Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2021 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
Что такое перепланировка?
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
-
совмещение ванны и туалета;
-
перенос коммуникационных систем;
-
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
-
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
-
монтаж батареи на балконе;
-
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Квартиру можно переоборудовать в простую квартиру, выполнив следующие действия
- Демонтаж полуэтажа, изначально предусмотренного производителем,
- Замена ванны на душевую кабину; и
- Перемещение сантехнических компонентов,
- Перенос дверных проемов на несущие стены и перегородки
- Перенос перегородок с одного места на другое
- Замена дверей и окон без изменения их площади.
Сложные перепланировки могут включать в себя отдельные измерения, такие как
- Объединение нескольких квартир в одну, с возведением перегородок, нарушением целостности стен.
- Перепланировка квартир или кухонь с балконами или лоджиями,
- Расширение ванных комнат и туалетов в ущерб площади кухонь и комнат,
- Создание новых окон и дверей в квартирах в дополнение к существующим
- Перенос газовых приборов и газовых систем
Санкции за незаконную перепланировку
Если квартира переоборудована без согласования с компетентным органом, этот факт может повлечь за собой административную ответственность в виде штрафа. Сумма зависит от того, причинен ли в результате переоборудования ущерб имуществу или здоровью других лиц. Если ущерба нет, гражданин платит штраф в размере 2 000-2 500 рублей.
При наличии ущерба штраф увеличивается до 5 000 рублей.
Кому-то эта сумма может показаться незначительной, но только факт привлечения гражданина к административной ответственности отрицательно сказывается на его репутации.
Существуют и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, очень значителен и связан с умышленными действиями владельца переделанной квартиры. В таких случаях возможно возбуждение судебного дела о возмещении материального и этического ущерба.
Надёжные способы для выгодной сделки
Устойчивое психологическое состояние – залог успешной и выгодной сделки. Если сам будешь искренне верить, что ничего страшного в этом нет, что жильё не какое-там специфическое, а вполне нормальное, обычное как у всех, то процесс обязательно благополучно разрешится.
Кричать на каждом углу, что продаётся квартира с несогласованной перепланировкой и тем, самым, лишний раз давать повод потенциальным покупателям поторговаться или усомниться в правильности принимаемого решения – поведение недальновидное. Скрывать сей, нелицеприятный факт от приобретателя тоже нет никакой целесообразности – всё равно рано или поздно узнает, но вот распространяться публично и писать об этом в рекламном объявлении всё же не стоит.
Каменное лицо и невозмутимый взгляд, как ни в чём не бывало – это та мимика, те выразительные формы мышц лица, которые помогут собственнику продать квартиру с неузаконенной перепланировкой быстро и выгодно.
Но как показывает практика, зачастую собственники сами на ровном месте ищут (и находят таки!) камень преткновения, копают себе там яму и с каждым днём всё глубже погружаются в дебри дезинформации. Они раньше времени начинают суетиться и паниковать и естественным образом терпят фиаско в таком, по сути, простом элементарном деле! Чересчур мнительные владельцы сходу заносят себя в разряд неудачников, а своё жильё в ранг ущербного или неполноценного. Страшно только подумать – сколько денег продавцы ежедневно теряют из-за своей безграмотности/неосведомлённости или некомпетентности посредников.
В подобных и аналогичных случаях я настоятельно не рекомендую бежать со всех ног в жилищную инспекцию для согласования проекта. Помните, что специалисты на рынке недвижимости при реализации «вторички» с обременениями, и в том числе квартир с незаконными перепланировками, работают по принципу: «Бей вперед – игра придёт!», маневрируют по ситуации, и ни за что на свете не будут предпринимать лишних движений – это грамотная позиция и профессиональный подход! Никаких чудодейственных рецептов, авторских технологий и методик не существует – побольше уверенности в своих силах и всё будет в порядке!
Стоит ли делать дополнительные скидки?
Возьму на себя смелость и опровергну ещё один миф, а точнее глубокое типичное заблуждение. На миру считается, что жильё с неузаконенной перепланировкой – объекты поголовно неликвидные, спрос на них не велик, приобретаются клиентами крайне неохотно и поэтому квартиры с самовольными переделками реализуются с огромными дисконтами. Я с этими обывательскими утверждениями категорически не согласна. Со всей ответственностью могу заявить, что, по большей части, аналогичные рассуждения вредительские, не имеют ничего общего с существующей реальностью, с конъюнктурой и положением дел на рынке. Делать выводы и умозаключения можно лишь на основе личного или профессионального опыта. Изначально ставить себя в ряд аутсайдеров и занижать стартовую стоимость продажи на нелегальный статус – заведомо слабая проигрышная позиция. В таких условиях вряд ли можно рассчитывать на выгодную для себя сделку. Предоставлять скидки потенциальным клиентам стоит лишь в случаях острой необходимости в результате подведения промежуточных итогов текущей реализации недвижимости.
Риски незаконной перепланировки для покупателя
После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.
Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.
Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.
Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже
Как уже было сказано, продать квартиру с незаконной перепланировкой, в принципе, можно, хоть и с оговорками, поскольку операция эта находится на грани законности. Однако это чревато нежелательными последствиями, прежде всего — для покупателя. По этой причине найти такого покупателя, который согласиться купить жилье с незаконно проведенной перепланировкой будет довольно сложно.
Специалисты не рекомендуют рисковать и продать квартиру с перепланировкой без разрешения. Ведь последствия продажи без узаконенной перепланировки могут застать в любой момент.
