Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка недвижимости: как происходит, где брать, зачем нужна?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.
Документы, необходимые для оценки объекта недвижимости
Оценка недвижимости для ипотеки: как происходит, разберем документы. Для оформления заключения об оценке необходимо собрать следующие данные:
- Техническая документация (техпаспорт) – при ее отсутствии запрашивают полную выписку ЕГРН с поэтажной разбивкой. Он необходим оценщику для получения информации о состоянии жилого помещения, проведении перепланировки и формирования общей картины потенциального залога.
- Свидетельство о собственности или сведения из ЕГРН – в ней прописывают хозяина квартиры.
- Документ, удостоверяющий личность заказчика – требуется для идентификации заявителя и последующего направления отчета менеджеру банковского ведомства, который занимается подготовкой ипотечной документации.
Для оформления договора об оценке недвижимости оценочной организации нужен относительно небольшой список документов. В ряде случаев запрашивают снимки объекта. Эксперт по оценке сам приедет на место нахождения недвижимости и фотографирует ее. Для оценки первичного жилья главными документами являются:
- Акт приема и передачи, где указывается официальный почтовый адрес квартиры.
- ДДУ.
- Паспортные данные заявителя.
При передаче в залог объекта вторичного рынка предполагается, что он какой-то период находится в собственности продавца и испрашиваемые сведения у него имеются. В этом случае важно представить:
- Технический паспорт БТИ.
- Свидетельство о государственной регистрации.
- Договор купли-продажи, дарения или иные документы, указывающие на право собственности на квартиру.
- Паспорт заказчика.
Оформление документов
Оценка квартиры для получения ипотечного займа предоставляется в виде отчета, где прописывается рыночная стоимость недвижимого объекта. Заключение представляет собой альбом, выполненный из листов формата А4 в бумажном варианте или в PDF. Обычно в документе больше 40 страниц. Оценка хранится в кредитном учреждении вместе с другими ипотечными документами.
В 2023 году большинство кредиторов начали практиковать электронные документы, поэтому отчет подписывается цифровой подписью для его заверения. Архивированный вариант документов отправляют заказчику на указанный им адрес электронной почты.
Нюансы при проведении оценки квартиры для одобрения ипотеки
При организации оценочных мероприятий следует учесть ряд нюансов:
- Банками установлен ограниченный срок действия отчетов – 6 месяцев. В зависимости от выбранной кредитной организации, сроки могут меняться. Рекомендуется уточнять их по телефону.
- Оценочные компании, обеспечивающие выезд специалиста на объект, готовят качественный отчет, и банки к ним не придираются.
- В заключении четко и ясно должны прописываться обоснования указанной цены. Самый известный и простой вариант: на основании действующих предложений на рынке с использованием корректирующих коэффициентов.
Необходимые документы
- Свидетельство о государственной регистрации права (Выписка из ЕГРН), либо договор купли – продажи, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
- Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
- Технический паспорт (оценивается жилой дом), паспорт на квартиру;
- Поэтажный план;
- Экспликация помещений к поэтажному плану;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Что такое оценка недвижимости?
Недвижимость оценивают для того, чтобы определить ее стоимость. Например, когда ее продают или обменивают. Эксперт-оценщик выезжает на объект, изучает его и выдает заключение экспертизы с ценой. Это заключение имеет юридическую силу, используется как доказательство в судебных спорах.
Проводят процедуру оценщики — организации или одиночные эксперты. Их работа регулируется 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Эксперт должен иметь профильное образование и страховой полис ответственности, быть членом саморегулируемой организации.
Процесс включает в себя выбор метода оценки, сбор и анализ информации об объекте, подготовка отчета. Обычно это занимает 3−5 рабочих дней. Затем данные становятся доступны другим оценщикам. Так делают для того, чтобы экспертиза похожих объектов была точнее.
Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки
Все зависит от того, кто делает оценку. Если оценку недвижимости делал банк, то для заемщика эта услуга бесплатна.
