Как стать застройщиком многоквартирного дома без вложений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как стать застройщиком многоквартирного дома без вложений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Требования к застройщику по 214-ФЗ в 2021 году

2. Инвестирование на старте: как воспользоваться строительной готовностью объекта

3. Когда срок действия разрешения прекращается

4. Плюсы и минусы строительного бизнеса

5. Выбрать время и место

6. Что делает генеральный подрядчик

7. О строительстве на землях сельхозназначения

8. Проблемы подбора персонала

9. Строительные тендеры: как участвовать

10. Регистрация строительной фирмы

11. Необходимая документация

Строительный бизнес во все времена был достаточно прибыльным видом бизнеса. Это объясняется некоторыми факторами. Во-первых, это постоянный спрос. Люди перемещаются в города и спрос на многоквартирные дома постоянно растет. Во-вторых, это крупные объёмы и соответственно большая потенциальная прибыльность данного бизнеса. Примерный срок окупаемости строительства многоквартирного дома составляет 20 месяцев, начиная со старта продаж квартир, точка безубыточности приходится уже на второй месяц продаж.

Для организации данного бизнеса потребуются не только крупные финансовые вложения, но и достаточно большие человеческие ресурсы. Для быстрой и эффективной работы по возведению здания потребуется нанять в штат 111 человек. Большая часть из них — строители и разнорабочие. Также для возведения здания потребуется арендовать земельный участок у города. Минимальная площадь составляет 10 гектар.

Общая площадь жилого дома будет составлять 16 000 м2. Из них 12 000 м2 будут жилого помещения и 4 000 м2 коммерческие площади (с учетом коэффициента потерь площадей 30%). Средняя себестоимость строительства 1 м2 составляет 13 500 руб./м2. Маржинальность данного бизнеса составляет от 30 до 40%. В результате финансовые показатели проекта будут следующие:

Первоначальные инвестиции — 251 905 000 рублей

Ежемесячная прибыль — 12 500 000 рублей

Срок окупаемости — 45 месяцев

Точка безубыточности — 26 месяцев

Рентабельность продаж — 240%

Для стабильных продаж потребуется создать эффективную и грамотную маркетинговую стратегию, и рекламную кампанию. Подготовкой рекламной кампании будет заниматься рекламное агентство на аутсорсинге.

Для эффективного продвижения необходимо использовать все рекламные каналы, как оффлайн, так и онлайн. Это позволит охватить наибольшую аудиторию и повысить динамику продаж.

К основным оффлайн каналам можно отнести:

реклама на городских стендах и билбордах
реклама на телевидении
реклама на радио
реклама на городском транспорте
реклама в городских и российских журналах

Данные каналы продвижения относятся к традиционным каналам продвижения. Стоит отметить, что для данного вида бизнеса они не теряют своей актуальности и показывают высокую отдачу.

К основным онлайн каналам можно отнести:

контекстная реклама
баннерная реклама на профильных сайтах
реклама на бизнес-порталах и онлайн-версиях журналов.

Данные каналы также являются эффективными и позволят охватить еще более широкую аудиторию из соседних городов.

В результате рекламная кампания должна содержать четкий маркетинговый план и определять этапы каждого канала.

Требования к застройщику по 214-ФЗ в 2021 году

Не все дольщики получают свои квартиры вовремя или вообще ждут завершения проекта. Иногда застройщик объявляет о банкротстве во время строительства. В таких ситуациях многоквартирный дом часто оставляют на стадии строительства. Анализ застройщика может помочь снизить риск.

Дело в том, что раньше продажа на ранних этапах, даже по низкой цене, была выгодна застройщику — он получал деньги здесь и сейчас и мог вложить их в этот или следующий проект.

Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в квартиры с минимальными затратами, вы можете купить студию или общежитие (готовое, не на стадии строительства) — это самые дешевые виды недвижимости. Нужно только понимать, что обстановка комнат в общежитии должна быть согласована с управляющей компанией, а также необходимо получить разрешение соседей на продажу.

К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательства, торговли, культуры и другие объекты недвижимости, за исключением производственных объектов.

Чтобы не увеличивать число мошенников и быть уверенным, что дом будет достроен, а квартира передана, необходимо соблюдать определенные правила.

Инвестирование на старте: как воспользоваться строительной готовностью объекта

В 2021 году застройщики смогут работать над проектом, используя акционерный капитал, кредитные или инвестиционные средства.

Договор строительного подряда — это договор, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, в нашем случае дом, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, получить результат и уплатить указанную в договоре цену. В любом случае, договор строительного подряда необходим — это гарантия вашего спокойствия. Требуйте этого, даже если владелец говорит, что работает в серой зоне. Отказ от официального договора — уже тревожный звонок.

Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья капризен, конкуренция высока, но покупка и продажа недвижимости всегда будут востребованы, поэтому они не лишены прибыли.

Если вы планируете взять квартиру для инвестиций в ипотеку, то выбирайте максимально возможный срок кредита, чтобы ежемесячный платеж был низким. Выгодные условия кредитования Совкомбанка помогут вам сократить расходы до момента продажи дома.

В настоящее время цены на новостройки в Москве постепенно растут и будут продолжать расти при отсутствии новых экономических потрясений. Это подтверждают данные о спросе инвесторов: обычно доля таких сделок остается на уровне около 10 процентов, сейчас эта цифра удвоилась — до 20 процентов, по данным Metrium.

Кроме того, в процессе строительства объект недвижимости может изменить площадь, поэтому в большинстве случаев застройщики предусматривают в договоре условие о любых расхождениях между фактической и проектной площадью объекта недвижимости, порядок взаиморасчетов сторон. Этот нюанс вызвал на практике ряд злоупотреблений со стороны застройщиков.

Счет эскроу не нужен для квартир в существующих домах или на вторичном рынке, но можно использовать сейф или услугу сейфового хранения.

Люди хотят, чтобы деньги работали на них, но не знают, куда вкладывать: банковские процентные ставки слишком низки, инвестиции в валюту и золото рискованны, а торговля требует стальных нервов. Старшее поколение говорит, что лучший актив — это собственность.

Чтобы убедиться, что компания не объявила о банкротстве или не заморозила строительство, вы можете просмотреть информацию об организациях, подавших заявление о неплатежеспособности. Такие данные можно найти в едином федеральном реестре сведений о несостоятельности.

Траст — это термин для депонирования денег на счет эскроу, он прописан в договоре счета и участия. Обычно он указывается с запасом на 3-6 месяцев на случай, если строительство затянется, но если срок истечет, дольщик имеет право забрать деньги.

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продать недвижимость. Он защищает дольщиков — покупателей строящихся квартир — от мошенников и гарантирует возврат денег в случае дефолта застройщика.

Правительство РФ установило порядок изменения срока передачи долевого дома, обнаружения в нем недостатков и их

Он должен отложить на счете 10% от предполагаемых расходов на строительство. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма кредита должна составлять более 40% от стоимости проекта.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает обязательные гарантийные сроки в договоре строительного подряда. Например, он не может быть меньше двух лет для фундамента или конструктивной части (коробки).

До вступления в силу ФЗ-190 определение понятия «застройщик» содержалось в ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

ФЗ-190 дает общее универсальное определение, а ФЗ-214 — частное определение, которое применимо не во всех случаях, а в ограниченных. В то же время, определение ФЗ-214 придерживается общего критерия для определения «застройщика», установленного в ФЗ-190, а именно наличие прав на земельный участок.

Именно этот пункт чаще всего используется недобросовестными застройщиками в своих целях. Согласно многочисленным судебным решениям, этот срок должен позволить застройщику установить точную дату передачи квартиры. Существует несколько вариантов установления даты.

Первой необходимостью для человека является потребность в жилье. Спрос на жилую недвижимость постоянно расте. Об этом свидетельствует постоянный рост продаж, так и увеличивающийся ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому вложение средств в строительство многоэтажных домов является прибыльным и перспективным видом бизнеса.

Основным видом деятельности предприятия будет строительство и продажа жилой и коммерческой недвижимости, а также управление этими домами после строительства.

Для данного бизнес-плана общая высотность здания составляет 10 этажей. Дом включает 5 подъездов. На каждом этаже расположено 3 квартиры: 1 однокомнатная квартира, площадью 35 м2, 1 двухкомнатная квартира — 60 м2 и 1 трехкомнатная квартира — 90 м2. Строить необходимо монолитный дом. Это позволит существенно снизить затраты и ускорить процесс строительства.

Для открытия и начала строительства необходимо собрать разрешения и подготовить техническую документацию. Важным фактором является наличие профильного образования. Для директора и прочих сотрудников фирмы наличие профильного образования является обязательно. Без этого компания не сможет получить лицензию на допуск к работам по инженерным изысканиям, составлению проектной документации, строительно-монтажным и другим работам. Допуск к этим работам необходимо получать у саморегулируемой организации (СРО).

Первоначально организации необходимо выбрать земельный участок. Поиск земельного участка проще всего начинать с изучения Градостроительного плана города. Это позволит наиболее точно определить территории, где можно предусмотрено строительство многоквартирных домов. Следующим этапом необходимо проверить, кому принадлежит земельный участок. Это могут быть как земли, принадлежащие государству, так и частные земли. В случае с государственной землей вам необходимо заключить договор аренды или приобрести землю на торгах (в случае проведения аукциона).

