компанией — все должны иметь соответствующие лицензии.
5. Проконтролируйте выполнение работ нанятым подрядчиком.
6. Составьте акт о приёмке объекта в эксплуатацию. Документ подписывают собственник квартиры-заказчик, технический надзор, авторский надзор и строительная организация.
7. Зарегистрируйте акт в органах архитектуры и департаменте юстиции.
8. Закажите новый техпаспорт в ЦОНе.
Как оформить перепланировку
Для оформления перепланировки необходимо:
- Обратиться в любую проектную организацию и заказать технический проект.
- Сделать перепланировку согласно проекту.
- Снова пригласить организацию, которая делала проект, для проверки соответствия работ эскизу.
- Самостоятельно заполнить Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию (его шаблон есть в интернете). Акт подписывают владелец жилья и проектировщик, составивший технический проект.
- Отнести Акт в ЦОН для регистрации документа в Управлении архитектуры и градостроительства и Министерстве юстиции и заказать новый технический паспорт квартиры, оплатив госпошлину.
Если перепланировка сделана, но не узаконена
В этом случае нужно также обратиться в частную проектную организацию за изготовлением проекта на уже выполненные работы. Далее нужно заполнить Акт ввода в эксплуатацию построенного объекта и заказать новый технический паспорт.
Если самовольная перепланировка затронула несущие стены, капитальные конструкции и ограждения, то вам выпишут штраф, и при необходимости могут вынудить вернуть все обратно.
Если же собственник с неузаконенной перепланировкой захочет продать квартиру, то тех клиентов, которые готовы купить квартиру в ипотеку, он сразу же теряет. Такие квартиры в ипотеку невозможно купить, потому что банк не примет в залог недвижимость, у которой документы не в порядке.
Какие виды работ можно не согласовывать
Если вы решили провести ремонтные работы, которые не нарушают устойчивость несущих стен и не портят архитектурный вид здания, то они не требуют согласования. Выделим некоторые из них:
- устройство и демонтаж встроенной кладовки, шкафа, антресоли или гардеробной;
- остекление балкона;
- замена оконных рам;
- установка кондиционера, спутниковой тарелки (если это разрешено в вашем доме);
- установка короба, закрывающего коммуникации;
- установка лёгких полупрозрачных раздвижных дверей, дверей-купе, перегородок из лёгких материалов (например, при зонировании комнаты);
- замена радиатора отопления.
Чем опасна незаконная перепланировка?
Незаконная перепланировка в первую очередь влияет на бюрократические аспекты сделок с недвижимостью. В частности, вы не сможете использовать квартиру в качестве залога в банке при оформлении ипотеки, даже если речь идет о покупке данной квартиры. Кроме того, покупатель не захочет оформлять с вами договор купли-продажи, если вы незаконно изменили планировку в тайне от ответственных ведомств. Возникнут сложности и при регистрации прав на недвижимость во всех областях, где это необходимо – продажа, обмен, сдача в аренду или ипотека.
Если перепланировка была сделана без разрешения департамента архитектуры и строительства региона, то могут привлечь к ответственности по 322 статье Административного Кодекса РК. Это если не было серьезных последствий. А вот если перепланировка нанесла серьезный ущерб зданию и подвергла жизнь его жителей опасности, то нарушитель должен быть готов к уголовному преследованию.
В результате за незаконную перепланировку будет грозить штраф на физических лиц в размере 30 МРП, а если здание получило ущерб, то 80 МРП. Если перепланировку делали не вы, а прежний владелец квартиры, то ответственность с вас не снимают. Об этом говорится в 188 статье гражданского кодекса РК.