В остальных случаях стоимость оценки квартиры для ипотеки покрывает заемщик. Он же и заключает договор с оценочной компанией. Стоимость оценки зависит от типа недвижимости (квартира, дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, расположения населенного пункта, размеров и расположения самого объекта, дополнительных услуг оценщика. Например, в Москве оценка квартир стоит от 3 000 ₽, а жилых домов — от 5 000 ₽.
Стоимость отчета об оценке квартиры для ипотеки у разных оценщиков может отличаться. Воспользуйтесь калькулятором стоимости на сайте компании, чтобы рассчитать цену за отчет и сравнить, сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки у других компаний, и проверьте, предлагает ли оценщик скидки.
Как происходит оценка квартиры для банка?
Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.
Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.
Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.
Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.
Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.
Кто проводит оценку квартиры для ипотеки?
Оценку квартиры для ипотеки проводят оценщики. Вы можете посмотреть список агентств, аккредитованных банком, где вы берете ипотеку, на официальном сайте банка. Либо вам подскажет данную информацию риелтор, если вы покупаете квартиру и оформляете все через агентство недвижимости.
Напомним, что оценка квартиры для ипотеки – дело официальное, «дядя с улицы» проводить ее не может. Деятельность оценщиков регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который четко определяет основные требования к оценщику. Это может быть компания или индивидуальный предприниматель. В любом случае, у лица, которое будет проводить оценку, должно быть:
- профильное образование,
- членство в СРО,
- застрахованная ответственность.
Что такое стоимость денег во времени?
Наверняка вы слышали, что со временем деньги дешевеют. Это и есть стоимость денег во времени: через год тысяча рублей под влиянием инфляции будет «стоить» гораздо меньше. Поэтому, когда речь идет о продаже квартиры, но сбыть ее лучше в разумные сроки. Иначе, условно говоря, вы получите за квартиру свои желаемые 5 млн, но через год. Соответственно, за это время они успеют «подешеветь».
Когда квартира продается по ликвидационной цене, банк погашает оставшийся кредит, а а то, что останется после этого, получает зайемщик. Поэтому вам выгодно, чтобы ликвидационная цена была все-таки достаточно высокой. К слову, у недорогих стандартных квартир разбег между ликвидационной и рыночной стоимостью невелик. Поэтому продать их можно быстро, о чем говорилось выше.
Как проходит осмотр и оценка недвижимости
Оценка проводится уже после первичного одобрения ипотеки и выбора объекта для покупки. Если покупается объект вторичного рынка или готовая новостройка, оценка проходит сразу, отчет входит в обязательный комплект документов. Если речь о строящемся объекте, то оценка делается после сдачи дома, то есть уже после выдачи ипотеки.
Для проведения оценки необходимо предоставить специалисту выписку из ЕГРН и документы технической инвентаризации. Если понадобятся дополнительные документы, клиенту предварительно сообщат.
Так как квартира еще не куплена, документы для оформления ипотеки и ее оценки собирает продавец. Он же ждет оценщика, встречает его, сопровождает осмотр помещения.
Как проходит оценка недвижимости для ипотеки:
Подать заявку оценочной фирме, оплатить услугу и договориться о визите специалиста. Обычно все это можно сделать дистанционно.
Обеспечить ему доступ в квартиру, дать ее осмотреть, сделать необходимые для отчета фото.
Ждать изготовления отчета. Часто аккредитованные банками фирмы-оценщики напрямую присылают отчет в банк, в итоге заемщику не нужно совершать дополнительные действия.
По срокам ориентируйтесь на 5-10 дней. Обычно в первый или второй рабочий день после приема заявки выезжает специалист. Потом 3-6 дней делается отчет и передается в банк. Это время входит в отведенные банком 60-90 дней на поиск объекта и сбор документов на него.
Зачем оценивать недвижимость
Андрей и Мария давно ищут вторичное жилье для покупки. Им постоянно не везет – то состояние квартиры оставляет желать лучшего, то неудобный район, то слишком высокая цена.
Риэлтор предложил им квартиру, которая показалась просто идеальной: хорошее расположение, уютный двор, развитая инфраструктура, свежий ремонт. Но продавец поставил цену выше средней по району. Мария слышала от знакомых, что оценка недвижимости помогает снизить цену. Правда ли это? И как оценивают жилье?