Далее компания может приступать к работе над проектной документацией. Проектная документация играет решающую роль для получения разрешения на строительство от государственной экспертизы по строительству. Средний срок составления проектной документации составляет 6 месяцев. Разрабатывать план и дизайн-проект необходимо в соответствии с выдержкой из Архитектурного бюро и проекта планировки территории.

Как только проектная документация будет составлена проект можно отправлять на согласование и прохождение экспертизы в Главгосэкспертиза России. В результате фирма должна получить разрешение на строительство и приложенное положительное заключение Экспертизы. Средний срок получения разрешения и заключения составляет 30-40 дней.

Как только заключение будет получено, компания может приступать к земляным работам и подготовке к заливке фундамента. Одновременно с этим вам потребуется получить технические условия на электричество, технические условия на водоснабжение и канализацию, на теплоснабжение и газоснабжение. С профильными организациями вам необходимо подписать договор о присоединении.

Когда срок действия разрешения прекращается

Иногда государственные органы принимают решение о прекращении строительства того или иного объекта. Причин у таких решений существует множество. Есть несколько нюансов, характерных именно для данной ситуации.

Когда разрешение теряет силу

Решение принимают не позднее, чем за месяц. Не стоит переживать. Если разрешения выдаются, отзывают их лишь в крайнем случае.
Этого не должно произойти с гражданами, которые своевременно выполнили каждое из требований.

Главное – ответственно отнестись к сбору всей необходимой документации. Самая вероятная причина отказов – отсутствие тех или иных бумаг. Или представление сведений, которые не соответствуют действительности.

В случае получения отказа обратно возвращаются все документы в полном комплекте, если у заявителя не возникает возражений в связи с данной процедурой. Если возражения имеются, то вопрос решается в судебном порядке.
После этого заявитель сам принимает решение о том, как ему поступить.

Плюсы и минусы строительного бизнеса

Поскольку это вид активности очень популярен на российском рынке, это говорит о том, что преимуществ здесь гораздо больше, чем недостатков. В качестве привлекательных сторон выделяют:

Возможность получать высокие прибыли. Правда, не на начальном этапе развития предприятия.
Рентабельность бизнес находится в коридоре 50-70%. А это очень хороший показатель.
Окупаемость в течение одного года. (среднестатистический показатель).
Множество возможностей для реализации: от внутренней отделки до промышленного строительства.

В качестве негативных сторон бизнеса выделяют следующие моменты:

Сложность выхода на рынок.
Сложность в приобретении положительной репутации, что вызывает проблемы в работе с барками и снижает возможность получения кредитов.
Высокий уровень конкуренции.

Выбрать время и место

Застройщики начинают продавать квартиры на старте строительства жилого комплекса. Впоследствии цены на жилье в нем растут, если спрос высок и этому способствуют прочие рыночные факторы (например, низкая строительная активность в том или ином районе, инфляция). Наибольшая выгода гарантирована при покупке на начальном этапе сразу после официального запуска, наименьшая — в момент окончания строительства.

«В качестве выгодного кейса по приобретению жилья можно привести следующую схему: покупка жилья на этапе пресейла (этап осуществления предварительной продажи со стороны застройщика, когда инвестор может получить бóльший доход за счет приобретения ликвидного лота по самым выгодным ценам) и перепродажа его за квартал до ввода объекта в эксплуатацию, пока локальный рынок не перенасыщен. В результате конечная прибыль инвестора может составить до 10–13% в год», — рекомендует Кирилл Голышев. При этом он отмечает, что наиболее инвестиционно привлекательные проекты — жилые комплексы с запроектированной отделкой в благоприятных локациях рядом с метро, низким объемом конкуренции и отложенным спросом — до сих пор могут показывать рост цены за период строительства более 20%.

Голышев также советует обратить внимание на объекты, которые в будущем улучшат свою транспортную доступность за счет инфраструктурного строительства, а значит, и свою стоимость. Так, перспективными являются локации вблизи строящихся станций Большой кольцевой линии и станций проекта Московские центральные диаметры (МЦД).

Что делает генеральный подрядчик

Как мы уже выяснили, генеральный подрядчик — это сторона, которая организует непосредственно строительно-монтажные работы на объекте. Его могут как нанять, так и выбрать по конкурсу. Генподрядчик и застройщик — главные участники строительства.

Главное, чтобы генеральный подрядчик имел большой опыт в строительстве новых жилых домов. От него теперь будут зависеть сроки и качество стройки. Генеральный подрядчик нужен, чтобы правильно организовать строительный процесс, а также участвует в оформлении проектной документации.