Что делать если сосед сделал незаконную перепланировку в квартире! Казахстан
В соответствии с жилищным законодательством, изменения в жилом помещении не должны приводить к разрушению или изнашиванию многоквартирного дома. При этом нежилые объекты должны быть изолированы от жилых, не иметь с ними общего входа. Перепланировка проводится на основании проекта, с согласия других собственников квартиры. Проект оформляется в соответствии со строительными нормативами, его соответствие подтверждается уполномоченным органом в сфере архитектуры. Если вы знаете, что сосед проводит эти работы с нарушением правил, у вас есть право обратиться в органы прокуратуры с соответствующим заявлением. Если вина соседа будет доказана, его ждет штраф в размере 15 МРП, кроме того, придется вернуть жилое помещение в исходное состояние, восстановить целостность построек.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Как получить самостоятельно разрешение на перепланировку в РК?
- Подайте заявку в РГКП «Центр по недвижимости». После чего (в большинстве случаев — на следующий рабочий день) к вам на видоизмененный объект выедет специалист и сделает замеры. Через несколько дней вы получите новый технический паспорт.
- Обратитесь в ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства» с письменным заявлением «о вводе в эксплуатацию объекта». К заявлению необходимо приложить определенный перечень документов, в числе которых будет копия нового технического паспорта (перечень документов может меняться). При приеме документов специалисты ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства» среди прочих документов, скорее всего, потребуют заключение архитектора, которое можно будет получить в течение двух рабочих дней у любого архитектора города, предоставив ему копию нового технического паспорта.
- Получив акт ввода в эксплуатацию, его нужно будет сдать на регистрацию в ЦОН с целью внесения изменений в идентификационные характеристики видоизмененного объекта. На этом процесс узаконения перепланировки будет завершен.
Не следует забывать, — предупреждает Евгений Роженцев, — что данная процедура узаконения перепланировки касается только тех объектов, изменение которых не затронуло несущие конструкции.
Как бороться с незаконной перепланировкой соседей
При проведении ремонтных работ нельзя забывать про соседей. Именно они зачастую испытывают наибольший дискомфорт от вашего ремонта. Мусор и грязь на площадке и во дворе, постоянный шум и грохот за стенкой и многое другое. И хорошо еще, если вы просто переклеиваете обои и меняете сантехнику, а если сносите стены и тем самым подвергаете их жизнь опасности?
В такой ситуации оказался наш читатель Владимир Назаров. Пенсионер проживает в панельной пятиэтажке на третьем этаже дома. Вот уже два года он судится с соседом сверху, который, в нарушение всех СНиПов, снес несущую стену в своей четырехкомнатной квартире, объединив кухню и зал.
25 июня 2012 года Приказом № 274 Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства были внесены изменения и дополнения в СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания». Согласно этому нормативному акту в Казахстане был введен запрет на производство любой перепланировки во всех панельных домах. К слову, нарушать конструкции несущих стен было запрещено и ранее, причем, как в панельных, так и в кирпичных домах.
Въехав в квартиру, новый жилец сразу же пригласил строительную бригаду, которая и стала проводить перепланировку. Когда рабочие начали выносить многочисленные мешки со строительным мусором, бдительный пенсионер поднялся в ремонтируемую квартиру и ахнул от удивления: сосед снес несущую стену.
Владимир Иванович тут же написал заявление в отдел архитектуры и градостроительства акимата, а потом подал иск в суд. В исковом заявлении пенсионер просил признать незаконным снесение несущих конструкций. В суде выяснилось, что каким-то образом новый жилец умудрился зарегистрировать акт приемки ввода в эксплуатацию видоизмененного помещения, что существенно усугубило дело. Но суд все же признал незаконным акт приемки и отменил его регистрацию.
Теперь пенсионер намерен обратиться в областную инстанцию, чтобы добиться заключения приемочной комиссии ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства» о состоянии квартиры и дома, а также обязать нарушителя восстановить несущие конструкции.
Сколько стоит перепланировка в частном доме?
Сколько это стоит
| Процедура | Объект | Стоимость (в рублях) |
|---|---|---|
| Согласование эскиза | Частный дом | До 20 000 |
| Согласование особенностей внутренне перепланировки | До 60 000 | |
| Согласование процесса с затрагиванием несущих элементов | До 65 000 | |
| Реконструкция | Остекление фасада или создание новых дверных проемов | До 105 000 |