Оценка недвижимости – документ, который выдается независимой оценочной комиссией. Эта информация формируется для установления реальной стоимости приобретаемого жилья.
Это вовсе не очередная услуга, навязанная банковскими работниками. Процесс подготовки отчета о стоимости регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ.
Существуют ситуации, в которых без этого не обойтись:
Зачем оценка нужна банку
Основной принцип ипотечного кредитования – вы получаете деньги на покупку под залог приобретаемой недвижимости. То есть имущество принадлежит кредиторам до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку.
Оценка жилья нужна банку, чтобы определить сумму и процент займа. Как правило, стоимости квартиры должно хватить, чтобы закрыть долг клиента, если он перешел в статус неплательщика.
Обычно выделяют два вида цен:
| Рыночная | Ликвидационная |
| Средняя по рынку цена | Цена, которую предлагает покупатель |
| Складывается на основе сравнения стоимости жилья похожей планировки в одном и том же районе. Помогает объективно установить цену недвижимости | Как правило, гораздо ниже изначальной. Продавец соглашается на такие условия, когда вынужден быстро продать жилье |
| Например, по итогу цена может оказаться гораздо ниже, т.к. двор дома не благоустроен | Например, физическое лицо объявило себя банкротом, и банку надо как можно быстрее заключить сделку с новым покупателем |
Узнать точную стоимость услуг оценщика возможно только при обращении в конкретную компанию. Стоит отметить, что цена варьируется даже в пределах одного города.
Какие факторы влияют на стоимость
За оценку небольшой однокомнатной квартиры вы заплатите меньше, чем за большой дом. Чем больше площадь, тем больше работы для анализа недвижимости проделывает специалист.
Молодые компании занижают стоимость услуг для привлечения новых клиентов. Но при этом обращайте внимание на наличие документов, разрешающих оценочную деятельность. Фирмы, к которым рекомендует обращаться банк, лояльны к заемщикам в плане цены.
Ваше географическое расположение также играет роль. Не секрет, что дороже всего услуги оценщиков обойдутся жителям столицы и крупных городов.
При покупке квартиры в новостройке объединитесь с новыми соседями. Некоторые компании делают скидки при обращении владельцев определенного количества квартир из одного дома.
Чаще всего это независимые эксперты из специальных компаний. Очень редко — специальный отдел банка (трудно быть уверенными в их объективности, потому такие специалисты чаще привлекаются банком в спорных моментах, а не постоянно).
Если вы рассчитываете на выдачу ипотечного кредита в конкретном банке, имеет смысл обратиться к тем компаниям, которые рекомендует банк с его аккредитацией. Банк, который выдает ипотеку в заинтересован в честном, полном анализе жилплощади. Если он доверяет этим экспертам, то вам тоже стоит прислушаться.
Обратите внимание, тот, кто занимается проведения процедуры оценки не может быть вашим родственником. Есть вероятность что он будет не объективен. Банк не примет его отчет.
Отдельно отметим, что оценка квартиры для ипотеки сбербанка значительно отличается от прочих. Как минимум требованиями сбербанка к финальной документацией. Если хотите получить именно ипотеку сбербанка, выбирайте компанию из того списка, который предложат в банке (информация есть на сайте или у представителей банка).
А если вы хотите заодно прикинуть, сколько будет стоить отделка или даже полноценный ремонт — оставляйте данные в форме ниже. Мы просчитаем все возможные варианты:
Что значит “оценивать объект”? Как это происходит? На что обращают внимание? Есть три способа анализа:
- Затратный. Перед ипотечным кредитованием мастер рассматривает жилье, рассчитывает, сколько понадобится средств, чтобы создать аналогичную квартиру. Он дает свою независимую оценку каждому элементу — от дома до ремонта в ванной.
- Сравнительный (его называют рыночным). Эксперт проводит оценку исходя из информации об уже закрытых сделках на рынке. То есть, ищет на рынке как можно больше аналогичных объектов, смотрит за сколько их продали + оценивает жилье. То есть, основывает свой вывод исходя из рыночных цен и общих тенденций рынка.