Основные функции генподрядчика:

обеспечить безопасность всех работ на стройке, а также охрану окружающей среды;
вовремя сдать проект заказчику;
найти подрядчиков и проконтролировать строительный процесс.

О строительстве на землях сельхозназначения

Строительство запрещается проводить на землях, которые подвергаются мелиорации. Или если участок используется в производстве продукции сельхозназначения. Исключением становятся лишь небольшие постройки, предназначенные для проживания в любое время года.

Для решения вопроса в данном случае тоже обращаются к органам местной власти. Отдельно стоит узнать, возможна ли смена одной категории земли на другую. Главное – доказать в случае необходимости, что здание возводится только для поддержания хозяйства. Даже если оно многоэтажное.

Многоэтажный дом

Доступны три возможных варианта для решения проблемы:

дача на землях, созданных для такого строительства
«нежилые» помещения
коттеджи на территориях, которые выделены под крестьянско-фермерские хозяйства

Обязательно надо доказать, что хозяйство существует. И что оно относится к разновидностям, требующим постоянного проживания человека. Иначе нельзя будет возвести капитальные постройки для постоянного проживания.

Проблемы подбора персонала

Вопрос персонала — это важный вопрос в любом бизнесе. Особенность строительного бизнеса в том, что наличие специалистов — это одно из необходимых условий для получения лицензии. При подборе персонала важно обращать внимание на следующие моменты:

Опыт работы. Хороший сотрудник должен иметь за плечами не только теоретические знания, но и практический опыт работы.
Образование. В этой работе наличие профессионального образования — важный фактор. Появление новых материалов и новых технологий, требует образования и специальных знаний.
Специализация. В строительной фирме важно иметь узких специалистов, владеющих уникальными профессиональными навыками.

Строительные тендеры: как участвовать

Строительные тендеры представляют собой торги, в результате которых выигрывает определенная строительная фирма. Данная фирма получает право на заключение договора на строительные, монтажные, проектно-сметные и другие подобные работы.

Тендеры могут быть открытыми, закрытыми, а также открытые с предварительной квалификацией.

В открытом тендере может участвовать любая строительная организация, в закрытых исключительно приглашенные компании, которые выбираются организаторами, что касается открытых тендеров с предварительной квалификацией, то в таких тендерах участвуют только компании, заранее прошедшие специальный отбор.

Информацию о тендерах можно найти на сайтах организаторов, или же на специализированных сайтах, где данная информация собирается со всех ресурсов, обобщается и детализируется.

Выбирать тендер нужно внимательно и осторожно, детально изучив документацию, стоит ставить реальную цену, не завышая её, ведь только в этом случае, у Вас будет шанс выиграть тендер.

Если Вы никогда не принимали участия в тендерах, то советуем Вам проанализировать информацию по этому поводу в интернете. Там Вы можете найти массу советов, а также правила проведения и участия в строительных тендерах. При правильной подготовке к тендеру, при грамотном оформлении всех документов, у Вас есть все шансы стать победителями.

Регистрация строительной фирмы

>Регистрация строительной фирмы в Москве.

Первым делом необходимо определиться с правовым статусом предпринимательства. Либо Вы будете работать в качестве индивидуального предпринимателя, либо в качестве юридического лица. Вопрос о том, что лучше ИП или ООО, всегда вызывал массу дискуссий, и ответить на него однозначно невозможно.

ИП – это простота регистрации и бухгалтерской отчетности, однако самым существенным недостатком считается то, что по всем финансовым обязательствам индивидуальный предприниматель должен платить из своего кармана (т.е. отвечать всем своим имуществом).

Юридические лица (ООО), при этом, рискуют потерять лишь имущество фирмы, однако порядок регистрации здесь уже сложнее, как и проведение бухгалтерского и финансового учета. Плюс ко всему, существует необходимость внесения уставного капитала (минимум рублей).

Необходимая документация

Прежде всего, бизнес-план строительства жилого дома должен предусмотреть официальную регистрацию застройщика. Обычно застройщик регистрируется как общество с ограниченной ответственностью. При регистрации указывается основное направление деятельности ООО – строительство объектов жилой недвижимости.

Чтобы начать строительство многоквартирного дома, необходима такая документация:

график финансирования возведения дома;
согласованный план выполнения работ;
проектная документация;
заключение по проекту, где должна стоять виза градостроительства и отдела по архитектуре администрации города;
лицензия на строительно-монтажные работы;
разрешение на строительство, которое надо получить в администрации города;
договор аренды или покупки земельного участка, на котором возводится дом;
заключение госэкспертизы.

Это далеко не исчерпывающий перечень документации. Как правило, в список входит более пятидесяти документов, которые могут отличаться в зависимости от региона строительства.