В каких случаях необходима перепланировка? Специалисты в области недвижимости рекомендуют проводить узаконивание в следующих случаях:
- когда факт незаконной перепланировки отпугивает покупателей;
- когда продавец несогласен на скидки;
- когда степень изменений серьезный и затрагивает несущие конструкции здания;
- когда покупатель требует перепланировки и готов оплатить все расходы.
Когда речь заходит об узаконивании перепланировки многих отпугивает стоимость процедуры. Так, для этой процедуры необходим проект, который составляется частными архитекторами, стоимость услуг которых довольно высока. Если же осуществляется узаконивание через суд, то нужно будет нанять адвоката, услуги которого также стоят не дешево.
В целом на сегодняшний день стоимость процедуры узаконивания оценивается от 35–40 до 70–90 тысяч рублей. Все зависит от обширности внесенных изменений и площади самого жилья.
Какие последствия могут ждать владельца квартиры с неузаконенной планировкой?
Иногда собственники не хотят тратить время, силы и деньги на согласование перепланировки, поэтому делают ремонт «тайно». А ещё владелец может и вовсе не подозревать, что с недвижимостью что-то не то — когда купил жильё с уже изменёнными комнатами.
Бывает и так, что новая планировка годами остаётся незамеченной, но рано или поздно о нарушениях могут узнать. Например, если соседи пожалуются на выросший уровень шума или окажется, что после переноса кухни затопило жилые комнаты снизу.
Вот какие последствия могут ждать владельца такой квартиры:
— Штраф. Если о неузаконенной перепланировке узнает БТИ, собственнику грозит штраф от 2 000 до 2 500 рублей.
— Долгое узаконивание. Можно согласовать новую планировку и «по факту», но делается это уже через суд. Процесс занимает от 3 до 6 месяцев, а если перепланировка сложная и специфичная, суд может затянуться на срок до года.
— Возвращение квартиры в первоначальный вид. Если узаконить планировку нельзя, придётся исправлять переделку. И если возвращать дверь на кухню с газовой плитой — это не так сложно, то ремонт несущей стены может обойтись в разы дороже её сноса.
— Продажа квартиры с торгов. Если собственник отказывается возвращать квартиру в первоначальный вид, жильё могут продать по решению суда. После этого бывший собственник получит вырученную на торгах сумму за вычетом расходов на суд.
— Проблемы с продажей новому собственнику. Покупатели обычно избегают квартир с несогласованной перепланировкой, да и ипотеку на такое жильё не одобряют. Ниже расскажем о нюансах подробнее.
Как выявить, что имеется перепланировка
Эксперты советуют обратить внимание на стоимость объекта. Если она на 10-20% ниже рыночной, то нужно тщательно присмотреться к объекту и понять в чем проблема. Одной из проблем может быть и незаконная перепланировка.
Второй момент – при осуществлении сделки купли-продажи всегда предъявляется технический паспорт. Он выдается Бюро технической инвентаризации.
Так вот любые пометки на техническом паспорте, особенно красные линии, должны обратить на себя особое внимание покупателя.
Может быть следующая ситуация: собственник вызывал на дом инспектора, он исследовал жилое пространство, делал пометки на техническом паспорте, но далее ничего осуществлено не было. В таком случае необходимо уточнить факт узаконивания.
Что же делать продавцу, чтобы провести сделку законно? Во-первых, вопрос цены. Как правило, узаконенная перепланировка в квартире прибавляет к ее стоимости 10%. Если же в документах факт изменений не зафиксирован, то стоимость квартиры падает на 10%, а то и больше.
Стоит отметить, что законодательство не дает запретов на проведение таких сделок, однако контролирующие органы вправе считать подобные сделки купли-продажи недействительными.
Покупатель при регистрации такой квартиры на себя получит свидетельство с указанием факта несогласованной перепланировки.
Не получится выполнить перепланировку в квартире, которая куплена в кредит. Ее владельцем на весь период выплат является банк, поэтому получать разрешение на перепланировку, можно только у него. Должен быть подготовлен проект, согласованный во всех необходимых инстанциях. Проект также согласовывается у специалистов банка.
Российские законодательные нормативы не предусматривают наличия ограничений, касающихся совершения различных сделок в отношении помещения с неузаконенной планировкой. Тем не менее новому собственнику стоит понимать, что он будет владеть, распоряжаться и пользоваться объектом, фактический облик которого противоречит документальному, и такой акт может иметь соответствующие последствия.
Оптимальным выходом в такой ситуации будет вынуждение продающего жилплощадь гражданина к заблаговременному узакониванию перепланировки, чтобы в процессе сделки передаваемая покупателю документация была оформлена надлежащим образом. На практике же такой идеальный план осуществляется достаточно редко.
Поэтому если в квартире имеется в наличии неузаконенная переделка и вышеуказанный вариант не был осуществлен, путь узаконивания этой переделки придется проделывать покупателю, но уже после того, как сделка была зарегистрирована государством.
Незаконная перепланировка
К переделкам относятся монтажные работы, которые ухудшат жилищные условия жильцов:
- удаление несущей стены, ослабит прочность постройки;
- установка отопления на балкон;
- установка балкона выше второго этажа по собственной инициативе;
- объединение нескольких территорий;
- установка теплых полов от общей теплосети;
- объединение нежилой территории (кладовки) с жилым;
- уменьшение размера и удаление каналов вентиляции путем замазывания;
- монтаж перегородок, где формируется помещение, не отвечающее нормативам;
- увеличение дополнительной нагрузки на конструкцию жилплощади;
- внутренний монтаж газовой трубы;
- увеличение территории за счет присоединения к общему коридору;
- проведение работы в техническом помещении или в аварийных зданиях;
- монтаж отключающийся техники, влияющей на потребление ресурсов на иной жилплощади.