- Доходный. Самый спорный из трех способов. После осмотра объекта и определения рыночной стоимости, специалист рассчитывает какой доход (например, от сдачи в аренду) может принести недвижимость. Для ипотек этот способ практически не используют (банк предпочитает перепродавать собственность, а не пытаться заработать на ней, сдавая ее в аренду).
Первый демонстрирует ликвидную стоимость недвижимости (то есть минимальную сумму, за которую можно продать это жилье); второй — реальную рыночную стоимость (то есть то, за сколько можно продать такую квартиру не спеша, обстоятельно, выставив недвижимость на продажу).
Какой из них подойдет вам? Часто, это зависит от того, кто выдает вам ипотечный кредит. Некоторым банкам достаточно знать рыночную стоимость жилья, другие не считают это подходящей информацией и требуют заказывать отчет с ликвидной ценой. А есть и те, что предпочитают понимать ситуацию в целом и хотят видеть расчеты рыночной и реальной стоимости сразу.
Как итог, оценочный альбом для ипотеки должен содержать целый пакет документов:
- базовая информация об объекте (задание) — название, дата, цель;
- коротко о заказчике, а также о самом оценщике;
- информация о том, как проводился анализ, его стандарты;
- допущения, которые использовал специалист;
- стоимость недвижимости с подробным обоснованием этой цифры.
Фактическая сумма ипотечного кредита будет меньше, чем та, что нужна на покупку жилья. Таким образом банк страхует себя на случай, если понадобится покрывать издержки при продаже. Нормальным считается, когда в кредитном договоре сумма 60-80% от стоимости жилья.
Что делать, если я не согласен с оценкой квартиры?
Если вы не согласны с ценой, которую определил независимый оценщик, в первую очередь необходимо еще раз внимательно изучить составленный им отчет, в частности, проверить, учтены ли все преимущества оцениваемой квартиры, а также насколько релевантен анализ рынка недвижимости. При наличии сомнений можно обратиться за повторной оценкой в другую организацию.
На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет среднеарифметической цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры).Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, улучшенная планировка, дорогой ремонт, и т.п.). Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду.
Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых факторов (дополнительных удобств квартиры), и выражение их в виде коэффициента к нашей среднеарифметической цене. Т.е. ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене. Например, вид из окон в городской парк, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться).
И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, допустим 10-15%.
Подобные расчеты не представляют труда, их можно делать как в программе MS Excel, так и просто на бумажке, вооружившись ручкой и калькулятором.
Не лишним будет прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не «пустышки», заманивающие клиентов в агентства недвижимости. При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир. В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир, тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче.
Итогом будет являться небольшой диапазон установленных нами цен на подобные квартиры, в пределах которого мы выбираем свою цену. Чуть больше или чуть меньше – зависит от нас, нужно ли нам продать быстрее, или мы не торопимся.
Кроме того, стоит учесть вариант торга – это психологический момент, который стимулирует Покупателя, и ускоряет продажу. Хитрые маркетологи утверждают, что человек охотнее купит квартиру, выставленную, условно говоря, за 100 руб., с которой лично ему дали скидку в 5 руб., чем квартиру, выставленную сразу за 95 руб. без торга.
Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»?
Порядок оценки недвижимости
Классическая процедура оценки квартиры для банка состоит из следующих этапов:
- поиск оценочной компании, предоставление всех необходимых документов;
- заключение договора об оказании оценочных услуг, оплата выполняемой работы;
- выезд оценщика на исследуемый объект, создание фотоотчёта, сравнение фактических данных с предоставленной клиентом документацией;
- на основании собранных данных специалист выполняет расчёт стоимости недвижимого объекта с помощью особых методов, которые также описываются в итоговом отчёте;
- формирование готового отчёта для банка в строгом соответствии с нормами, прописанными в ст. 11 Федерального закона №135;
- получение отчёта заказчиком и предоставление документа в банк.